Immobilier : la nouvelle réglementation fait déjà baisser les prix des passoires thermiques

Pour débuter, penchons nous sur la localisation de ces fameuses passoires thermiques. Selon SeLoger, qui a analysé plus de 5 millions d'annonces d’appartements et maisons mises en ligne sur son site, 30% des biens ayant obtenu la note de F ou G au DPE sont situés en Ile-de-France. Cela s’explique notamment par l’ancienneté du parc de logement en région parisienne. Mais proportionnellement, sur le plan national, ce sont les zones rurales qui comptent le plus de passoires thermiques. Paris mis à part, les départements de la Creuse et du Cantal recensent en effet les plus grands taux de passoires thermiques, avec respectivement 35% et 32% de logements énergivores. Et pour cause, ces territoires dénombrent un grand nombre de maisons construites avant 1950, pour la plupart chauffées au gaz. A noter que le Nord de la France compte un taux de passoire thermique plus important que le Sud, en raison notamment d’un climat froid qui favorise la déperdition énergétique.

Les passoires se vendent 5,9% moins chères

Abordons maintenant la question des conséquences de la nouvelle réglementation sur le marché immobilier. Premier constat : le nombre de mises en vente de logements énergivores a considérablement augmenté ces dernières années. Les logements classés F et G au DPE représentent en effet désormais 19,9% de l’ensemble des biens mis en vente sur le site SeLoger, contre 11,2% en 2020. “Les propriétaires anticipent la perte de valeur de leur bien en mettant en vente leur logement plutôt que d’engager des lourds travaux de rénovation énergétique, analyse Thomas Lefevre, directeur scientifique chez Meilleurs Agents”. Il est également intéressant de constater que les projets de ventes impactés par un mauvais DPE ne concernent pas uniquement les propriétaires bailleurs, qui sont pourtant visés par la loi climat et résiliences. En effet, d’après une enquête réalisée par Opinionway réalisée auprès de 5000 Français, 31% des vendeurs d’une résidence principale ont décidé de mettre leur bien en vente en raison d’un mauvais DPE. Un chiffre qui monte même à 50% pour les vendeurs d’une résidence secondaire.

Reste à savoir si l’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores a déjà un impact significatif sur les prix. Et la réponse semble positive puisque d’après les annonces analysées par SeLoger, une passoire thermique (logement classés F ou G) se vend en moyenne 3,9% moins cher qu’un bien équivalent moins énergivore. Dans les zones rurales, cette décote atteint même 5,9%. “Cet écart est en train de se creuser. La loi Climat et Résilience pousse peu à peu le marché immobilier dans une nouvelle dynamique, commente Thomas Lefebvre. Avec un stock de passoires plus important sur le marché qu’il y a 18 mois, les vendeurs sont prêts à revoir leur prix à la baisse. Le DPE est devenu un vrai critère de valorisation”.

Le DPE, un argument pour négocier

Enfin, la nouvelle réglementation a également une incidence sur les marges de négociation. Si la différence entre le prix affiché dans l’annonce et le montant final réel de la transaction s’élève en moyenne à 3,7% sur les logements classés entre A et E au DPE, ce chiffre monte à 5,6% pour les passoires thermiques. Autrement dit : l’interdiction de mise à location des logements énergivores, qui n’est pourtant pas encore effective pour la plupart des logements, est déjà un argument de poids dans les négociations.