Lasse de son travail dans la communication digitale au sein d’une compagnie d’assurances, Nathalie Hamon, 46 ans, a décidé l’an dernier de rejoindre un réseau immobilier nouvelle génération, à Croissy-sur-Seine (Yvelines). Aucune compétence particulière n’est requise pour devenir mandataire immobilier et intégrer l’un des quelque 100 réseaux existants, la plupart comptant moins de 1 000 agents. Nathalie Hamon, elle, a été parrainée pour entrer chez Safti, deuxième réseau en nombre de vendeurs. «Il faut avoir un certain état d’esprit, raconte-t-elle, de bonnes aptitudes relationnelles, de l’empathie et une capacité d’écoute active.»
La moitié de son travail consiste à établir une juste estimation du bien à vendre. Seuls équipements nécessaires pour se lancer : un ordinateur, un téléphone, une bonne connexion Internet et un moyen de transport. «L’investissement financier est faible», confirme Jérôme Baillet, mandataire chez iad, leader du secteur. Juridiquement, les mandataires sont des travailleurs indépendants. «Il n’y a aucun lien de subordination avec le réseau, précise Philippe Buyens, directeur général de Capifrance. Chacun s’organise comme il le souhaite.»
Une grande liberté d’action que Nathalie apprécie : «Nous n’avons aucun objectif d’activité. Mais, tout en étant indépendant, on n’est pas vraiment seul.» Ainsi, à la différence d’un agent immobilier, le mandataire n’a pas besoin d’obtenir de la préfecture une carte professionnelle dite carte T (pour transaction) : le réseau lui délègue la sienne.
La profession d’agent immobilier étant réglementée, il doit toutefois afficher un casier judiciaire vierge et s’inscrire au registre spécial des agents commerciaux de la CCI pour obtenir l’autorisation d’exercer. Il lui faut également souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (moins de 100 euros par an). Comme tout mandataire, Nathalie a bénéficié de l’aide de ses pairs et d’un référent qui la conseille. «Avant de démarrer, précise-t-elle, on peut accompagner son parrain sur le terrain et effectuer des visites et des estimations en sa compagnie.»
De fait, l’agence mère est tenue de dispenser une formation. Une obligation légale d’autant plus nécessaire, explique Philippe Buyens, que «70% des gens qui nous rejoignent sont en reconversion professionnelle». La loi Alur contraint ainsi les professionnels de l’immobilier à suivre quatorze heures de formation continue par an ou quarante-deux heures sur trois ans. D’un réseau à l’autre, la durée de la formation varie : dix jours étalés sur trois mois pour Capi, un mois pour effiCity, par exemple. Pour le reste, moyennant, selon Philippe Buyens, «de 99 à 370 euros HT par an», tous les grands réseaux offrent peu ou prou les mêmes prestations : outre la formation initiale, une formation continue à la carte, un kit de démarrage, une plateforme de gestion des clients et de réalisation des estimations.
Les mandataires, qui s’appuient sur la notoriété et la communication du réseau, peuvent aussi compter sur une assistance juridique, marketing et communication, grâce aux experts du siège, ainsi que sur la diffusion des offres immobilières sur divers sites de ventes, comme SeLoger ou Leboncoin. Ils ont ainsi la garantie d’avoir la totalité de leurs annonces diffusées de façon illimitée sur les principaux portails immobiliers.
Comme la majorité des mandataires, Nathalie Hamon a opté pour le statut de la microentreprise. «On le recommande, car il n’est pas définitif et permet de démarrer rapidement une activité, avec des formalités et des charges réduites», justifie Christophe du Pontavice, PDG d’effiCity. Lorsqu’il dépasse le plafond de chiffre d’affaires autorisé (72 600 euros par an), le mandataire peut opter pour des statuts plus classiques. Il paiera alors 45% de charges (contre 22% en microentreprise), mais il pourra déduire ses frais professionnels et la TVA, comme tout chef d’entreprise. Le statut est d’autant plus important que le turnover est fort. A en croire Christophe du Pontavice, «4 personnes sur 10 renoncent au bout d’un an faute de revenus et d’accointance suffisante avec le job».
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La grande différence avec les agences immobilières classiques réside dans la redistribution de la valeur. Un mandataire ne touche pas de salaire fixe mensuel, mais perçoit un pourcentage sur les honoraires, d’un montant variable selon les réseaux : 69% chez iad, 91% chez effiCity, par exemple. «La disruption est là : grâce aux économies d’échelle réalisées avec nos technologies et nos plateformes techniques, nous redistribuons plus de commissions à nos négociateurs», assure Christophe du Pontavice.
CapiFrance reverse ainsi de 65 à 100% des honoraires, en fonction des tranches de recettes atteintes. «Plus vous passez de tranches, plus le pourcentage qui vous revient est important», explique Philippe Buyens. Autres sources de revenus possibles, les ventes partagées : l’un des mandataires entre en mandat, l’autre amène un acquéreur. Dans ce cas, la somme est divisée par deux.
Enfin, il est possible de toucher une rémunération complémentaire en devenant manager. C’est le choix qu’a fait Jérôme Baillet : ayant recruté une équipe de 9 vendeurs au sein du réseau iad à Amiens, il perçoit 7% de leurs commissions. «C’est une adaptation à l’immobilier du modèle Tupperware, explique Christophe du Pontavice. Cela permet de monter sa propre agence et d’être rémunéré sur toutes les ventes réalisées.» Une fois votre activité pérennisée, vous avez intérêt à former et à développer votre propre équipe. «Ainsi, conclut-il, vous créez un actif qui a de la valeur et pourra être revendu par la suite.»
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