Les Français n’empruntent pas plus pour acheter, mais ils empruntent plus longtemps. Depuis deux ans, pour préserver leur projet immobilier face à la remontée des taux, les Français étirent la durée de leur crédit à des niveaux inédits, alors que ceux-ci se sont stabilisés autour de 3 % à 3,5 % ces derniers mois.
Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne des prêts atteint environ 252 mois, soit plus de 21 ans. L’organisme souligne qu’elle “se maintient sur les plus longs jamais observés”. Un niveau historiquement élevé, révélateur d’un marché sous tension. Avec près de 950 000 transactions attendues en 2026, le marché immobilier reste à un niveau élevé, signe que l’activité résiste malgré des conditions de financement dégradées.
Le crédit immobilier n’est donc pas redevenu plus accessible : il s’est transformé. Et cet ajustement passe désormais presque exclusivement par l’allongement des durées.
Une mécanique simple : acheter du temps
Avec la remontée rapide des taux depuis 2022, la capacité d’emprunt des ménages s’est nettement contractée. À revenus constants, les acheteurs peuvent financer une surface plus faible ou doivent revoir leur projet à la baisse.
Pour contourner cet effet, une seule variable reste réellement activable : la durée. En étalant davantage le remboursement, les emprunteurs abaissent leur mensualité et respectent le taux d’endettement exigé par les banques, généralement plafonné à 35 % des revenus.
Pour faire passer les dossiers, les emprunteurs allongent la durée, observe Meilleurtaux. Une pratique devenue quasi systématique, notamment pour les primo-accédants.
Le basculement vers le 25 ans
Ce recours aux durées longues s’inscrit dans une tendance de fond. Depuis plus d’une décennie, la durée des crédits immobiliers progresse. Mais la rupture récente est plus marquée : les prêts sur 25 ans se sont imposés comme la norme.
Ils représentent désormais la majorité des financements, contre une part nettement plus faible il y a encore quelques années, selon les données des courtiers. Un glissement qui traduit moins un choix qu’une contrainte.
Selon Youfinancer, la quasi-totalité des primo-accédants ont aujourd’hui recours à ces durées longues pour boucler leur plan de financement. Sans cet ajustement, une part significative des projets ne verrait tout simplement pas le jour.
Un levier qui atteint ses limites
Mais cette stratégie a ses limites. Contrairement à d’autres paramètres, la durée d’un crédit ne peut pas être allongée indéfiniment. Elle est encadrée par les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, qui fixent une borne autour de 25 ans dans la grande majorité des cas.
Donc ce levier longtemps utilisé pour absorber le choc des taux, commence à s’essouffler. À mesure que cette marge de manœuvre se réduit, l’accès au crédit devient plus difficile pour une partie des ménages, contraints de différer, voire d’abandonner leur projet.
Un coût invisible mais bien réel
Si allonger la durée permet de maintenir une mensualité supportable, l’impact à long terme est loin d’être neutre.
Prenons un exemple : pour un emprunt de 250 000 euros à 3,5 %, la mensualité s’élève à environ 1 450 euros sur 20 ans, contre près de 1 250 euros sur 25 ans. Un écart qui peut suffire à faire passer un dossier en banque.
Mais cette baisse a un prix : sur la durée totale, le coût des intérêts passe d’environ 95 000 euros à plus de 125 000 euros. Soit près de 30 000 euros supplémentaires pour l’emprunteur. Sur 25 ans, l’écart avec un crédit plus court peut ainsi représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Un surcoût souvent relégué au second plan, les ménages restant avant tout contraints par leur capacité à concrétiser leur projet. Plus qu’un simple ajustement technique, l’allongement des durées agit ainsi comme un révélateur : celui d’un marché immobilier qui reste sous contrainte, malgré une stabilisation récente des taux.
