En 2025, 3,7 millions de logements, soit près de 10% du parc immobilier français, étaient des résidences secondaires, selon l’Insee. Si cette proportion est stable depuis vingt ans, le prix de ce rêve, lui, s'envole ces dernières années. Entre les hausses des coûts de construction et de rénovation, des frais d’entretien et des taxes foncières, d’une part, et les surtaxes d’habitation sur les résidences secondaires appliquées dans de nombreuses communes (+ 60 % à Bordeaux, Bayonne ou La Rochelle, par exemple) d’autre part, plus de 40% des propriétaires louent désormais leur maison de vacances, d'après une étude de l’Ifop datant de 2017.
«En louant notre appartement environ six semaines par an pendant onze ans, nous avons financé un peu plus de 100 000 euros, soit un tiers de son prix d’achat», comptabilise Laurence. Mais cette Nantaise de 72 ans a décidé d’arrêter la location de son bien de 105 mètres carrés à Saint-Lary, dans les Pyrénées, «pour en profiter quand on veut, maintenant que nous sommes à la retraite, et pour s’épargner toute la partie gestion – mise en location, rangement, ménage – qui devenait trop lourde et contraignante.»
Il est vrai que ses frais pour louer son logement commençaient à peser. Coût de mise en location (de 50 à 100 euros par an selon les plateformes ou 3% du loyer pour Airbnb), ménage en début de saison (110 euros), forfait de conciergerie (110 euros par location pour l’accueil et l’état des lieux), petite casse et remplacement de certains équipements : ces dépenses dépassaient facilement 10% des loyers récoltés chaque année, alors même que la septuagénaire gérait elle-même la sélection et les échanges avec les locataires, ainsi que la gestion des contrats, des cautions et des paiements.
Des frais d'entretien entre chaque location
Or, sur le littoral méditerranéen ou dans les Alpes par exemple, ces prix peuvent grimper rapidement. «Pour la première année de location de notre chalet neuf de 200 mètres carrés à Montgenèvre, j’ai déjà dépensé 10 000 euros de frais de ménage et de blanchisserie, soit 12% des loyers de l’année», calcule Adeline. Heureusement, cette Lyonnaise de 42 ans peut facilement s’occuper de la mise en location sur les plateformes et de l’accueil des voyageurs. Mais à défaut, la facture d’un forfait global de conciergerie représente plutôt, en moyenne, entre 30 et 35% des loyers annuels.
«Tous les propriétaires n’ont pas le temps, ni l’envie ou les compétences pour s’occuper de cette partie, d’où l’intérêt de déléguer l’ensemble de la gestion à un professionnel, confie Thierry Violleau, le fondateur de la conciergerie nantaise Hoomy (1 400 biens gérés). Cette délégation leur libère énormément de temps, en particulier lorsque l’on sait que la distance moyenne entre le lieu d’habitation et la maison de vacances dépasse les 400 kilomètres.»
Bien choisir son statut fiscal
Pour optimiser ces frais, beaucoup de propriétaires comme Adeline optent pour le statut fiscal de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Au régime micro-BIC, ce dispositif permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus ; au réel, de déduire de ses revenus locatifs de nombreuses charges ou des amortissements, dont les intérêts d’emprunt, les travaux de construction ou de rénovation, l’achat d’équipements, ou encore… les frais de conciergerie. De quoi démocratiser encore la location de sa résidence secondaire. «Outre les maisons de vacances non occupées, nous avons également de plus en plus de demandes de mise en location de résidences principales pendant que leurs propriétaires partent en congés ailleurs !», observe ainsi Céline Lebreton, la fondatrice de la conciergerie La Bretonne, au cœur du pays des abers, entre Landéda et Plougasnou, dans le Finistère.
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