Immobilier locatif : nos conseils pour négocier le meilleur crédit

Certes, il leur sera toujours possible de bénéficier de quelques faveurs. « Par exemple, un premier établissement pourra chercher à gagner rapidement des parts de marché, en visant les ménages aux revenus moyens, quand un second privilégiera plutôt la clientèle haut de gamme, et qu’un troisième visera les professionnels. Chacun adaptant alors ses taux à la baisse », poursuit Cécile Roquelaure. Les investisseurs pourront par ailleurs se satisfaire de la réforme temporaire du taux d’usure, appliquée à partir de février, et au moins jusqu’en juin.

La Banque de France, enfin devenue sensible aux risques de blocage du marché, a en effet décidé que ce seuil d’usure, au-delà duquel les établissements ont interdiction de prêter, serait calculé à un rythme mensuel, et non plus trimestriel. Si ce mode de calcul devrait un peu plus conforter le rebond des taux, il fluidifiera en revanche les transactions : face à la remontée très rapide du coût du crédit, de nombreux emprunteurs se retrouvaient en effet avec un taux de financement supérieur à celui d’usure… Surtout lorsque la banque, toujours soucieuse de ses marges, leur refusait toute délégation de l’assurance d’emprunt, ou du moins conditionnait officieusement son taux à la souscription d’un contrat maison. « Les couvertures tierces permettent pourtant de diviser ce coût par deux, ce qui n’a rien de négligeable ! », rappelle Ninon Manaranche-Michel, du cabinet Amanthée Patrimoine.

Malgré cette réforme bienvenue, les investisseurs vont donc devoir s’habituer à la nouvelle donne. Il leur faudra tout d’abord injecter un apport personnel plus élevé dans leurs opérations. « Les banques exigent désormais au minimum de 10 à 15%, assure Manuel Ravier, fondateur de la société Investissement-Locatif. Et il est devenu quasiment impossible d’emprunter à 110%. » En parallèle, ces clients devront sans doute se résigner, comme les autres, à rallonger leur durée de crédit au-delà de vingt ans. Comme le montre notre premier tableau ci-dessous, cette solution pourra leur permettre de repasser sous la limite du taux d’effort de remboursement, que le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé à 35% des revenus de l’emprunteur.

Avec la difficulté supplémentaire, toutefois, que si les banques acceptent volontiers de prêter sur vingt-cinq ans pour acheter une résidence principale, elles y sont plus réticentes lorsqu’il s’agit de financer un investissement locatif. Obligeant donc ce type de clientèle à faire le tour des agences, histoire de trouver les plus accommodantes. Dans le même ordre d’idée, il restera aussi possible aux investisseurs de jouer avec les grilles de taux adoptées par les banques. Car il suffit parfois d’emprunter sur dix-neuf ans et six mois, au lieu de vingt ans tout rond, pour basculer sur une tarification plus favorable. « Cela permet d’obtenir un taux d’intérêt moins élevé, et donc potentiellement de faire passer un dossier », indique Stéphane Biez, président du cabinet en gestion de patrimoine Epsilium.

Solution 1 : tentez d'emprunter sur 25 ans

Autre paramètre à analyser, au moment de discuter avec le banquier : la façon dont il entend tenir compte des futurs revenus locatifs encaissés. En sachant que, là aussi, le HCSF a sérieusement durci les règles. C’est ainsi qu’il recommande désormais, dans le calcul du taux d’endettement, d’ajouter ces loyers aux revenus de l’emprunteur. Alors qu’auparavant les banques avaient pour habitude de retrancher ces mêmes loyers des mensualités d’emprunt à rembourser. La nouvelle règle a pour particularité de faire mécaniquement bondir le taux d’effort, et donc d’accroître le risque de franchir le seuil fatidique des 35%. Heureusement, certaines banques se montrent là aussi accommodantes, en tenant compte des loyers dans une plus large proportion que celle officiellement recommandée, de 70%. C’est ainsi que LCL retient ces revenus à hauteur de 75% de leur montant, tandis que cette proportion grimpe à 80% chez BNP Paribas, 90% à la Caisse d’épargne Île-de-France, et même 100% au CIC Iberbanco. Comme le montre notre second exemple, une prise en compte à hauteur de seulement 80% permet parfois de débloquer le dossier.

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Solution 2 : sollicitez les banques les plus accommodantes

Cela coince encore ? Tentez alors un montage qui a fait sa réapparition dans les agences bancaires : le prêt multiligne, qui consiste à accoler deux crédits, de maturité différente, pour financer la même somme. Exemple : au lieu d’emprunter 200.000 euros sur vingt ans, l’investisseur pourra souscrire un premier prêt de 150.000 euros sur vingt ans, doublé d’un autre, de 50.000 euros sur dix ou quinze ans. L’assemblage a pour effet d’abaisser le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt. Ce qui, comme le montre notre troisième exemple, pourra permettre de repasser sous le fameux seuil d’usure. Et si ce taux d’usure continue de bloquer, il restera une solution de la dernière chance: investir via une société civile immobilière (SCI).

Les associés de ces structures sont en effet considérés comme des professionnels. Et les banques n’ont pas, dans un tel cas, à appliquer de taux d’usure. « Mais les établissements ne les accueillent pas pour autant les bras ouverts, avertit Stéphane Biez. Certains peuvent même refuser tout financement. » Sachez par ailleurs que les lois facilitant le changement d’assurance emprunteur ne s’appliquent pas à ce type de profils. Et que la gestion d’une SCI demande du temps.

Solution 3 : essayez les montages de prêts multilignes