Sommaire
- Qu’est-ce qu’une SCPI (Société civile placement immobilier) ?
- Comment fonctionne une SCPI ?
- Quelles sont les principales familles de SCPI ?
- Est-ce rentable d’investir en SCPI ?
- Comment investir dans une SCPI ?
- Combien investir en SCPI ?
- Quelle SCPI choisir en France ?
- Quelle est la fiscalité des SCPI ?
Qu’est-ce qu’une SCPI (Société civile placement immobilier) ?
Société civile placement immobilier : définition
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement collectif permettant à des particuliers de financer un parc immobilier locatif géré par une société. En échange, les investisseurs reçoivent des parts sociales non cotées, qui leur donnent droit à une quote-part des loyers et des plus-values.
Les SCPI sont des Organismes de Placement Collectif (OPC) et peuvent inclure des SCPI d’habitation ou des SCPI résidentielles, selon la nature du patrimoine détenu.
Capital social des SCPI
Le capital social d’une SCPI est fixé à 760 000 euros minimum, et sa gestion est encadrée par l’AMF. Les SCPI ne peuvent ni exercer une activité de marchand de biens ni réaliser de la promotion immobilière. Leur mission repose sur l’acquisition, la gestion et la mise en location d’un patrimoine diversifié, composé de différentes classes d’actifs (bureaux, centres commerciaux…).
Cadre réglementaire en 2025
Depuis 2024-2025, les sociétés de gestion doivent renforcer le reporting extra-financier, notamment sur la performance énergétique des immeubles, l’empreinte carbone, la gestion des risques climatiques et l’intégration des critères ESG dans leurs stratégies d’acquisition.
Par ailleurs, les SCPI doivent publier des indicateurs de durabilité sur leur site Internet et un suivi précis des dividendes sur cette période.
Comment fonctionne une SCPI ?
Deux catégories juridiques de SCPI
Les SCPI se divisent en SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable, deux modèles qui déterminent les modalités d’entrée et de sortie des investisseurs. Cette distinction influence la liquidité des parts, le rythme des augmentations de capital et la manière dont les prix sont fixés. Les règles de transparence ont été renforcées, ce qui structure les catégories de SCPI.
Les SCPI à capital fixe
Dans les SCPI à capital fixe, les investisseurs peuvent acheter des parts uniquement lors d’une émission initiale ou d’une augmentation de capital, laquelle n’est autorisée qu’après l’investissement d’au moins 75 % des fonds levés précédemment. Le prix des nouvelles parts doit être cohérent avec le marché secondaire, où les parts anciennes ne peuvent être vendues à un prix inférieur.
Ce modèle crée un marché d’échange entre associés, souvent moins liquide, mais parfois plus dynamique en période de forte demande.
Les SCPI à capital variable
L’épargnant peut acheter/céder ses parts à tout moment, dans la limite d’un capital maximal fixé par les statuts. Le prix de souscription et de retrait est défini par la SCPI selon la valeur de son patrimoine et une méthode encadrée par l’AMF. Ce système simplifie la cession, la société de gestion se chargeant de trouver un acquéreur, sous réserve de frais de retrait.
Secteurs d’investissement et types d’actifs
Les SCPI investissent dans plusieurs segments immobiliers :
- Immobilier tertiaire (bureaux, santé, logistique, commerces), résidentiel, ou encore immobilier géré (éducation, coliving, senior).
- Immeubles entiers destinés à la location, droits réels immobiliers, parts de sociétés à prépondérance immobilière partageant un objet social similaire.
Depuis 2024, les stratégies privilégient des actifs résilients, mieux adaptés aux évolutions du marché du travail et aux exigences de performance énergétique.
Distribution des revenus aux associés
Les SCPI perçoivent des loyers et peuvent réaliser des plus-values lors de la cession d’actifs. Après déduction des frais, charges d’exploitation et provisions, elles redistribuent ces sommes aux porteurs de parts sous forme de dividendes trimestriels.
En 2025, les exigences de transparence comptable et de suivi des performances financières ont été durcies, notamment avec la publication d’indicateurs harmonisés sur la vacance, les charges, la rentabilité et la valeur du patrimoine.
Souscription et accès digitalisé
La souscription de parts peut se faire via un conseiller en gestion de patrimoine, un établissement financier ou en ligne. En 2025, les SCPI ont généralisé les parcours digitaux : souscription électronique, signature numérique, consultation des rapports trimestriels et simulation des revenus via des espaces investisseurs dédiés.
Quelles sont les principales familles de SCPI ?
Trois grandes familles de SCPI
Les SCPI se différencient selon la nature des biens acquis, les zones géographiques ciblées (France, Europe, zones métropolitaines ou régionales) et le traitement fiscal qui en découle. On distingue quatre grandes catégories, chacune répondant à un objectif patrimonial distinct.
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement concentrent leurs investissements sur l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, santé, logistique, résidences gérées (étudiants, seniors, EHPAD), ou encore l’immobilier d’éducation et le coworking. Elles peuvent être spécialisées (santé, murs de commerces, logistique) ou diversifiées pour répartir les risques.
Ces SCPI distribuent des revenus réguliers, souvent trimestriels, ce qui les rend adaptées aux épargnants recherchant un complément de revenu dans un cadre de gestion déléguée.
SCPI de défiscalisation
Les SCPI de défiscalisation investissent dans l’immobilier résidentiel neuf ou réhabilité, en tirant parti des dispositifs fiscaux en vigueur (Pinel, Malraux, déficit foncier, Denormandie). Leur objectif n’est pas de maximiser les revenus, mais une réduction l’impôt de l’associé, selon des critères stricts de construction, de rénovation ou de localisation. Ces SCPI doivent démontrer la conformité énergétique des logements financés.
SCPI de valorisation
Les SCPI de valorisation privilégient la plus-value à long terme plutôt que la distribution régulière de loyers. Elles capitalisent les gains issus de la gestion et des cessions d’actifs pour favoriser une augmentation progressive du prix de la part, avec une distribution rarement immédiate.
Ce type de SCPI cible les investisseurs fortement fiscalisés ou disposant d’un horizon de placement long, souhaitant différer la perception des revenus pour optimiser leur fiscalité.
SCPI en démembrement de propriété
Le démembrement est une modalité d’investissement permettant de répartir les droits entre deux investisseurs : l’un acquiert la nue-propriété, l’autre l’usufruit. Le nu-propriétaire achète les parts à prix réduit et récupère la pleine propriété au terme du démembrement, sans percevoir de revenus pendant la période. L’usufruitier perçoit les revenus en échange d’un prix d’achat plus faible, mais limité dans le temps.
Est-ce rentable d’investir en SCPI ?
La rentabilité dépend du contexte immobilier, du temps d’investissement et de la gestion. Les performances futures doivent être analysées avec prudence, car non garanties.
Rentabilité et profil de l’investissement
Investir en SCPI peut être rentable, mais cette rentabilité dépend du temps passé en portefeuille, de la qualité de la société de gestion et du contexte immobilier. En 2025, les SCPI solides affichent encore des performances attractives, à condition d’être envisagées comme un placement long terme. L’investisseur obtient une exposition diversifiée sans gérer les biens.
Les avantages : accessibilité et revenus potentiels
Les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier avec un budget modeste, certaines parts débutant autour de 150 à 200 euros. Le prix de souscription est déterminé en divisant la valeur nette du patrimoine par le nombre de parts, garantissant un lien direct avec la valeur réelle des actifs.
Elles offrent une gestion entièrement déléguée, des revenus potentiels réguliers et une mutualisation des risques sur plusieurs immeubles et locataires, ce qui en fait un support apprécié des épargnants en quête d’appoint de revenus.
Les frais liés à l’investissement
En contrepartie, les SCPI supportent des frais significatifs :
- Frais de souscription, intégrés au prix de la part, généralement entre 5 % et 12 %.
- Frais de gestion, représentant 8 % à 10 % des loyers encaissés.
- Frais de cession et droits d’enregistrement, appliqués lors d’une vente de parts.
Ces frais rémunèrent la recherche d’actifs, la gestion locative et l’administration du patrimoine, mais diminuent mécaniquement la rentabilité à court terme.
Un placement à horizon long terme
En raison des frais et de la cyclicité du marché immobilier, les SCPI sont déconseillées pour l’investissement court terme. Il faut huit à douze ans pour amortir les frais, notamment lorsque l’investissement est financé à crédit, ce qui rend les intérêts d’emprunt déductibles au régime réel dans certains cas.
Rentabilité en 2025 : prudence et sélectivité
En 2025, la rentabilité des SCPI varie selon les segments (santé, logistique, résidentiel géré, bureaux rénovés), le taux d’occupation, la qualité des locataires et la capacité des gestionnaires à mener des travaux conformes aux normes environnementales. Les SCPI les mieux pilotées continuent d’offrir des rendements compétitifs, mais la sélectivité est devenue essentielle.
Comment investir dans une SCPI ?
Investir au comptant
La méthode la plus simple consiste à acheter des parts de SCPI au comptant, directement auprès d’une société de gestion, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’une plateforme en ligne. L’investisseur règle le prix de souscription, devient associé et commence à percevoir des revenus potentiels dès que la SCPI distribue ses loyers.
Cette solution est adaptée aux épargnants cherchant un complément de revenus ou une diversification immédiate de leur patrimoine.
Investir à crédit
Il est possible de financer l’achat de parts de SCPI via un crédit immobilier classique, bien que les taux restent élevés. L’emprunt permet de bénéficier d’un effet de levier, mais doit être anticipé dès janvier de l’année pour optimiser la déduction des charges. Cette stratégie est pertinente pour les investisseurs à horizon long terme et nécessite une situation financière solide.
Investir via l’assurance-vie
De nombreuses SCPI sont accessibles via un contrat d’assurance-vie, au sein de l’unité de compte immobilière. Cela offre une fiscalité avantageuse sur les retraits et une liquidité souvent meilleure qu’en direct, car les rachats sont gérés par l’assureur. En contrepartie, les rendements peuvent être légèrement inférieurs, et seules certaines SCPI sont éligibles.
Combien investir en SCPI ?
Selon sa situation patrimoniale
Le montant à investir en SCPI dépend avant tout de la situation financière de l’épargnant : revenus, épargne disponible, capacité d’endettement et objectifs patrimoniaux. Les conseillers recommandent de limiter l’exposition aux SCPI à 10 à 20 % du patrimoine global, afin de diversifier les risques et de maintenir une bonne liquidité d’ensemble.
Investir au comptant : un ticket d’entrée accessible
Pour un investissement au comptant, il est possible de commencer avec quelques centaines d’euros, la plupart des SCPI proposant des parts à partir de 150 à 300 euros. Toutefois, pour que l’investissement ait un réel impact, de nombreux épargnants visent un montant compris entre 5 000 et 20 000 euros, permettant une distribution trimestrielle plus significative.
Investir à crédit : une stratégie plus ambitieuse
Recourir au crédit immobilier pour acheter des parts de SCPI reste une stratégie utilisée, même si le contexte de taux plus élevés impose davantage de prudence. Le levier du crédit devient pertinent pour des montants supérieurs à 30 000 ou 40 000 euros, à condition d’avoir une capacité d’endettement confortable et de rechercher un effet de levier long terme.
Adapter le montant à ses objectifs
Le montant investi dépend aussi de l’objectif : revenus complémentaires, retraite, optimisation fiscale ou transmission via démembrement : un investissement orienté sur les revenus nécessitera un montant plus conséquent, alors qu’un objectif de diversification ou de préparation successorale peut se satisfaire d’un ticket plus modeste.
L’essentiel est de calibrer le montant pour qu’il reste cohérent avec l’horizon d’investissement, généralement de huit à douze ans.
Progressivité et diversification
Il est courant de construire une allocation en SCPI de façon progressive, en achetant des parts à intervalles réguliers pour lisser les cycles immobiliers. Diversifier entre plusieurs SCPI (secteurs, zones géographiques, stratégies) avec une enveloppe totale de 10 000 à 30 000 euros permet généralement d’obtenir un rapport risque/rendement plus équilibré.
Quelle SCPI choisir en France ?
Critères pour choisir une SCPI
Choisir une SCPI implique d’examiner plusieurs paramètres déterminants :
- Le premier est le taux de distribution, c’est-à-dire la part de revenus locatifs reversée chaque année aux associés, qui donne une première indication du rendement.
- Il convient aussi d’étudier le taux d’occupation financier, indicateur clé révélant la capacité de la SCPI à maintenir ses immeubles loués et ses loyers sécurisés.
- La structure des frais (souscription, gestion, cession) influence directement la rentabilité, tout comme la qualité du patrimoine, qu’il s’agisse d’actifs de bureaux, de commerces, de logistique, de santé ou encore de résidentiel géré.
- La solidité et l’ancienneté de la société de gestion, son niveau d’endettement et son engagement ESG constituent des critères de plus en plus importants.
Types de SCPI à privilégier selon ses objectifs
Le choix d’une Société civile de placement dépend aussi du profil de l’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux.
- Les SCPI de rendement conviennent davantage à ceux cherchant un revenu régulier, grâce à un portefeuille tourné vers l’immobilier d’entreprise et les résidences gérées.
- Les SCPI fiscales s’adressent aux contribuables souhaitant réduire leur imposition, mais acceptant en contrepartie une rentabilité plus modeste.
- Les SCPI de valorisation privilégient la hausse du prix de la part dans le temps plutôt que la distribution immédiate de revenus, ce qui les rend intéressantes pour les investisseurs fortement fiscalisés ou ayant un horizon long terme.
L’important est de choisir une SCPI cohérente avec son projet : complément de revenus, recherche de diversification, optimisation fiscale ou préparation de la transmission.
Classement des SCPI
Les classements permettent de repérer les SCPI les plus solides ou les plus performantes, même s’ils ne remplacent jamais une analyse personnelle de la stratégie et du patrimoine. Parmi les SCPI fréquemment mises en avant, on trouve :
- des SCPI diversifiées nationales et européennes, s’appuyant sur un parc d’actifs large et résilient ;
- des SCPI spécialisées dans la santé ou la logistique, bénéficiant de tendances structurelles favorables ;
- des SCPI plus récentes, à structure de frais allégée, qui séduisent par leur flexibilité et leur approche digitale.
Ces classements prennent en compte le taux de distribution, la stabilité du prix de la part, le taux d’occupation, la capitalisation, la performance globale et la robustesse du modèle économique. Les SCPI les mieux classées sont celles qui ont su s’adapter aux nouvelles exigences énergétiques.
Bien interpréter les classements
Les classements doivent être utilisés comme un outil d’orientation plutôt qu’une liste de recommandations. Une SCPI bien classée peut être très performante dans un secteur précis, mais ne pas correspondre à un autre objectif. Certains classements privilégient les SCPI à rendement élevé, d’autres ceux dont la valorisation du patrimoine est stable…
Choisir une SCPI : prudence et diversification
Il est conseillé d’étaler ses investissements entre plusieurs SCPI, de privilégier les patrimoines résilients et de surveiller le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, indicateur de la juste valorisation des parts. Un bon choix repose donc sur une combinaison :des critères chiffrés, une analyse qualitative et une cohérence avec la stratégie patrimoniale.
Quelle est la fiscalité des SCPI ?
Principe de la fiscalité des SCPI
Les porteurs de parts d’une SCPI sont imposés selon le principe de transparence fiscale (article 239 septies du CGI) : la SCPI n’est pas imposée elle-même, ce sont les associés qui déclarent leur quote-part de revenus. Ces revenus peuvent être d’origine immobilière (loyers, plus-values) ou financière (placements de trésorerie), chaque catégorie étant soumise à un régime fiscal distinct.
Revenus locatifs et fiscalité foncière
Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. L’investisseur peut opter pour le régime micro-foncier si ses revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros, ou pour le régime réel, permettant de déduire les charges.
Revenus financiers
Les revenus financiers perçus par la SCPI (intérêts des placements de trésorerie, notamment en attente d’acquisition) sont imposés selon le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 %, comprenant impôt et prélèvements sociaux. L’investisseur peut choisir l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu si elle est plus avantageuse.
Plus-values immobilières
Les plus-values immobilières réalisées par la SCPI lors de la vente d’un bien et redistribuées aux associés sont taxées selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elles bénéficient d’un abattement pour durée de détention, aboutissant à une exonération totale d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
SCPI dans l’assurance-vie
Là, les revenus fonciers ne sont pas imposés directement : ils sont intégrés dans la valorisation du contrat, et seule la fiscalité propre à l’assurance-vie s’applique lors d’un rachat. Ce mécanisme permet d’éviter l’imposition annuelle des loyers et de bénéficier, après huit ans de contrat, d’un régime privilégié.
Particularités fiscales en 2025
Les SCPI doivent intégrer les obligations issues de la réforme énergétique du parc immobilier, soit les coûts de la rénovation imposée par les nouvelles normes. Ces travaux peuvent être déductibles avec le régime réel. Par ailleurs, la dématérialisation continue des relevés fiscaux simplifie la déclaration des revenus, transmise via l’IFU (Imprimé Fiscal Unique).
