Logement : l’encadrement des loyers bientôt annulé à Paris, Lyon et Montpellier ?

Une décision du tribunal administratif de Paris, saisi par l’UNPI, avait déjà abouti en 2021 à une première annulation partielle du dispositif d’encadrement des loyers dans la capitale. Cette annulation était toutefois limitée aux baux signés entre juillet 2019 et juin 2020. Le jugement a ensuite été contesté, et par l’État (sur la période 2019-2020) et par l’UNPI (sur les périodes 2020-2021 et 2021-2022), qui ont donc déposé trois recours parallèles en Cour administrative d’appel. Initialement prévu le 26 juin, l’examen de ces recours a finalement été repoussé à une date ultérieure, non précisée.

Des loyers médians… qui ne reflètent pas le marché réel ?

Mais désormais, l’UNPI ne compte plus s’attaquer à ces seuls vices de procédure. Elle conteste désormais, arguments à l’appui, la méthode appliquée par les observatoires locaux pour estimer les loyers médians dans leurs villes. Or ce sont les loyers médians issus de leurs relevés qui permettent ensuite de fixer les plafonds à ne pas dépasser. Les bailleurs à Paris, pour prendre cet exemple, n’ont ainsi pas le droit (sauf cas de compléments de loyer légitimes) de pratiquer des prix à la location supérieurs de 20% aux loyers médians mesurés dans leur quartier, ou inférieurs de 30% à ces loyers médians. C’est précisément ce mécanisme que l’on appelle encadrement des loyers.

Pour définir les loyers médians, les observatoires locaux des loyers (répartis dans plus d’une trentaine de territoires) s’appuient sur des prescriptions méthodologiques publiées par le ministère du Logement en 2018. L’UNPI, qui a épluché et décrypté cette méthodologie, a mis en lumière un détail “incohérent”. En effet : la note méthodologique, publiée sur le site du ministère de la Transition écologique, indique clairement que le champ d’observation porte certes sur les logements à loyer libre, mais aussi sur les logements conventionnés Anah et les prêts locatifs sociaux (PLS) privés. Or les bailleurs ne fixent pas librement les loyers pour ces types de locations, qui s’adressent à des ménages aux ressources limitées en contrepartie d’avantages fiscaux pour les propriétaires !

Selon l’UNPI, les loyers de référence utilisés pour fixer les encadrements de loyers seraient donc biaisés. “Les loyers de référence fixés par arrêtés préfectoraux ne correspondent pas aux loyers de marché. Ce n’est pas du tout l’esprit de la loi Elan (qui a instauré l’encadrement des loyers, ndlr), plaide la fédération. Grâce à des règles de calcul très contestables, il s’agit [...] d’imposer des loyers qui n'ont plus rien à voir avec le marché locatif.” En conséquence, l’UNPI estime qu’il faudrait exclure du calcul des loyers médians les locations dont les loyers ont par nature déjà été encadrés en amont. Ce qui permettrait logiquement de faire grimper les loyers de référence, au profit des bailleurs. Reste à savoir si la Cour administrative d'appel abondera dans le sens de la fédération.