Airbnb : la mairie de Paris contre-attaque pour faire condamner les propriétaires de résidences secondaires

Pour comprendre de quoi il retourne, revenons justement sur cette décision de justice. Le 7 septembre dernier, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi de la mairie de Paris dans une affaire l’opposant à trois propriétaires. Ceux-ci étaient accusés d’avoir illégalement loué leurs résidences secondaires sur Airbnb. Or pour pouvoir louer une résidence secondaire sur la plateforme, son propriétaire doit au préalable suivre une procédure très contraignante de “changement d’usage”, conformément à la réglementation mise en place par la mairie de Paris. Avec cette réglementation, le propriétaire doit ainsi demander un changement de statut du bien, transformant sa “résidence secondaire” en un “local commercial.” Pour compenser la perte de “surface habitable” liée à ce changement de statut, la mairie exige en contrepartie de transformer/réhabiliter une surface commerciale équivalente (bureau, commerce, etc.) en logement. Ce qui implique d’entreprendre de lourds travaux sur un local annexe, à des coûts prohibitifs pour l’immense majorité des bailleurs ! À Paris, les propriétaires qui contournent la règle risquent une amende montant jusqu’à 50.000 euros par logement “transformé” irrégulièrement.

La difficile démonstration du “changement d’usage” par la mairie

Problème : dans cette affaire, la mairie de Paris s’est heurtée à un obstacle administratif majeur. Pour faire constater l’infraction, la loi exige en effet de démontrer que les logements en question avaient un “usage d’habitation” à la stricte date du 1er janvier 1970. Ou, à défaut, la mairie doit démontrer que des travaux postérieurs à cette date (construction, réhabilitation, etc.) ont bel et bien permis de transformer ces locaux en logements. “Il s’agit d’une condition essentielle dans la loi pour qualifier une infraction, et obtenir une amende”, insiste Xavier Demeuzoy, avocat spécialiste de la location saisonnière, et défendeur des trois propriétaires en amont du pourvoi en Cassation.

Or dans de nombreux cas, dont ceux des trois propriétaires au cœur de l’affaire, la mairie de Paris a toutes les peines du monde à fournir une telle preuve. En raison d’une importante réforme fiscale mise en place à la fin de la décennie 1960, la municipalité s’appuie massivement sur des déclarations fiscales, appelées fiches H2, remplies par les propriétaires au cours de l’année 1970. Des documents dont le contenu manque parfois de rigueur, et qui ne permettent pas toujours de définir l’usage du bien à la date précise du 1er janvier 1970. Et c’est justement dans cette faille que s’engouffrent les défenseurs des propriétaires pour faire tomber de nombreux contentieux.

Depuis 2018, la mairie a ainsi attaqué plus de 600 bailleurs devant le tribunal judiciaire. Autant de bailleurs qui ne respectaient pas, à ses yeux, la réglementation. Parmi eux, de nombreux propriétaires de résidences secondaires qui n’auraient pas respecté la règle du changement d’usage. “La décision de la Cour de Cassation n’est pas révolutionnaire, puisque les juges s’appuyaient déjà sur l’absence de formulaires pour débouter la ville dans un certain nombre de cas”, déplore Ian Brossat. L’élu recense ainsi 107 dossiers judiciaires sur 223 déboutés pour ce motif en 2022, et 4 dossiers sur 22 en 2023. “Elle montre toutefois à quel point la législation est kafkaïenne.”

L’élu se dit cependant “confiant” dans la volonté du gouvernement de faire évoluer la loi réglementant les locations saisonnières. L’exécutif, depuis plusieurs mois, promet ainsi de durcir la fiscalité des locations touristiques, accusées dans de nombreuses villes (et pas uniquement Paris) d’atrophier l’offre de logement dans les zones déjà en pénurie. Il envisage également d’interdire à la location touristique les passoires thermiques (sur décision des maires concernés). Deux mesures également soutenues par la mairie de Paris dans sa lettre. “Si les fraudeurs pensent qu’ils bénéficieront d’une impunité, ils rêvent”, promet Ian Brossat. “La loi va évoluer, et nous aurons moyen de les attraper. L’étau se resserre depuis maintenant plusieurs années.”