Immobilier : vers une baisse des prix de 5 à 8% d’ici la fin de l’année

Une chute des prix de 10 à 15%, c’est ce que pronostiquaient certains experts pour 2022, année d’inflation galopante. Raté : même si certaines métropoles ont vu leur cote s’effriter, à l’image de Paris (– 1,2%), Nantes (– 1,3%), Lyon (– 1,4%) ou Bordeaux (– 3%), les prix moyens ont encore augmenté, de 4,5% ! Après la folle décennie passée, durant laquelle le mètre carré s’est valorisé de 30 à 35%, un décrochage est néanmoins attendu en 2023 : le recul des prix, qui atteint déjà 2% depuis janvier dernier, devrait s’accentuer pour finir autour de 5% dans les biens de standing (y compris à Paris, où le mètre carré pourrait descendre au-dessous de 10 000 euros), et de 7 à 8% s’agissant des biens les plus mal isolés (ils seront interdits à la location en 2025), pour lesquels les acheteurs exigent de gros rabais.

La glissade ne devrait toutefois pas durer : aidés par le reflux prévisible de l’inflation et donc des taux de crédit, et par le retour d’un peu de croissance, les prix de la pierre ont toutes les chances de se redresser d’ici l’été 2024. De ce point de vue, et à condition de négocier ferme dès aujourd’hui, les investisseurs n’ont rien à gagner à différer leur projet d’achat.

>> Notre service - Faites des économies en testant notre comparateur d’assurance de prêt immobilier

Le marché des loyers est apaisé dans la majorité des régions

L’heure est à la modération des loyers. Non seulement leur revalorisation, soumise à un bouclier depuis la mi-2022, est limitée à 3,5% jusqu’à mars 2024, mais entre 2018 et 2022, ils n’ont augmenté que de 7%, soit moins que l’inflation (10,5%). Une tendance observée dans 90% des villes, y compris dans les métropoles comme Paris, Nice ou Marseille. Et avec les nouvelles règles d’encadrement des loyers, ajoutées aux mesures de plafonnement à la relocation, on ne doit pas s’attendre à ce qu’ils remontent de sitôt. Il faut en tenir compte dans vos calculs de rentabilité, sachant que ces restrictions comportent toutefois un avantage : des locataires rassurés, donc plus fidèles, entraînant moins de périodes d’inoccupation. Ce qui, vu le contexte économique actuel, ne change rien au principe prudentiel de base : souscrire une assurance contre les impayés de loyers.

De nombreux dossiers de crédit sont refusés

L’explosion de l’inflation n’a pas joué en faveur des emprunteurs : le coût du crédit a été multiplié par trois en dix-huit mois. Il reste toutefois possible de s’endetter entre 3 et 4%, soit très au-dessous du niveau de l’inflation. Le point noir réside plutôt dans les conditions d’accès au crédit, qui, afin de réduire le risque de surendettement, ont été durcies : endettement maximal de 35%, durée du prêt limitée à 25 ans… Certes, les banques peuvent déroger à ces règles pour leurs clients investisseurs (dans une limite récemment rehaussée de 4 à 6% des prêts octroyés). Mais cette flexibilité ne profite qu’aux meilleurs profils. Résultat, beaucoup de candidats à l’emprunt sont éjectés du jeu : le nombre de prêts refusés a bondi de 30% en un an.

Devant l’augmentation continuelle du coût des crédits, les prix de la pierre commencent à fléchir

Grâce au crédit bon marché, les prix n’ont cessé de grimper depuis dix ans (+ 3,2% l’an en moyenne). Avec la remontée des taux d’intérêt, 2023 devrait donner un coup d’arrêt à cette inflation : un recul des prix d’au moins 5% est attendu, en particulier dans les villes devenues inabordables, comme Paris, Bordeaux, Lyon ou Nice. Mais les experts en sont convaincus : la cote se redressera dès que l’inflation reculera (et avec elle le coût du crédit), ce qui devrait arriver au cours du premier semestre 2024.

>> Notre service - Estimez le prix d’un bien immobilier (immédiat, gratuit et sans engagement)