Un bien peut sembler parfaitement sain le jour de la visite tout en dissimulant un risque naturel sérieux : terrain soumis au retrait-gonflement des argiles (RGA) non déclaré, antécédents d’inondations dissimulés ou emplacement en zone réglementée passé sous silence. Lorsqu’un vendeur tait volontairement ces informations, l’acheteur n’est pas démuni. Le Code civil lui offre plusieurs voies d’action pour rétablir l’équilibre de la transaction.
Ces recours, encore méconnus, reposent sur la preuve du défaut d’information : échanges avec le vendeur, ERP, certificat d’urbanisme, plans de prévention des risques, expertises post-achat ou témoignages de voisins. Ils s’articulent aussi avec l’obligation de conseil du notaire et de l’agent immobilier. Comme le rappelle Pierre Lemarchand, co-gérant de l’Agence l’Adresse de Saint-Gilles-Croix-de-Vie : « Aujourd’hui, l’information sur les risques climatiques fait pleinement partie de notre devoir de conseil. »
Annuler la vente ou renégocier le prix en raison des vices cachés
L’action rédhibitoire reste l’outil principal en cas de risque dissimulé. Elle peut mener à l’annulation pure et simple de la vente ou à une diminution du prix proportionnelle au défaut. Pour être recevable, l’acquéreur doit démontrer que le risque existait avant la transaction et n’a pas été signalé. Les sinistres d’inondation non déclarés, un terrain classé en zone RGA ou l’appartenance à un PPRL non mentionnée constituent des motifs fréquents. « Les biens situés dans le périmètre d’un PPRL nécessitent une vigilance particulière », prévient Pierre Lemarchand.
Responsabilité du notaire et de l’agent : un devoir d’information renforcé
Si le vendeur a caché un risque, les professionnels ayant encadré la transaction peuvent également être mis en cause. Le notaire doit vérifier la complétude de l’ERP, tandis que l’agent immobilier doit remettre ces informations en amont. « Nous avons l’obligation de transmettre l’ERP ainsi que les informations géorisques aux acquéreurs avant la signature du compromis », rappelle Pierre Lemarchand. En zone PPRL, « le vendeur doit notamment faire réaliser un relevé altimétrique », un élément pouvant influer sur la valeur du bien et les travaux à prévoir. « Selon les résultats, certains acquéreurs pourront être contraints d’engager des travaux de mise en conformité, avec des conséquences directes sur les délais de vente ou sur la valeur du bien. »
Recours complémentaires : la rescision pour lésion dans les cas extrêmes
Plus rare mais possible, la rescision pour lésion permet de réviser le prix si l’acquéreur a payé un montant manifestement disproportionné au regard d’un risque majeur occulté. Cette action suppose de démontrer un écart d’au moins sept douzièmes avec la valeur réelle du bien. Elle nécessite une expertise poussée et intervient souvent en complément d’autres recours. Dans un marché où les impacts climatiques deviennent structurants, « notre rôle d’expertise et d’accompagnement est central pour anticiper ces impacts, sécuriser la transaction et apporter une information claire aussi bien aux vendeurs qu’aux acquéreurs », conclut Pierre Lemarchand.
