Encadrement des loyers annulé à Paris : quelles conséquences pour les bailleurs et les locataires ?

Il n’est toutefois pas exclu que cette décision ne soit que provisoire. Celle-ci pourrait en effet faire l’objet d’un appel, aussi bien par l’État que par l’UNPI. L’appel devra alors être déposé dans les deux mois suivant la décision du tribunal. “Le Conseil d’État, en dernier recours, pourrait enfin être saisi afin de trancher définitivement cette affaire”, complète maître Cohen-Boulakia, qui a défendu l’UNPI auprès du tribunal administratif. “Compte tenu des bidouillages relevés par les magistrats, la situation risque d'être très confuse sur le marché locatif parisien dans les mois à venir”, craint ainsi le juriste.

Des bailleurs blanchis… momentanément

Pour rappel, l’encadrement des loyers est une mesure consistant, dans certaines communes, à plafonner les loyers pouvant être exigé par les bailleurs. Ce plafond dépend du quartier où se trouve le logement, du nombre de pièces, de la date de construction de l’immeuble, ainsi que du caractère vide ou meublé du bien.

Car cette décision du tribunal va impacter de très nombreux bailleurs ayant signé un bail à l’époque, probablement même une majorité. Selon une étude publiée par le groupe Meilleurs Agents, ainsi, 47% des annonces de locations dans la capitale ne respectent toujours pas les plafonds de l’encadrement en 2022, trois ans après la mise en place de l’encadrement. “Une tendance quasiment stable depuis 2021”, commentent les auteurs de l’étude. L’association de défense des consommateurs CLCV, de son côté, estimait à 41% le taux de non-conformité des annonces de location avec l’encadrement des loyers en 2019, de même que 51% des locations meublées. Au final, le problème concernerait 52% des locations gérées directement par les bailleurs eux-mêmes, selon l’association.

Pour les bailleurs qui, à l’époque, ont ainsi dépassé l’encadrement des loyers malgré les plafonds, “ce que vous avez fait d’illicite à l’époque devient blanchi”, explique maître Cohen-Boulakia. Pour les locataires qui ont ou auraient souhaité attaquer leur bailleur sur ce motif, la procédure paraît au contraire compromise. Néanmoins, la décision du tribunal administratif peut encore faire l’objet de recours… Cette situation n’est donc gravée dans le marbre ni pour les bailleurs, ni pour les locataires. “Nous sommes satisfaits de la décision du tribunal. Mais nous nous rappelons aussi que lors de la mise en place de la précédente loi sur l’encadrement des loyers, les arrêtés avaient d’abord été annulés par la cour administrative de Lille et de Paris, puis par les cours d’appel, avant que le Conseil d’État n’annule tout et ne revalide l’encadrement des loyers dans ces deux villes”, met ainsi en garde Frédéric Pelissolo, administrateur à l’UNPI Paris.

Autre situation problématique provoquée par cette décision : celle du bailleur ayant volontairement limité son loyer pour respecter la loi. “Admettons que je sois bailleur : j’ai suivi la loi en signant un bail plafonné par l’encadrement. J’ai limité mon loyer, disons d’une base 10 au lieu de 14. Aujourd’hui, je pourrais attaquer l’État et remettre en cause le loyer fixé à l’époque, même si cela me semble difficile”, anticipe maître Cohen-Boulakia. “Le préjudice peut cependant être conséquent si le loyer reste plusieurs années à des niveaux inférieurs à ce que le bailleur aurait pu espérer”, déplore ainsi le défenseur des propriétaires.

Enfin, dernière situation potentiellement problématique, celle du bailleur qui, à la demande du locataire (ou après avoir été attaqué par ce dernier), a accepté de baisser son loyer en signant un avenant sur son bail. Dans ce cas de figure, veut croire maître Cohen-Boulakia, “on peut imaginer qu’il envisage un recours contre l’État, car la réglementation a été annulée.”

Deux motifs d’invalidité retenus

Mais pourquoi donc, la première année d’encadrement des loyers à Paris a-t-elle été ainsi annulée ? Tout d’abord, les magistrats n'ont pas constaté, parmi les pièces du dossier préfectoral, la présence des loyers de marché relevés de l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP). Les loyers de référence doivent pourtant être “déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers”, rappelle le tribunal. Or, le rapport de l’Olap sur l’évolution des loyers n’a été publié qu’en juillet 2019… soit plus d’un mois après la publication de l’arrêté préfectoral, le 28 mai 2019. “J’aimerais bien savoir comment les chiffres ont été définis par la préfecture", ironise Maître Alain Cohen-Boulakia, qui a défendu l’UNPI.

Autre constat problématique : le fait que les pièces utilisées par le préfet pour définir l’encadrement portent sur les évolutions de loyers dans l’agglomération parisienne, une zone plus étendue que le seul territoire de la commune de Paris. Or ces pièces, aux yeux des magistrats, “ne comprennent pas d’analyse de la structuration du marché locatif sur le territoire de la commune de Paris après l’année 2017 qui permettrait de déterminer de façon suffisamment précise les catégories de logement et les secteurs géographiques pour y fixer le loyer de référence. [...] Il résulte de ce qui précède, et pour ce seul motif, que l’association UNPI Paris [...] est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 28 mai 2019”, justifie ainsi le tribunal.