Si la signification du sigle HLM est largement connue, qui a une idée précise des tarifs de ces «habitations à loyer modéré» ? L’Agence nationale de contrôle des organismes de logement social (Ancols) les détaille dans une étude publiée ce mardi 2 septembre. Selon le gendarme du secteur, le loyer moyen hors charges d’un logement social s’élève à 425 euros par mois. Une moyenne qui masque d’importantes disparités en fonction des zones géographiques et des typologies de logements.

Dans les zones les plus détendues, c’est-à-dire où la demande et l’offre de logements sont équilibrées, voire où l’offre est excédentaire, le loyer d’un studio est inférieur à 250 euros mensuels (voir infographie). Il dépasse en revanche les 700 euros pour un cinq pièces situé en zone tendue, où la demande de logements est très supérieure à l’offre.

Des loyers HLM deux fois inférieurs à ceux du privé

«Bien que les loyers du parc social ne soient pas conditionnés par les problématiques de marché (du parc privé), des écarts existent selon les zones de tension locative en raison du prix du foncier et du surcoût des travaux lié aux contraintes d’espace dans les zones tendues», décrypte l’Ancols. Dit autrement, construire un logement social aux abords de Paris coûte autrement plus cher qu’au fin fond de la Creuse, si bien que le loyer sera plus élevé dans le premier cas que dans le second, «dans une logique d’équilibre financier des opérations de construction», lit-on dans le rapport. A l’inverse, «dans certains territoires où la demande locative est faible, la concurrence avec le parc privé contribue aux niveaux bas de loyer du logement social», explique l’Ancols.

Justement, comment les loyers des HLM se comparent-ils à ceux des logements privés ? Alors que le loyer médian dans la métropole du Grand Paris est de 7,50 euros par mètre carré dans le parc social, il atteint près de 20 euros par mètre carré dans le parc locatif privé. Soit près de trois fois plus ! A Bordeaux, le loyer médian dans le parc social est de 6,80 euros, contre 12,30 dans le parc privé. Des chiffres qui s’établissent respectivement à 7 euros et 14,60 euros à Nice, à 6,30 et 11,70 euros à Lille ou encore à 6,70 et 12,30 euros à Lyon. «Dans les grandes métropoles, le rapport des loyers médians entre parc social et parc locatif privé est de l’ordre de 2», résume l’Ancols.

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Des classes moyennes dans le parc social

Incontestablement, «les loyers réduits des logements sociaux donnent un avantage monétaire à celles et ceux qui y habitent», reconnaît-elle. Un avantage «plus important dans les territoires tendus que dans les territoires détendus». Et l’agence de préciser qu’en France métropolitaine, le loyer mensuel dans le parc social est inférieur de 225 euros en moyenne à ceux de logements privés présentant des caractéristiques équivalentes. Et pour cause : les locataires du parc social ont un revenu moyen annuel de seulement 17 200 euros, contre 22 000 euros pour les locataires du parc privé, selon l’étude. Un peu plus d’un tiers (34%) d’entre eux vit même en dessous du seuil de pauvreté, contre 22% des locataires du parc privé.

Le parc social n’en accueille pas moins également des classes moyennes : 14% des ménages appartenant au 5ème décile de revenus et 11% des ménages du 6ème décile, à savoir les deux déciles médians, vivent dans le parc social. Pas moins de 83% des locataires du parc privé sont d’ailleurs éligibles au parc social. Mais avec près de 3 millions de Français en attente d’un logement social, pour seulement 384 000 attributions en 2024, l’obtention d’un HLM relève du parcours du combattant.