Depuis le début de l’année, le taux moyen de crédit immobilier ne cesse de monter, et la hausse n’est sans doute pas terminée. Alors, pour tenter d’évaluer l’impact de la montée des taux sur la solvabilité des ménages, Meilleursagents a calculé le taux d’effort (part des revenus qu’un acheteur consacre au remboursement de son prêt) moyen nécessaire pour acquérir un bien type dans 50 villes françaises. Le site spécialisé dans l’estimation immobilière a réalisé ces projections en prenant en compte trois hypothèses : un taux moyen de crédit stable (1,9%), une hausse modérée (2,75%) et une hausse conséquente (4%).
Les taux d’effort moyens nécessaires pour l’achat d’un bien de 50 mètres carrés ont été calculés à partir du prix au mètre carré de chaque ville, des revenus médians d’un ménage de deux adultes et, donc, de trois hypothèses de taux de crédit (1,9%, 2,75% et 4%). Les simulations sont effectuées sur la base d’un prêt d’une durée de 20 ans. Pour rappel, l’accès au crédit est réservé depuis le début de l’année aux emprunteurs ayant un taux d’endettement (ou d’effort) inférieur ou égal à 35% suite aux directives du Haut conseil de stabilité financière (HCSF).
Un taux d’effort national historiquement bas
Premier enseignement de l’étude : le taux d’effort moyen actuel constaté en France est de 28%, soit un niveau historiquement bas. “Les ménages sont globalement solvables grâce aux taux de crédit qui restent bas, avance Thomas Lefebvre, le directeur scientifique de Meilleursagents. Il y a une quinzaine d’années, le taux d’effort moyen était d’environ 35%, les Français ont donc gagné du pouvoir d'achat immobilier.” Dans le détail, le taux d’effort des ménages se situe en dessous du seuil de 35% dans 70% des grandes métropoles. Sans surprise, ce sont dans les grandes villes où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés que les taux d’effort sont les plus importants.
Ainsi, ce pourcentage dépasse actuellement les 35% autorisés dans les villes de Toulouse, Nice, Marseille ou encore Montpellier. Autrement dit, un ménage qui dispose de revenus médians ne pourrait pas s’offrir un bien de 50 mètres carré dans ces communes, en raison d’un taux d’endettement trop élevé. A l'inverse, les taux d’effort moyens sont particulièrement bas à Bourges (16,2%), Dunkerque (21,2%) ou Mulhouse (19,4%).
L’exception marseillaise
Passons maintenant à l'hypothèse où les taux moyens de crédit augmenteraient pour atteindre 2,75%. Dans ce cas, jugé probable par les courtiers, le taux d’effort moyen en France atteindrait 30%, soit un niveau toujours inférieur au taux d’endettement autorisé. Avec un taux de crédit moyen à 2,75%, un ménage qui dispose d’un revenu médian serait toujours solvable dans 60% des grandes villes françaises.
Enfin, il est temps d’aborder le scénario catastrophe, à savoir un taux moyen de crédit qui atteindrait 4%. Si le taux d’effort moyen des ménages (34%) resterait sous le seuil d’endettement autorisé, l'accès à la propriété se compliquerait alors dans les grandes villes. “Si les taux de crédit augmentent de manière significative, la plupart des ménages n’auront plus la possibilité d’acheter dans les métropoles et devront se rabattre sur les villes moyennes, poursuit Thomas Lefebvre. La demande devrait donc baisser dans la plupart des grandes villes.”
Une hausse significative des taux de crédit pourrait alors contribuer à faire baisser les prix de l’immobilier dans les métropoles. Sauf à Marseille, qui fait figure d’exception en raison d’une pénurie de biens disponibles à l’achat. Les tarifs ne sont donc pas près de baisser dans la cité phocéenne, même en cas d’envolée des taux de crédit.
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