Immobilier : ce que vous pouvez acheter avec une retraite moyenne dans 25 grandes villes

Et comment ne pas ajouter à ces difficultés la problématique du taux d’usure ? Pour rappel, il s'agit du taux maximal additionnant le taux de crédit, l’assurance emprunteur, les frais de garantie et de dossier, et éventuellement les frais de courtage, et au-delà duquel une banque ne peut légalement pas accorder un prêt à un particulier.

Or les retraités et préretraités partent avec deux gros handicaps. Tout d’abord, le coût de leur assurance emprunteur est souvent plus élevé que pour les ménages jeunes, en raison de leur âge et/ou de leur état de santé, ce qui pénalise leur dossier. Ensuite, et pour des raisons évidentes, les seniors empruntent souvent sur des durées plus courtes que les autres ménages. “Les coûts annexes au crédit sont donc eux aussi répartis sur une courte durée, ce qui en renforce le poids dans le calcul du taux global du crédit qui dépasse souvent le taux d’usure, et entraîne donc un refus de prêt”, décrit Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer.

Emprunter est possible, à condition d’anticiper sa future pension

Dans ces conditions, les retraités ou les travailleurs en passe de le devenir peuvent-ils encore raisonnablement espérer voir leur dossier de crédit passer auprès du banquier ? Pour le savoir, le courtier Vousfinancer a mené l’enquête. Arrêtons tout de suite le faux suspense : la réponse est oui. “On peut (théoriquement) emprunter jusqu’à 70 ans !", défend ainsi le courtier. Néanmoins, et c’est tout le nœud du problème, les emprunteurs vont souvent devoir remplir des conditions drastiques. Ainsi, au-delà de 55 ans, “la quasi-totalité des banques demandent une estimation du montant de la retraite qui sera versée”. Justificatif dont il faut faire la demande auprès de son organisme de retraite.

Pour calculer leurs capacités à rembourser un emprunt, et c’est finalement assez naturel, les plus de 55 ans doivent donc anticiper leurs revenus futurs, c’est-à-dire leur future pension. Mais ils doivent aussi surveiller de près le coût de l’assurance emprunteur. “Théoriquement, la plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt”, rapporte ainsi Vousfinancer. Cela permet donc théoriquement à un couple d’emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans. “Sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux moyens d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40 % à 0,80%, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent entre 0,9 et 1,20%”, compare le courtier. Pour aider à faire passer vos dossiers, quelques petites astuces existent par ailleurs, telles que le recours à un prêt à paliers ou encore à l’assurance emprunteur de sa banque.

Un pouvoir d’achat qui dégringole dans la plupart des villes

On comprend donc à travers ce constat que pour estimer les chances des plus de 55 ans de valider leur dossier, ces derniers doivent s’intéresser de près à leur future pension. Les banques se basent en effet sur ces revenus pour calculer les capacités d’emprunt de leurs clients. À partir de ce constat, Vousfinancer a ainsi estimé combien de mètres carrés peuvent espérer acquérir à crédit les ménages de plus de 55 ans en 2023, dans 25 grandes villes. Pour réaliser ces simulations, Vousfinancer a utilisé comme référence le niveau de pension moyen en France de 1.400 euros net par mois (d’après la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques), un taux moyen de 2,70% sur 15 ans, une capacité d’endettement de 33% (c’est-à-dire une mensualité de 462 euros par mois). Au total, la capacité de financement à crédit atteint ainsi 68.318 euros.

On se rend compte que, sans surprise, les plus de 55 ans vont avoir énormément de difficultés à devenir propriétaires à Paris - où ils doivent se contenter d’une surface moyenne de 6,6 mètres carrés -, mais comme la plupart des ménages finalement. En revanche, en anticipant un niveau de pension moyen, il est encore possible de devenir propriétaire de 36 mètres carrés au Mans, 25 mètres carrés au Havre, et un peu plus de 28 mètres carrés à Brest. À noter : leur pouvoir d’achat moyen s’affiche en recul, plus ou moins marqué, dans l’intégralité des 25 grandes villes étudiées.