Marie et Charles ont la trentaine, et deux enfants en bas âge. Installés depuis 2020 à Chartres (Eure-et-Loir), en location, ces anciens Franciliens s’y trouvent si bien qu’ils souhaitent aujourd’hui acheter une maison dans l’agglomération. «Autour de 400 000 euros», confient-ils à leurs proches. Auxquels ils avoueront quelques semaines plus tard, Gros-Jean comme devant, que les banques refusent de leur accorder un prêt. Au motif que Marie ne travaille pas et que Charles est à son compte, qui plus est dans un commerce vieux d’à peine trois ans.
Même déconvenue pour le docteur S. : ce médecin, installé dans les Hauts-de-Seine, sur le point de prendre sa retraite, déjà propriétaire et pas découragé par la fin prochaine de l’avantage fiscal Pinel, vient de se voir refuser un crédit pour financer un investissement locatif. «Pourtant, j’ai un peu de patrimoine, ça s’est joué à rien par rapport au taux d’usure (au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter), j’ai demandé à mon banquier de faire un petit effort sur son taux mais rien!», maugrée-t-il. A Rennes, Elise ressort dépitée de la mairie : «On m’a dit que le temps d’attente pour un logement social est de quatre ans…» A Paris, Thibault, originaire de province et qui vient de décrocher son premier boulot ,a fini par trouver une location. Mais jusqu’en juin seulement, car pas question, pour son bailleur, de s’asseoir sur la manne de la location de courte durée en été, surtout en cette année de Jeux olympiques!
Le taux des crédits immobiliers a quadruplé en deux ans
Marie, Charles, le docteur S., Elise, Thibault, c’est vous, c’est nous. Quatre situations différentes et pourtant étroitement imbriquées. Marie et Charles qui n’arrivent pas à accéder à la propriété, le docteur S. qui ne peut mener à bien son projet d’investissement locatif, cela fait deux locations en moins pour tous les Thibault et Elise de France. Comment en est-on arrivé là? Sous l’effet de la reprise économique post-Covid et de la guerre entre la Russie et l’Ukraine, l’inflation s’envole en 2022. Pour l’endiguer, la Banque centrale européenne (BCE) relève ses taux, la hausse du coût de l’argent devant inciter entreprises et ménages à lever le pied sur la consommation. Mais les banques, qui se financent auprès de la BCE, voient ainsi leurs coûts de financement augmenter. Une hausse qu’elles répercutent sur les taux auxquels elles vous octroient des crédits immobiliers, sans quoi ces derniers ne leur rapportent plus grand-chose.
Résultat, entre janvier 2022 et janvier 2024, le taux moyen des crédits immobiliers a quadruplé, passant de 1,07% à 4,15%, selon l’Observatoire Crédit Logement-CSA. Les Français ont par conséquent vu leur pouvoir d’achat immobilier dégringoler d’un quart. Vous comprenez mieux pourquoi Marie et Charles n’ont pas décroché leur prêt? Ils sont loin d’être les seuls : la production de crédits à l’habitat a dévissé de 40% en 2023 par rapport à 2022, selon la Banque de France.
Les marges des promoteurs oscillent entre seulement 5% et 7%
Les taux de crédit se stabilisent toutefois en ce début 2024, dans le sillage du statu quo des taux de la BCE depuis l’automne, l’inflation s’étant apaisée. Et parce que le crédit immobilier demeure un produit d’appel pour les banques. «Dans certains territoires, nous observons des candidats à l'accession à la propriété reprendre leurs recherches de biens», acquiesce Loïc Cantin, président de la Fnaim. Même s’il ne s'agit encore que «d'un très léger frémissement». Pour la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) aussi, «une légère lueur d’espoir pourrait se profiler au second semestre 2024 pour l’achat immobilier».
C’est bien joli de regagner un peu de marge de manœuvre financière, mais pour acheter quoi? «Lorsque les ménages seront “resolvabilisés”, ils ne trouveront plus beaucoup de biens à acheter» dans le neuf, prévient Pascal Boulanger, patron de la FPI. Car, «comme on n’a plus de demande, on ne lance plus de nouvelles opérations», explique-t-il. «Aujourd’hui, beaucoup de promoteurs ont vendu 60% des logements de leurs programmes, mais 40% leur restent sur les bras. Ils essaient donc d’écouler leurs stocks avant de déposer de nouveaux permis de construire», renchérit Christian Terrassoux, président délégué de la FPI. D’autant que, les coûts du foncier et de construction demeurant élevés, «les marges des promoteurs oscillent entre seulement 5% et 7%, on n’est pas dans l’industrie du luxe ou du parfum!», ajoute-t-il.
Moins de 85 000 logements sociaux en 2023
Pour éviter de se retrouver avec trop d’invendus, les promoteurs ne s’acharnent plus : «Quand on lance la commercialisation d’une opération et qu’au bout de trois ou quatre mois, on n’a pas de réservations, on remballe», indique Pascal Boulanger. Comprendre, le programme de logements est suspendu, voire abandonné, en attendant des jours meilleurs! Vous qui souhaitiez acheter une jolie maison en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) dans un lotissement, mais qui vous êtes rétracté parce que votre banque ne vous a pas suivi, vous avez contribué, bien malgré vous, à la chute de 26% du nombre de réservations de logements neufs en 2023, par rapport à 2022, à 94 828 unités. Pas de quoi inciter les promoteurs à déposer de nouveaux permis de construire : leur nombre a fondu de près de 24% l’an dernier, à 373 100. Le tout avec moins de 85 000 logements sociaux, alors que 2,6 millions de Français attendent d’en décrocher un, du jamais-vu!
Et puis, pour construire, il faut des bras. Or «les promoteurs ne remplacent plus les départs en retraite ni les démissions et certains préparent des plans de sauvegarde de l’emploi», avertit Pascal Boulanger. Tout un savoir-faire perdu qu’il ne sera guère aisé de reconstituer lorsque la demande redémarrera, car «former un monteur d'opérations en promotion, ça prend cinq ou six ans», souligne-t-il. «Nous nous acheminons vers une baisse très significative de l'offre de logements neufs, aux alentours de 220 000 constructions par an, pour les années 2025, 2026, 2027, alors que les besoins restent élevés», abonde Robin Rivaton, essayiste et directeur général de Stonal, société spécialisée dans les données immobilières. Des besoins estimés entre 395 000 et 450 000 nouveaux logements par an, selon des études publiées l’an dernier par l’ESCP Junior Conseil et l’Institut Thomas More.
«Nous allons vers une baisse assez forte de la qualité du logement»
L’insuffisance de l’offre de logements en France ne date pas d’aujourd’hui: les municipales de 2020 ont abouti, dans plusieurs grandes métropoles, à l’élection de maires écolos. Tout près de devancer l’objectif national de zéro artificialisation nette des sols en 2050, ils ont multiplié les refus de permis de construire. D’où une pénurie de logements, aggravée par la crise actuelle.
Mais même quand le permis finit par être déposé, il faut encore compter quatre à cinq ans pour construire un immeuble. «La suroccupation des appartements va augmenter, les parents qui veulent se séparer resteront sous le même toit, et des biens dont personne ne voulait finiront par trouver preneur», pronostique Robin Rivaton. Pour l’essayiste, pas de doute, «nous allons vers une baisse assez forte de la qualité du logement».
Quand on est locataire, on s’accroche à son logement, désormais!
Le Premier ministre n’a-t-il pas promis un «choc d’offre de logements», vieille lune déjà servie il y a sept ans par son boss Emmanuel Macron et demeurée à l’état d’incantation? Un choc qui passe notamment par la production de… 30000 logements supplémentaires au total d’ici la fin du quinquennat, dans une vingtaine de territoires, notamment ceux concernés par des projets de réindustrialisation, a annoncé Gabriel Attal lors de son discours de politique générale (lire l’encadré). «Ce n'est rien, c'est du saupoudrage», gronde Loïc Cantin, de la Fnaim. Pour Robin Rivaton non plus, «il n'y a pas grand-chose à attendre» des annonces de Gabriel Attal. Surtout en l’absence d’incitation financière des maires à la construction de logements, depuis la suppression de la taxe d’habitation. Sa disparition a en effet privé les édiles d'une partie des ressources leur permettant de financer l’installation de crèches, écoles et autres équipements publics allant de pair avec la construction de logements.
Vous l’aurez compris, votre rêve d’accéder à la propriété dans le neuf n’est pas près de se réaliser. Vous pouvez tenter de vous rabattre sur l’ancien. Mais encore faut-il que les prix de vente baissent pour de bon! Le recul de 3% à 4% des prix, l’an dernier, «a été insuffisant pour reconstituer la capacité d'emprunt des primoaccédants, les plus impactés par la crise», souligne Loïc Cantin. Sinon, faute de pouvoir acheter votre premier logement, vous pourrez toujours en louer. Le hic, c’est que, la plupart des primoaccédants étant dans votre cas, c’est-à-dire dans l’incapacité d’acheter, les locations sont plus demandées que jamais. En témoigne le plongeon de 30% du nombre d’annonces de locations immobilières au cours des deux dernières années, d’après la Fnaim. Quand on est locataire, on s’accroche à son logement, désormais! Voyez le bon côté des choses: à trois, avec le bébé, plus besoin de chauffer votre passoire thermique de 35 mètres carrés. Attention cependant, si elle est classée G sur le diagnostic de performance énergétique, votre bailleur n’aura plus le droit de vous la louer à partir de janvier prochain… La crise du logement ne va décidément pas disparaître en un claquement de doigts.
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