Indicateurs immobiliers

Les ventes de logements neufs restent en baisse, du fait d’une offre en berne. Pourtant, la demande, elle, ne dément pas. Conséquence directe : les prix continuent leur inexorable progression.

Pronostics partiellement déjoués ! Alors que la tension immobilière - un indicateur calculé pour Capital par SeLoger à partir des recherches effectuées sur son site d'annonces immobilières - présageait une baisse des prix dans la quasi-totalité des villes de France, cette baisse n'a touché que 8 des 34 plus grandes villes de France. Et aucune métropole, même si la hausse des prix y a tout de même sérieusement ralenti, sauf à Rennes où elle a accéléré. Le scénario d'une baisse des prix généralisée a été contrarié par la poursuite du recul des taux des crédits immobiliers, qui ont atteint un nouveau plus bas historique en avril. Il n'empêche : la tension immobilière est toujours très faible, ce qui augure de nouvelles baisses de prix. Sauf si les taux baissent encore !

Nous avons calculé le prix moyen, le loyer moyen et la rentabilité brute moyenne des parkings et box dans neuf grandes villes de France à partir des annonces diffusées sur le site SeLoger. Résultat : ce placement immobilier original ne manque vraiment pas d'atouts !

Pour cette étude sur l'immobilier haut de gamme en France, nous avons retenu les logements en vente à plus d'1 million d'euros sur les sites d'annonces immobilières Belles Demeures et SeLoger. Deux constats principaux : 75% des biens sont regroupés dans trois régions (les anciennes appellations) et le prix moyen du mètre carré dépasse tout juste 2 200 euros dans la région la plus abordable alors qu'il grimpe au-delà de 9 500 euros en Ile-de-France.

Comme pour les studios et les deux-pièces, c'est à Saint-Etienne que le prix du mètre carré est le plus abordable pour les quatre et cinq-pièces, et à Paris qu'il est de loin le plus élevé, le mètre carré dans la Capitale valant près de dix fois celui de la préfecture de la Loire. Prix du mètre carré, budget de recherche des acquéreurs et délai de vente, les disparités sont impressionnantes lorsque l'on analyse le marché des quatre et cinq-pièces dans les 25 plus grandes villes de France, ainsi que l'a fait SeLoger pour Capital, à partir des requêtes effectuées en novembre sur son site d'annonces immobilières.

Alors que les prix de l'immobilier ancien ont fléchi cet été de 0,8% par rapport au deuxième trimestre, ceux des studios et des deux-pièces ont continué de grimper, comme le montre le baromètre SeLoger-LPI. Résultat : à fin octobre, les studios s'étaient valorisés de 7% en un an et ceux des deux-pièces de 11%, si bien que le prix moyen des premiers s'élevait à 166.018 euros et des seconds à 266.900 euros. Restent de fortes disparités lorsqu'on compare le marché de ce type de biens dans les 25 plus grandes villes de France, comme l'a fait SeLoger pour Capital. Qu'il s'agisse du prix du mètre carré, du budget de recherche dont disposent les acquéreurs ou encore des délais de vente.

La tension immobilière, qui mesure le nombre d’acheteurs par annonce, était si faible dans la plupart des villes qu’elle augurait une baisse des prix prochaine. C’est chose faite depuis cet été, selon le baromètre SeLoger-LPI. Et la tension immobilière de septembre - calculée par SeLoger pour Capital - laisse à penser que ce n’est pas fini…

Même si elle s'est redressée entre mars et août, la tension immobilière dans les principales villes de France - calculée à partir des recherches enregistrées sur le site d'annonces immobilières SeLoger - reste faible, voire très faible... sauf à Lyon et Paris. Ce qui signifie que les prix de l'immobilier, après de fortes années de progression, devraient se replier presque partout.

A partir des recherches de biens effectuées sur son site d'annonces immobilières, SeLoger a calculé pour Capital le budget moyen* des acheteurs dans les 25 plus grandes villes de France. Résultat : c'est le grand écart entre Paris, où les candidats à l'achat disposent du budget moyen le plus élevé, et des villes, comme Saint-Etienne, Brest ou encore Le Mans, où les budgets moyens sont les plus faibles. Plus surprenant : depuis le début de l'année, les budgets de recherche ont reculé dans plusieurs villes. Un signe de plus que les prix vont baisser ?

La tension immobilière, calculée pour Capital par le site d'annonces immobilières SeLoger, est désormais inférieure à 2 dans tous les départements de France. Autrement dit, dans chaque département, il y a aujourd'hui moins de deux demandes d'achat par annonce de vente publiée sur SeLoger. En conséquence, les prix devraient être orientés à la baisse dans les six prochains mois. Seule exception, Paris où les prix devraient tout juste faire du surplace.

Où en est le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs ? Pour le savoir, Capital a demandé au site d'annonces immobilières SeLoger de calculer, à partir de sa base de données, l'évolution de la tension immobilière depuis un an et le niveau de tension atteint dans les 25 principales villes de France. Cet indicateur, qui mesure le rapport entre les demandes d'achat et les annonces de vente, est considéré comme un marqueur de l'évolution des prix de l'immobilier à six mois. Résultat : fin de la surchauffe et coup de froid en vue, sauf dans deux villes !

Il faut compter, en moyenne, 868 euros par mois pour la location d’un studio à Paris, contre 324 euros à Saint-Etienne. La surface ? Avec un loyer compris entre 300 et 500 euros, 48 mètres carrés, en moyenne, à Saint-Etienne, seulement 12 à Paris. Découvrez le top 5 des villes où les studios sont les plus chers, les plus petits ou encore les plus convoités et le top 5 des villes où ils sont les plus abordables, les plus spacieux et les plus faciles à trouver, palmarès réalisés pour Capital à partir de la base de données du site d’annonces immobilières SeLoger.

Les professionnels parlent d’immobilier de prestige pour les biens qui se négocient à partir d’un million d’euros. Si on peut effectivement s’offrir un logement dit de prestige à peu près partout en France avec juste un million d’euros, il faut mettre sensiblement plus sur la table pour une grande surface à Paris. Sous peine, pour un 100 mètres carrés par exemple, de ne pouvoir viser qu’un bien de bonne facture. La faute à un prix moyen du mètre carré dans la Capitale qui a flambé de 7,7% en 2017, selon le baromètre LPI-SeLoger, et vient ainsi de dépasser les 9.000 euros. Le point sur ce marché des biens haut de gamme avec quelques indicateurs extraits pour Capital de la base de données du site d’annonces immobilières SeLoger.

Le site SeLoger a calculé pour Capital l’évolution sur un an de la tension immobilière dans les 20 plus grandes villes de France. Résultat : c’est à Rennes, Nantes, Le Mans, Angers et Le Havre, cinq villes de l’Ouest, que cet indicateur - qui mesure le rapport entre les demandes d’achat et les annonces de vente, donc le rapport de force entre acheteurs et vendeurs - a le plus progressé en 2017. Pour autant, ces villes ne figurent pas dans le top 5 des grandes villes qui ont connu la plus forte flambée des prix selon le baromètre LPI-SeLoger. Pas encore ?

Le baromètre LPI-SeLoger pointe les 10 villes qui ont connu la plus forte progression des prix immobiliers en 2017. Le trio de tête : Bordeaux (+ 12,7%), Brest (+ 9,3%) et Lyon (+ 8,5%). Néanmoins, plusieurs indicateurs établis pour Capital à partir des annonces de vente et des demandes d'achat enregistrées sur le site SeLoger montrent que la tension sur les prix s'est "adoucie" en fin d'année. Accalmie passagère ou tendance de fond ?