Les éoliennes ont-elles vraiment un impact sur les prix de l’immobilier ?

La première difficulté était d’isoler le seul facteur éolien sur la formation des prix. “L’éolien se développe très majoritairement en milieu rural. Or, dans ces zones, les prix de l’immobilier se fondent sur une multitude de critères : le dynamisme local, l’accès à l’emploi et aux services, etc. L’éolien pouvait donc effectivement faire évoluer la valeur de certains biens, mais il fait en tout état de cause partie d’un ensemble de facteurs, qui sont propres à chaque territoire”, observe Amandine Volard, la principale auteure de ce rapport. “L’objet de l’étude était aussi de montrer cette diversité de contextes et d’évaluer dans lesquels l'éolien peut avoir des répercussions et, le cas échéant, dans quelles proportions”, ajoute-t-elle.

Impact nul dans 90% des cas

L’Ademe a ainsi disséqué les transactions réalisées ces 5 dernières années dans les zones d’implantation de parc éoliens, en distinguant 4 catégories : les transactions réalisées à moins de 5 km d’éoliennes, entre 5 et 10 km d’un parc, entre 10 et 15 km et entre 15 et 20 km. Elle a ensuite comparé les évolutions de prix à celles observées pour les transactions n’ayant pas eu lieu à proximité d’éoliennes, mais dans des territoires ayant des caractéristiques proches (caractère rural, niveau de vie des habitants, proximité d’un site touristique, etc.). Résultat : selon cette première étude quantitative, l’impact de l’éolien sur l’immobilier est quasi nul ou très faible. A plus de 5 km, il n’aurait aucune incidence sur les prix. Et à moins de 5 km, il ferait reculer le prix au mètre carré de 1,5% en moyenne. En substance, l’impact de l’éolien sur l’immobilier serait donc nul dans 90% des cas, et marginal pour 10% des maisons vendues sur la période 2015-2020.

“L’étude permet également de confirmer statistiquement que les biens situés à proximité des parcs restent des actifs liquides, l’éolien ne bloquant pas les ventes”, écrivent les auteurs. Ainsi, les taux de transactions aux différentes distances précitées, avant et après la mise en service des éoliennes, resteraient sensiblement les mêmes. “Le modèle montre que l’implantation d’une éolienne n’a pas d’impact systématique sur le taux de rotation du parc de maisons et qu’un tel impact serait en tout cas très difficilement observable compte tenu de la volatilité du taux de rotation”, affirme le rapport.

Des entretiens menés avec des professionnels spécialisés dans l’immobilier premium suggèrent toutefois que l’impact d’un parc éolien sur les prix et la facilité à vendre est beaucoup plus significatif pour les cas spécifiques de biens d’exception de type châteaux, manoirs, demeures de luxes ou biens à situation et/ou bâti remarquable. Idem pour les biens situés à grande proximité des éoliennes, à 500 ou 1.000 mètres. Dans ces rares situations, la dévalorisation pourrait alors atteindre -5 à -20%. L’Ademe précise que ces ordres de grandeur sont issus d’expériences personnelles qui n’ont pu être corroborées par des éléments quantitatifs précis. Et que les transactions de maisons situées à moins de 2,5 km d’une éolienne représentent 2,8% des mutations en France métropolitaine entre 2015 et 2020.

Dimension sociologique très marquée

En rapprochant ces résultats à ceux d’études passées, ainsi qu’à une enquête de terrain menée directement auprès de riverains d’éoliennes, il apparaît que l’impact de l’éolien sur l’immobilier est comparable à celui d’autres infrastructures industrielles, telles que des antennes téléphoniques, des centrales thermiques, des décharges et incinérateurs ou encore des lignes à haute tension. Au regard de la marge d’erreur qui existe dans l’estimation immobilière des biens (de l’ordre de 10 à 20% en milieu rural), “le facteur éolien apparaît finalement assez peu significatif”, conclut l’étude.

Toutefois, les auteurs concèdent que le sujet revêt une dimension sociologique très marquée. Et que l’image liée à une infrastructure n’est pas absolue : elle peut évoluer au cours du temps, comme l’illustre par exemple l’évolution des affiches de campagnes présidentielles, porteuses de propositions et de messages forts. “En 1965, François Mitterrand apparaissait sur ses affiches de campagne à l'avant-plan d’un pylône et d’une usine émettant de la fumée. A l’époque, c’était synonyme de progrès, de croissance et d’innovation. Aujourd’hui, dans l’imaginaire collectif, cette activité industrielle est plutôt vue comme polluante”, relève Amandine Volard.

En définitive, l’impact des infrastructures, et notamment celui des éoliennes sur le marché immobilier, serait intrinsèquement lié à la perception qu’ont les riverains de ce qui est souhaitable pour leur environnement. Avec à la clé un phénomène d’anticipation, certains propriétaires immobiliers présageant une perte de valeur de leur bien avant même l’implantation d’éoliennes. Un argument que rejette catégoriquement Bernadette Kaars, la vice-présidente de la Fédération environnement durable (Fed), une association anti-éolienne. “Cette idée de perception est argument classique : on voudrait nous faire croire que c’est subjectif et que ce n’est pas tangible. Or, on le sait, la valeur des maisons dépend aussi de leur environnement”, proclame-t-elle.

Une seconde étude à venir

Elle en veut d’ailleurs pour preuve le déclassement fiscal de sa maison, qu’elle a obtenu devant tribunal administratif de Nantes en avril 2021, suite à l’implantation de quatre machines à proximité directe de sa maison. “La justice a reconnu que les éoliennes construites près de ma maison constituaient un inconvénient notoire, qui justifiait une diminution de la valeur foncière de mon bien au regard de l’impôt. Ce n’est pas subjectif et ce n’est pas optionnel : cela prouve que l’éolien a un impact significatif sur l’environnement et la valeur des biens environnants”, avance Bernadette Kaars.

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La vice-présidente de la Fed dénonce enfin “l’hypocrisie” de l’Ademe, qui concentre son analyse sur les biens situés à moins de 5 km de parcs éoliens. “Il est évident, et cela personne ne le conteste, qu’à 5 km d’une nuisance, on n’éprouve pas de désagrément. C’est tout autre chose à 850 mètres, comme c’est mon cas. Là, la dévalorisation ne se résume pas à 1,5%", résume-t-elle. De son côté, l’Ademe reconnaît certaines limites statistiques de son étude, qui seraient liées à un manque de données. “Notre étude se base sur l’analyse des transactions réalisées entre 2015 et 2020 dans des zones où une éolienne a été implantée peu de temps avant ou après la mutation. L’échantillon est donc relativement restreint. Nous avons ensuite tenté une approche régionalisée, par typologie de territoires (peu urbanisés et de plaines). Là encore, la quantité de données disponibles n’a pas permis de conclure de façon robuste sur ces sous-ensembles”, admet Amandine Volard.

“Mais notre analyse donne tout de même des premiers éléments de réponse et invalide l’hypothèse selon laquelle une éolienne ferait systématiquement perdre un quart de leur valeur aux biens situés à proximité directe : nous l’aurions constaté statistiquement, même si notre rayon d’analyse est de 5 km”, ajoute-t-elle. Pour approfondir ces résultats, et évaluer de manière plus précise les impacts locaux d’implantation d’éoliennes sur le marché immobilier, l’Ademe annonce qu’elle donnera suite à son étude, en favorisant une approche plus qualitative. “Une seconde enquête, menée auprès de personnes résidant à forte proximité d’éoliennes (entre 500 m et 2 km), et conduite avec des sociologues, devrait nous permettre d’obtenir des résultats plus précis”, anticipe l’ingénieure.