Investissement locatif : bailleurs, comment la hausse des taux de crédit érode votre rentabilité

Un coût du crédit qui diminue avec le temps

Pour comprendre de quoi les bailleurs doivent s’inquiéter, reprenons les bases. Le coût du crédit, pour un propriétaire, correspond à une charge dont il doit s’acquitter année après année, jusqu’à avoir remboursé complètement l’emprunt à sa banque. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus le coût du crédit à rembourser chaque mois est lui aussi élevé. Ce qui, à loyer constant, érode donc inévitablement la rentabilité du logement ! Illustrons ce phénomène un poil abstrait à travers un exemple concret, proposé par la société Qlower.

M. Bonaparte, bailleur, souhaite acheter un appartement pour un prix de 150.000 euros, frais d’agence inclus, afin de le mettre en location. Pour ce faire, il dispose d’une épargne personnelle de 50.000 euros. Cet apport permet de rassurer son banquier, qui lui accorde donc avec plaisir un prêt de 100.000 euros sur 20 ans pour compléter son investissement. Regardons maintenant l’effet d’une hausse des taux d’intérêt, si ces derniers passent de 1% à 2%, ou même à 3%, sur les mensualités à rembourser par M. Bonaparte. Comme vous allez le constater, cet impact est non négligeable sur sa trésorerie.

D’autre part, et vous l’avez peut-être à l’esprit ou non, mais lorsque l’on emprunte dans l’immobilier, on rembourse toujours en priorité à sa banque les intérêts avant le capital. Voici ainsi ce qu’il se passe si l’on dissocie la part des intérêts remboursés année après année à la banque (le vrai coût du crédit), et la part de capital équivalente à la somme empruntée par M. Bonaparte pour acheter son logement. Dans cet exemple, on illustre le mécanisme à travers un crédit au taux de 1%.

Avec un taux de 1%, M. Bonaparte remboursera ainsi 1.000 euros d’intérêts à sa banque en année 1, 955 euros en année 2, 909 euros en année 3, etc., jusqu’à ne plus rien payer après 20 ans.

Des revenus différents à déclarer au fisc…

Une fois ce mécanisme bien ancré dans votre esprit, reprenons la démonstration. M. Bonaparte met maintenant son logement en location nue. Il le loue 700 euros par mois (dont 75 euros de charges locatives). Ce qui lui offre, en divisant ses revenus annuels par le prix du logement, un rendement brut très honnête de (700 x 12) / 150.000 = 5,6% annuels.

Pour essayer de rendre l’exercice un peu plus réaliste, nous avons ensuite défini quelques incontournables auxquelles M. Bonaparte devra faire face en tant que futur bailleur :

• 1.200 euros annuels de charges de copropriété,
• 250 euros d’assurance,
• 150 euros de frais de comptabilité,
• Une taxe foncière de 1.400 euros (par défaut ici, deux mois de loyer charges comprises),
• Des frais de gestion locative correspondant à 5% des loyers encaissés (soit 420 euros par an).

Il faut ajouter à ceci les informations suivantes :

• Notre bailleur est soumis tranche marginale de 30% d’impôt sur ses revenus locatifs ;
• Il est également soumis à des prélèvements sociaux correspondant à 17,2% de ces mêmes revenus ;
• Par souci de simplification, nous considérons ici que les loyers resteront inchangés pendant toute la durée de remboursement du crédit (20 ans), tout comme les charges locatives.

Regardons maintenant l’évolution des revenus locatifs de M. Bonaparte, à mesure qu’il rembourse son prêt. On parle ici de la différence perçue chaque mois sur le compte en banque de M. Bonaparte entre les loyers qui entrent, et les charges incompressibles qu’il paye en parallèle. Ce sont in fine ces revenus qui devront être déclarés au fisc, dans le cas où notre bailleur adopte le régime réel. Nous avons comparé l’évolution de ces revenus en cas de prêt à 1%, à 2% et à 3%.

Petite précision méthodologique : pour définir les revenus locatifs de M. Bonaparte, nous avons donc utilisé la méthode suivante : Résultat net = Loyers - Charges bailleur - Taxe foncière - Coût du crédit.

Comme vous pouvez le constater, la hausse des taux d’intérêt impactera surtout les premières années de location de M. Bonaparte. Ainsi, la première année de location, notre bailleur touchera 3.880 euros net s’il emprunte à 1%, 2.880 euros s’il emprunte à 2%, 1.880 s’il emprunte à 3%. Au bout de vingt ans, il n’a quasiment plus d’intérêts à rembourser : ses revenus locatifs s’établissent alors autour de 4.800 euros annuels. Pour être clair : avec un taux à 1%, notre bailleur touchera certes plus de revenus… mais il sera également beaucoup plus fiscalisé qu’avec un taux à 3% !

Car ces charges d’emprunt qui diminuent avec le temps sont déductibles des revenus locatifs du bailleur. Les charges diminuant, les revenus à déclarer par notre bailleur vont augmenter au cours du temps… Il payera ainsi de plus en plus d'impôts avec le temps, ce qui aura in fine un impact sur sa rentabilité. Et vous allez le comprendre, cette subtilité aura un impact lourd de conséquence sur la trésorerie de M. Bonaparte.

… Et une trésorerie qui s’alourdit au fil du temps

Pour estimer la trésorerie de M. Bonaparte, il faut en effet prendre en compte deux derniers éléments : la fiscalité appliquée aux revenus définis plus haut, ainsi que la mensualité totale qu’il rembourse à sa banque (intérêt + capital). Pour rappel, M. Bonaparte rembourse environ 470 euros par mois s’il emprunte à 1%, 518 euros s’il emprunte à 2% et 568 euros par mois s’il emprunte à 3%. Et ses revenus sont imposés à hauteur de 17,2% de prélèvements sociaux, auxquels il faut ajouter 30% de tranche marginale d’imposition. Pour des revenus déclarés de 3.880 euros, par exemple, notre bailleur payera 3.880 x (17,2% + 30%) = 1.831 euros par an. Si ses revenus déclarés sont de 1.880 euros, il ne payera ainsi que 1.880 x (17,2% + 30%) = 887 euros annuels.

En prenant en compte ces deux paramètres, voici maintenant comment évoluera la trésorerie chaque année de M. Bonaparte en fonction du taux d’intérêt souscrit. Précision méthodologique : nous avons calculé l’évolution de la trésorerie mensuelle de notre bailleur de la façon suivante : trésorerie = loyer - (charges bailleur + taxe foncière + mensualité à rembourser + impôts).

Comme vous pouvez le constater, peu importe le taux auquel il emprunte, l’effort de trésorerie sera quasiment identique pour M. Bonaparte durant les premières années de la location. En année 1, son compte en banque sera ainsi débité de 208 euros chaque mois s’il emprunte à 1%, de 216 euros s’il emprunte à 2%, et de 227 euros s’il emprunte à 3%.

Et cela s’explique facilement : M. Bonaparte rembourse certes une mensualité plus élevée s’il emprunte à 3%, mais il paye aussi moins d’impôts. Ce qui, in fine, compense une grande partie de son effort de trésorerie lors des premières années de location.

En revanche, l’effort financier deviendra plus conséquent pour M. Bonaparte au fil du temps. Ainsi, en année 10, sa trésorerie tombera à -224 euros s’il emprunte à 1%, contre -272 euros s’il emprunte à 3%. En année 20, le différentiel sera encore plus lourd : -245 euros s’il
emprunte à 1%, contre -338 euros s’il emprunte à 3%. Soit une centaine d’euros de différence ! Et celle-ci est assez logique : à la vingtième année, nos bailleurs finissent par payer peu ou prou la même fiscalité, alors que la mensualité à rembourser à la banque reste sensiblement plus élevée avec un taux à 3%.

“En termes de trésorerie, emprunter à 3% n’est donc pas forcément trop douloureux pour le bailleur… durant les premières années de location”, en déduit donc Christophe Duprat, le fondateur de la société Qlower, au terme de cette démonstration. “En revanche, après plusieurs années de remboursement du crédit, l’effort de trésorerie devient plus important.” Bailleurs, vous voilà maintenant prévenus des conséquences de cette hausse subite des taux sur votre investissement locatif.