Contrairement aux pronostics des experts, les vendeurs ont gardé la main : malgré la pandémie qui a paralysé notre économie durant des mois, les prix de la pierre ont continué de grimper (+ 4% en 2020). Et comme le coût du crédit, principal carburant du secteur, reste très faible, un retournement est improbable en 2021. Le seul vrai risque pour le bailleur, c’est d’avoir un locataire qui, perdant son emploi, ne paie plus ses loyers. Encore qu’il existe des solutions pour éviter la casse.
Prix du mètre carré : Après six années de progression continue, une pause est attendue d’ici 2022
Même si les prix ne risquent guère de s’effondrer, la dynamique haussière semble toutefois toucher à sa fin. Logique, après l’envolée des six dernières années, où la cote a progressé de 17%. Une pause est notamment attendue dans les villes où les prix excèdent désormais 4 000 euros le mètre carré, comme Nice, Bordeaux, Lyon ou Paris, qui a crevé le seuil des 10 000 euros. La Fnaim, fédération qui regroupe près de 9 000 agences, y attend même une baisse de 2 à 3% d’ici 2022. Pas de quoi, néanmoins, différer son projet d’achat : si, comme prévu, la reprise économique est au rendez-vous, les prix redresseront rapidement la tête.
Avec une hausse de 2,25% en moyenne depuis 2015, les prix des appartements ont crevé leur plafond historique de 2011. L’année 2021 pourrait toutefois donner un coup d’arrêt à cette inflation : un recul de 2 à 3% est même attendu dans les métropoles devenues inabordables (Paris, Lyon, Nice…). Malgré ces quelques trous d’air, la probabilité pour que la tendance de fond s’inverse est faible : tant que le crédit sera bon marché (et cela pourrait durer plusieurs années), la cote s’orientera la hausse.
Loyers : la crise sanitaire a entraîné des baisses dans une dizaine de grandes métropoles
L’heure est à la modération des loyers : ils n’ont augmenté que de 0,20% en 2020, soit moins que l’inflation (0,50%), et d’à peine 0,1% sur un an au premier trimestre 2021. La crise sanitaire a même entraîné des baisses dans une dizaine de grandes métropoles, telles que Paris (– 4,5%), Annecy (– 3%), Nice (– 1,5%) ou Le Havre (– 1%). Et, avec la nouvelle loi sur l’encadrement des loyers ajoutée aux mesures de plafonnement à la relocation, il ne faut pas s’attendre à ce qu’ils remontent de sitôt. Tenez-en compte dans vos calculs de rentabilité.
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Taux de crédit : ils restent très bas, mais les banques ont relevé leurs exigences de solvabilité
Le retour de l’inflation (+0,98% au premier trimestre 2021) n’est pas une bonne nouvelle pour les investisseurs : si la tendance s’accentuait, les banquiers remonteraient leurs taux de crédit. Selon les projections, la hausse serait toutefois modeste : de 1% en moyenne (hors assurance), on passerait à 1,2 ou 1,3% d’ici la fin de l’été. Attention quand même : face au risque de remontée du chômage, les banques ont relevé leurs exigences de solvabilité. Faute d’avoir le bon profil (CDI, apport de 10%, endettement inférieur à 35%…), vous écoperez plutôt d’un taux à 1,5 ou 2%…
Locataires défaillants : par sécurité, mieux veut souscrire une assurance loyers impayés
On peut certes compter sur le rebond de l’économie pour redonner de l’air aux locataires fragilisés par la crise. Le risque de voir le nombre d’impayés de loyer croître dans les mois à venir est néanmoins assez élevé. Comment éviter d’être piégé ? Il est toujours possible de demander une caution solidaire au locataire, autrement dit un garant qui paierait le loyer en cas de défaillance. Et s’il n’en a pas, ou que le garant en question manque de fiabilité ? Reste une parade très efficace : l’assurance loyers impayés. Vous pouvez dénicher une offre de qualité à moins de 3% des loyers et des charges encaissés.
Les prix ont crevé leur plafond historique
Avec une hausse de 2,25% en moyenne depuis 2015, les prix des appartements ont crevé leur plafond historique de 2011. L’année 2021 pourrait toutefois donner un coup d’arrêt à cette inflation : un recul de 2 à 3% est même attendu dans les métropoles devenues inabordables (Paris, Lyon, Nice…). Malgré ces quelques trous d’air, la probabilité pour que la tendance de fond s’inverse est faible : tant que le crédit sera bon marché (et cela pourrait durer plusieurs années), la cote s’orientera la hausse.
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