Investissement locatif : pourquoi le gouvernement s’attaque à la fiscalité des locations touristiques

Des locations touristiques accusées d’accentuer la pénurie de logements

Car actuellement, en jouant astucieusement avec les règles fiscales en vigueur, les propriétaires peuvent déduire 100% de leurs revenus locatifs… tout en appliquant des tarifs souvent bien plus rentables que la location traditionnelle à l’année ! “La frontière entre les différents types de location est souvent ténue, et le système avantage les locations meublées, souvent de courte durée, tandis que certaines locations longues subissent une imposition à plus de 60% [...] Logiquement, les propriétaires bailleurs privilégient les régimes les plus avantageux”, a ainsi déploré la locataire de Matignon en conclusion du Conseil national de la refondation sur le Logement.

Car effectivement, aux yeux du fisc, la location en meublé touristique est considérée comme une activité professionnelle. A ce titre, les revenus locatifs du propriétaire sont soumis au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72.600 euros (pour les locations saisonnières) ou 176.200 euros (pour les biens classés en meublés de tourisme), alors les propriétaires peuvent bénéficier d’un avantage correspondant à un abattement de 50% des revenus locatifs, voire de 71% pour les meublés de tourisme classés. En clair : avec cette option, les bailleurs ne sont alors fiscalisés que sur une fraction infime de leurs revenus. Mieux encore, en optant pour le régime fiscal réel, le bailleur peut déduire de ses revenus un certain nombre de charges : intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété… jusqu’à un potentiel effacement total des loyers.

Par comparaison, en louant un bien nu (non meublé), l’abattement fiscal dont peuvent bénéficier les propriétaires (via le régime micro-foncier) est limité à 30% des revenus. Dans ces conditions, du point de vue des propriétaires, la fiscalité apparaît alors souvent bien plus légère pour les locations touristiques que pour la location nue. Ce qui encourage le propriétaire à privilégier la première option, et à retirer le bien du marché locatif traditionnel.

Des avantages fiscaux dans le collimateur de l'exécutif

Cette bizarrerie fiscale, dans un contexte de pénurie accrue de logements sur certains littoraux, se traduit par la multiplication des offres de location touristique au détriment de la location classique. Un tel phénomène était d’ailleurs mis en lumière dès le mois de mars dernier, dans un rapport au vitriol publié en avril dernier par les services des ministères de l’Économie et des Finances, du Logement, et de la Cohésion des territoires.

Cette réforme de la fiscalité, annoncée par Elisabeth Borne, est donc tout particulièrement motivée par le développement rapide des locations touristiques sur les communes littorales. Ces mises en location sont dénoncées par de nombreux élus - notamment des parlementaires vent debout contre cette prolifération - et accusées de réduire le parc de logements disponibles pour les habitants de ces régions. Une préoccupation qui a ainsi incité de nombreux maires à durcir la législation sur les locations touristiques dans leur commune ces derniers mois.