On n’avait jamais vu ça depuis 1985. En décembre 2022, l’indice annuel des prix à la consommation, que l’on appelle aussi inflation, a augmenté de 5,9%. Mais que montre en réalité cet indice ? “Il permet d’estimer, entre deux périodes données, la variation du niveau général des prix des biens et des services consommés par les ménages sur le territoire français”, nous rappelle l’institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Le “niveau général des prix des biens et des services”, c’est-à-dire pêle-mêle le transport, l’énergie, l’eau, les loyers, les forfaits télécoms, l’ensemble des produits vendus en grande surface… mais pas le remboursement des emprunts immobiliers, pour des raisons méthodologiques explicitées par l’Insee.
Environ deux ménages sur dix en France, admettait ainsi l’institut en 2020, remboursent pourtant un crédit immobilier. Ils sont donc concernés de près par les évolutions de prix qui impactent l’effort financier réel qu’ils consacrent à leur logement. Néanmoins, pour ces derniers, l’Insee prend en compte l’évolution du coût du crédit (la part liée au remboursement des intérêts) dans le calcul de l’inflation. Seul le remboursement du capital n’entre donc pas dans le calcul de l’indice, au motif que cette “dépense” permet en réalité au foyer de se constituer un patrimoine. “Des conventions différentes n’auraient qu’un effet négligeable sur la mesure de l’inflation”, assure l’Insee pour clore la polémique.
Une majorité de villes dont les prix évoluent moins vite que l’inflation…
Polémique ou non, dans un contexte où l’inflation élevée grève de toute façon le pouvoir d’achat des emprunteurs, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) s’est amusée à comparer l’évolution des prix des logements enregistrée entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2023 avec l’évolution de l’indice des prix de consommation. Histoire de voir si, oui ou non, l’inflation a dopé les prix de l’immobilier. 37 communes ont ainsi été passées au crible.
Les résultats, vous allez le voir, peuvent paraître contre-intuitifs pour les acheteurs. “Corrigés de l’inflation, les prix de vente sont majoritairement en baisse”, présente en effet la Fnaim. Traduit autrement, dans une majorité de communes, le coût de la vie a augmenté plus vite que les prix de l’immobilier. Et si l’on scrute les résultats obtenus par la Fnaim, pour être précis, seules 13 des 37 villes étudiées ont vu leurs prix grimper plus vite que l’inflation, comme vous pouvez le constater sur la carte ci-dessous.
Une baisse se profile carrément
Par ailleurs, en analysant les dernières tendances qui se dégagent sur les prix, la Fnaim anticipe une future érosion des prix moyens de l’immobilier en France. Sans toutefois se risquer à chiffrer cette baisse, au contraire des agents immobiliers du réseau Century 21 qui ont daté l’inversion de la courbe des prix à l’été 2022. “La décélération des prix est engagée. Les baisses observées dans les villes les plus chères devraient se poursuivre”, pronostique ainsi la Fnaim. L’augmentation attendue en 2023 du coût du crédit, ainsi que l’inflation, devraient en effet forcer les vendeurs à s’ajuster au juste pouvoir d’achat des candidats acquéreurs l’année prochaine.
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