La fin d’année approche, et l’on peut déjà tirer quelques conclusions sur le marché immobilier 2022. Le constat est simple : les Français ne peuvent plus acheter d’aussi grands logements qu’avant. En moyenne, d’après les Notaires de France, le pouvoir d’achat immobilier* - c’est-à-dire le nombre de mètres carrés que les acquéreurs peuvent espérer obtenir en moyenne grâce à leur capacité d’emprunt - était de 80 mètres carrés sur les 9 premiers mois de 2022, contre 84 mètres carrés en 2021. Le pouvoir d’achat, de manière simplifiée, est ainsi un indice qui prend à la fois en compte l’évolution des prix moyens, des revenus moyens, mais aussi des taux de crédits immobiliers.
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Toutefois, bien évidemment, les dynamiques de marché varient beaucoup selon les territoires. Les évolutions de prix sont en effet rarement homogènes d’une commune et d’une région à une autre. Voilà pourquoi les notaires ont affiné, dans 17 grandes villes et dans leurs agglomérations, l’évolution de leur indice de pouvoir d’achat des habitants. Pour illustrer cette évolution, les notaires ont d’abord défini le profil d’un emprunteur à la recherche d’un appartement, et qui possède une capacité de financement de 800 euros par mois pendant 20 ans. Puis, ils ont défini le pouvoir d’achat du ménage recherchant une maison en agglomération, et dont la mensualité mobilisable serait de 1.300 euros par mois pendant 20 ans.
De grosses pertes de pouvoir d’achat à Nice, Marseille ou Strasbourg
Observons tout d’abord les relevés des notaires sur le marché des appartements. On se rend compte, à la lecture du tableau ci-dessous, que le pouvoir d’achat a particulièrement baissé en un an à Marseille (-5 mètres carrés en moyenne), à Nice (-3 mètres carrés) ou encore à Strasbourg (-4 mètres carrés). La baisse la plus conséquente observée par les notaires se trouve à Saint-Etienne (-11 mètres carrés). Il faut toutefois noter que dans la cité du Forez, les habitants conservent malgré tout un pouvoir d’achat bien plus élevé que la moyenne nationale.
Maintenant, regardons du côté du marché des maisons. Là encore, la chute de pouvoir d’achat est parfois assez marquante. Les acheteurs dans l’agglomération rennaise ont ainsi perdu 7 mètres carrés en moyenne, tout comme ceux recherchant un pavillon autour de Dijon ou de Reims. Dans ce contexte, les acheteurs grenoblois s’en sortent relativement bien : ils perdent ainsi “seulement” 4 mètres carrés de pouvoir d’achat en un an. Et s’ils comparent ce pouvoir d’achat avec celui de la décennie passée, ils peuvent même se targuer d’avoir gagné 3 mètres carrés en dix ans.
*Méthodologie : le pouvoir d’achat moyen a été calculé sur les neuf premiers mois de l’année 2022 en divisant la capacité d’emprunt des ménages par le prix moyen au mètre carré des logements vendus. Pour définir cet indice, les notaires se sont appuyés sur :
- les prix moyens des logements (en euros constants 2019) ;
- les mensualités de crédit égales au tiers des revenus des ménages, estimés à partir des comptes nationaux annuels de l’Insee ;
- les moyennes annuelles des taux de crédit relevés par la Banque de France. Pour les besoins de l’exercice, les notaires ont défini des crédits d’une durée de remboursement de 20 ans, sans apport personnel, et avec un taux d’assurance fixe de 0,36%.
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