Crédit immobilier : et si la hausse des prix de l’énergie bloquait votre dossier ?

Et, aussi éloigné que cela puisse paraître, les crédits immobiliers sont sensibles à cette question. Par le taux d’abord. L’inflation pousse les emprunts d’Etat - les OAT, ou obligations assimilables du Trésor - à augmenter. Encore négatif en fin d’année dernière, ils sont repassés en territoire positif pour finalement atteindre 0,73% le 11 mars. Les banques se fondent sur cet indicateur pour leur gille de taux. "Plus aucun barème n'est à la baisse, confirme Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis, ce qui prouve que la hausse des taux de crédit immobilier est bel et bien installée.” En mars, le courtier a de nouveau enregistré une hausse moyenne de 15 points, toute durée confondue. Le taux moyen sur 20 ans est ainsi arrivé à 1,30%.

Plus entravant encore que la hausse des taux, c’est bien celle des dépenses énergétiques qui pourrait représenter un problème pour les ménages souhaitant devenir propriétaire. “Pour l’instant les banques n’ont pas bougé leurs critères mais si les prix de l'énergie venaient à augmenter de nouveau, les établissements pourraient changer de politique“,prévient Cécile Roquelaure.

Car pour accorder un crédit immobilier, les banques doivent respecter des normes, dont l'application est surveillée par le gendarme bancaire, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Sauf exception, un ménage ne peut consacrer plus de 35% de ses revenus nets avant impôt au paiement d’une mensualité de crédit. Une condition nécessaire mais non suffisante, puisque l’établissement peut tout de même refuser un dossier s’il estime que le reste à vivre du client - la somme qui lui reste une fois sa mensualité acquittée - est trop faible. “Le crédit n’est pas un droit”, résume Sandrine Allonier, directrice des études du courtier Vousfinancer.

>> Notre service - Faites des économies en testant notre comparateur de crédit immobilier

Or, en ces temps d'énergie chère, le budget consacré au chauffage - gaz, fioul par exemple - pourrait être particulièrement scruté, tout comme les sommes engagées pour le carburant des voitures. “Une banque a récemment refusé un dossier pour l’achat d’une maison située à 30 minutes de Troyes. Le couple est revenu avec un appartement situé dans le centre-ville de Troyes, au même prix que la maison, et a pu obtenir son crédit”, explique Sandrine Allonier. Dans le premier cas, la banque craignait que le couple ne fasse l’acquisition d’une seconde voiture et de tous les frais associés, dont l’essence. Selon les calculs de Vousfinancer, 100 kilomètres parcourus 5 jours 7 induisent environ 350 euros de charges mensuelles (essence, gaz). Si bien qu’un appartement situé en centre-ville, malgré son prix plus élevé peut déboucher sur un reste à vivre plus important.

Le refus de la banque peut aussi être légitimé par la consommation énergétique même du bien convoité par l’acheteur. En achetant par exemple, un bien noté F ou G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), un ménage s’acquitte en moyenne de 3.000 euros de factures d’énergie précise Brice Cardi, président du réseau immobilier l’Adresse. “Le chauffage représente entre 50 et 70% de la consommation totale d’un foyer. L’utilisation du fioul en copropriété ou du gaz en habitat individuel représente un risque pour la banque au regard de la fluctuation des prix. Si les prix continuent à grimper, le reste à vivre pourrait devenir trop faible", poursuit-il.

La solution consisterait donc à intégrer les coûts de rénovation énergétiques dans l’opération. La banque peut prévoir une rallonge de crédit, ou exiger une épargne de précaution supplémentaire dédiée à ces travaux. Des conditions difficiles à remplir pour les dossiers “ric-rac”. D’autant que l’inflation des matières premières vient rendre l’opération encore plus délicate. L'aluminium, un des composants majeurs de la fabrication de fenêtres isolantes, a franchi le 7 mars la barre des 4.000 euros la tonne sur le marché londonien des métaux de base, le London Metal Exchange.