Immobilier : la carte des risques naturels, les précautions à prendre avant d'acheter

Pour compléter cette information, n’oubliez pas que sur Internet vous pouvez accéder aux arrêtés de catastrophe naturelle. Cela vous donnera une bonne idée de la fréquence des sinistres. Faites ensuite un tour en mairie. Là, vous pourrez consulter le plan local d’urbanisme (PLU) et savoir si le terrain de votre futur pavillon est constructible.

Examinez également le plan de prévention de la ville. Certaines obligations, en matière d’entretien du bien, y sont édictées. Par exemple, les communes de l’Ardèche, exposées au risque d’incendie, obligent les propriétaires à débroussailler régulièrement si leur demeure se situe à moins de 200 mètres d’un bois ou d’une forêt. «Il est important de respecter l’ensemble des obligations prévues dans le plan de prévention. D’abord parce qu’en cas d’infraction constatée, le propriétaire devra régler une amende, mais aussi parce que cela aura un impact sur son indemnisation si un sinistre advient et qu’il n’a pas respecté les règles de prévention», indique Olivier Moustacakis, cofondateur d’Assurland.com.

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Décrypter son assurance

Si vous achetez une maison individuelle et que les assureurs estiment que le risque est trop grand, ils sont en droit de refuser de vous couvrir. L’obligation légale d’être assuré ne s’applique qu’aux copropriétés. Et, avec l’intensification des événements naturels en 2022, l’assurance est de plus en plus chère. Dans les régions les plus touchées comme en Paca (Provence-Alpes-Côte d'Azur) ou en Occitanie, le montant des primes a respectivement progressé de 33,3% et de 40,6%! Mieux vaut toutefois payer cher et être indemnisé plutôt que de perdre son logement.

Attention cependant s’il est situé sur un terrain non constructible, les assureurs prévoient des contrats spécifiques qui permettront de vous rembourser si le logement est entièrement détruit, parce que, dans ce cas de figure, vous n’êtes pas autorisé à le reconstruire. Ils vous enverront un expert qui déterminera la valeur de votre bien et, en cas de sinistre, vous serez indemnisé sur cette base. Idem si la commune dans laquelle vous résidez devient inconstructible: signalez-le à votre assureur et c’est la même procédure qui se mettra en place, avec la visite de l’expert qui déterminera la valeur assurable. «Les propriétaires concernés peuvent également faire un recours auprès de la commune pour être indemnisé du manque à gagner, car, si le terrain devient non constructible, la résidence perd de sa valeur par rapport au moment où elle a été achetée. Mais attention, ce sont des procédures juridiques complexes et très longues», prévient Olivier Moustacakis.

Veillez aussi à respecter l’ensemble des dispositions du contrat et, sur les zones inondables, n’hésitez pas à ajouter des portes étanches, des batardeaux (barrages pour retenir l'eau) et autres dispositifs pour limiter les sinistres (pour une maison de 3 ou 4 ouvertures, comptez de 3.000 à 4.000 euros). Pensez également à souscrire une extension de votre assurance pour protéger les abris de jardin, la piscine et autres constructions sur votre terrain. Faites des photos de tout ce qui a de la valeur et numérisez-les. Si la plupart des sinistres sont plutôt bien couverts, certains posent encore problème, comme celui des fissures dans le logement dues à la sécheresse: «C’est très compliqué d’être indemnisé, même lorsqu’un arrêté est pris, car il est difficile de démontrer que les fissures sont dues à la sécheresse et non à une malfaçon du bien», prévient David Rodrigues, juriste à l'association de consommateurs CLCV.

Anticiper les travaux

Enfin, n’hésitez pas à réaliser les travaux nécessaires à l’entretien de votre résidence secondaire. Le charme rustique des maisons de campagne aux belles façades en briques ou en pierre de taille, par exemple, demande un ravalement de façade tous les dix ans. Comptez en moyenne 39 euros le mètre carré pour une réfection en maçonnerie apparente. Idem pour le faîtage des toitures en chaume, à refaire tous les dix ans. Coût de l’opération: 800 euros en moyenne.

Certaines communes peuvent vous y contraindre. Si votre bien est exposé aux incendies de forêts, il est recommandé de tondre le terrain tous les quinze jours. Un conseil rendu parfois obligatoire dans quelques communes. Pour les maisons en bord de mer, c’est à l’humidité qu’il faut faire attention. Plus le bien se situe près de l’eau et plus vos façades risquent de s’abîmer à cause des embruns. Là encore, un ravalement de façade régulier, tous les dix ou douze ans, est nécessaire. A bon entendeur.