L’encadrement des loyers, mis en place en 2019 à Paris, est-il vraiment un dispositif efficace ? Rien n’est moins sûr, selon les résultats d’une étude publiée ce mardi 20 mai par l’entreprise Price Hubble, spécialisée dans le conseil et l'analyse pour le secteur de l’immobilier. Les data scientists de Price Hubble ont en effet analysé 290 000 annonces de location d’appartements parisiens depuis juillet 2021, en utilisant l'intelligence artificielle, dans le but de repérer les propriétaires qui appliquent un «complément de loyer». Cet élément permet aux bailleurs d’afficher légalement un loyer supérieur à celui fixé par l’encadrement des loyers si le bien présente «des caractéristiques exceptionnelles».
Parmi les annonces analysées, 7 500 mentionnent explicitement un complément de loyer. Évidemment, de nombreux compléments sont probablement appliqués sans être déclarés, soit par omission, soit par contournement des règles. Alors quels sont les montants de ces fameuses majorations appliquées par les bailleurs ? Sur les 7 500 annonces détectées, la distribution est la suivante. Environ 15% d'entre elles mentionnent un complément inférieur à 50 euros, 19% entre 50 et 100 euros, 28% entre 100 euros et 200 euros, et surtout 40% affichent un complément de loyer supérieur à 200 euros.
L’étude révèle également que le montant de ces compléments de loyers n'a cessé de flamber durant les trois dernières années. En 2021, la majoration médiane appliquée par les propriétaires parisiens s'élevait à 146 euros. Ce montant a ensuite augmenté de manière continue pour atteindre 162 euros en 2023, 174 euros en 2024 puis 178 euros en 2025, ce qui représente en moyenne pas moins de 12,5% du montant total du loyer charges comprises.
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Un dépassement moyen de 250 euros dans le 1er arrondissement
A noter que le niveau des compléments de loyer varie fortement selon la localisation du bien. Les montants médians les plus élevés sont ainsi observés dans le 1er arrondissement, où le complément médian atteint 250 euros, suivi par le très prestigieux 8e à 230 euros et le 16e à 226 euros. D’autres arrondissements, comme le 6e et le 7e, dépassent également les 200 euros de complément médian. «Dans les quartiers les plus chers, les compléments sont élevés en euros mais relativement contenus par rapport au loyer total. À l’inverse, dans des arrondissements moins chers comme le 18e, des compléments plus modestes en valeur peuvent représenter une part très significative du loyer payé par le locataire»,analyse Loeiz Bourdic, chief product officer, chez PriceHubble.
Autre enseignement, les compléments de loyers appliqués par les bailleurs sont globalement plus élevés pour les biens meublés. Rappelons que dans le dispositif d’encadrement des loyers, les logements meublés bénéficient déjà d’un plafond majoré, censé refléter un niveau de confort supérieur. En médiane, le complément de loyer s’établit à 159 euros pour les meublés, contre 141 euros pour les logements loués vides.
Enfin, notons que lorsqu’un complément de loyer est appliqué, les montants demandés augmentent logiquement avec la taille du logement. Les majorations médianes s'élèvent ainsi à 114 euros pour un studio, 155 euros pour un T2, 210 euros pour un T3, et plus de 300 euros pour un T5 ou un T6. En revanche, plus un logement est petit, plus la part du complément de loyer par rapport au loyer total charge comprise est élevé. Il représente par exemple 12,2% du total du loyer pour un studio et descend autour de 8% pour un T5 et plus.
