SCPI : pensez à diversifier vos placements vers le résidentiel

Sans surprise, les SCPI dédiées aux magasins sont celles ayant le plus souffert des confinements successifs. «Le taux de recouvrement auprès de nos locataires commerçants a été 85% en 2020, contre 98% pour les bureaux», indique Stéphanie Lacroix, directrice générale de Primonial REIM. Si des baisses de valeur ont été parfois enregistrées, notamment pour les galeries commerciales, les pieds d'immeuble ont mieux résisté. «Une grande partie d'entre eux sont occupés par des commerces alimentaires», explique Stéphanie Lacroix.

>> A lire aussi - SCPI : voici les rendements servis, catégorie par catégorie, au 1er trimestre 2021

En matière de bureaux, le choc est sûrement à venir, suite à la généralisation du télétravail. «En partant d'une hypothèse de deux jours de télétravail par semaine, la baisse de la demande de surfaces ne devrait pas excéder 5 à 10% par rapport à la situation d'avant la crise, assure Sigrid Duhamel. Car l'emploi tertiaire va continuer à croître, et les normes sanitaires imposeront sans doute plus d'espace de travail par salarié.» En attendant, mieux vaudra se concentrer sur les SCPI investies dans des bâtiments aux normes énergétiques, et dont l'adresse est centrale. A l'image de Primopierre, de Primonial, ou de PF Grand Paris, de Perial.

L'avis de Capital :

• Kyaneos Pierre : La meilleure performance de notre panel. Cette SCPI ne vise que des immeubles de villes de taille moyenne, dont elle réduit d'au moins un tiers la consommation énergétique, et augmente le confort.
• Novapierre résidentiel : Au départ dédiée aux biens loués en loi 48, cette SCPI a mis en place un plan de relance, qui prévoit de viser de plus grosses opérations avec décote, et de distribuer davantage de plus-values.
• Novaxia R : Original : ce fonds, qui attend encore son agrément, entend transformer en logements l'important parc de bureaux vêtustes. Il compense le coût de restructuration par une hausse de la surface habitable.
• Patrimmo Croissance : Cette SCPI n'achète que la nue propriété de biens neufs, aux deux tiers situés en région parisienne. Sa valeur croît donc régulièrement, au fur-et-à-mesure de la reconstitution de la pleine propriété.
• Primofamily : Une faible décote d'acquisition, liée à l'achat des logements en bloc. La SCPI diversifie beaucoup la mise, sur différents pays, ainsi que sur des résidences étudiantes ou des appart'hôtels.
• Silver Avenir : Excellent potentiel pour ce fonds viager, qui achète des biens d'une valeur moyenne de 1,1 million d'euros. Il devrait prochainement être proposé sur d'autres contrats d'assurance vie.
• Viagénérations : Le plus ancien des fonds viager, qui a réussi à améliorer sa performance pour la deuxième année consécutive. Attention, la part à consacrer à ce fonds au sein du contrat est toujours limitée.

Vérifiez que vous bénéficiez du crédit d’impôts

Les pertes enregistrées en novembre 2020 auprès des locataires touchés par le second confinement seront en partie compensées : le gouvernement a en effet voté un crédit d'impôts spécifique, de 50% des loyers abandonnés lors de ce mois, dans le cas des entreprises comptant jusqu'à 250 salariés. «Et il atteint encore 33% pour celles employant de 250 à 5000 personnes», rapporte Jean-Yves Charriau, avocat fiscaliste au cabinet Lacourte Raquin Tatar.

>> Notre service - Pour vous aider à choisir les meilleures SCPI, bénéficiez de conseils d’experts gratuits grâce à notre partenaire

En vertu de la transparence fiscale des SCPI, ce sont les porteurs de parts qui bénéficieront directement du crédit d'impôts, à l'été prochain. Charge à la société de gestion d'en indiquer le montant, à porter sur la déclaration. «Ce crédit pourrait aussi être octroyé, complètement ou en partie, courant 2022, dans les cas où le gérant n'a pas eu le temps d'acter tous les abandons de loyers avant fin 2020», ajoute Jean-Yves Charriau.

Diversifiez sur les fonds de logements

Investir dans des logements, le plus souvent anciens, pour 60 à 90% de leur valeur : voilà la stratégie des fonds dédiés au résidentiel, qui, comme le montre notre tableau, sont presque tous éligibles à l'assurance vie. «Le rendement des logements avoisine désormais celui des bureaux les plus sûrs», résume Stéphanie Lacroix. Ces 2,5 à 3% de rentabilité ne sont d'ailleurs qu'un minimum : la plupart de ces fonds ambitionnent de rapporter plus, par exemple en achetant des biens à restructurer complètement. Qu'il s'agisse de bureaux à convertir en logements, comme avec la SCI Novaxia R. ou d'immeubles d'habitation dégradés, comme dans le cas de la SCPI Kyaneos Pierre. «Notre objectif est d'apporter plus de confort aux locataires, et de réduire d'au moins 30% la consommation énergétique», détaille Jérémie Rouzaud, président de Kyaneos. Autre façon d'assurer des gains réguliers : acheter en démembrement, pour bénéficier de la reconstitution progressive de la pleine propriété, comme avec la SCPI Patrimmo Croissance.

Deux fonds, enfin, parient sur le viager sans rente, dans lequel le vendeur obtient tout de suite un capital correspondant au prix du logement, valeur d'occupation déduite. «Nos vendeurs ont entre 64 et 97 ans, pour une cote moyenne des biens de 1,1 million d'euros», décrit Charlotte Evanguelidis, gérante de la SCI Silver Avenir. Le prix versé est calculé à partir de tables de mortalité prudentes. «Elle prévoient en général d’un à deux ans d'espérance de vie supplémentaires», explique Thibault Corvaisier, directeur de la gestion de la SCI Viagénérations. Comme les autres fonds, ils offrent une bonne protection en cas de retournement du marché, la décote à l'achat atteignant en moyenne 40%.

>> Salaire, crédit, immo… Négocier, ça s’apprend ! C’est la Une du nouveau numéro de Capital. Accédez en quelques secondes à cette édition à partir de 3,35 euros.