Immobilier : nos conseils face à la flambée des loyers

Immobilier : nos conseils face à la flambée des loyers © Robert Herhold/Adobe Stock

Par Coline Bérard

Publié le 29 août 2022 à 14h24.

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Avec une progression moyenne d’à peine 1% par an, les locataires ont pu profiter, ces dix dernières années, de baux plutôt avantageux. Même les coûteux appartements meublés ont vu leurs tarifs refluer, de -3,7% sur un an. « L'offre de telles surfaces est devenue très importante », explique Jean-Michel Camizon, président de Clameur, un observatoire privé des loyers. Seulement voilà, cette conjoncture favorable pourrait vite prendre fin. « La remontée des taux d’intérêt, associée à celle des prix de la pierre, va forcer de nombreux ménages tentés par l’achat à rester locataires », explique Richard Horbette, fondateur de l’agence spécialisée LocService. Et, dès lors, contribuer à un rebond des loyers.

C’est déjà le cas pour les deux et trois-pièces, dont le coût a respectivement grimpé de 2,7 et 2,1% sur un an. Quant aux maisons, si leurs loyers reculent encore globalement, on note des pointes dans les villes de Nantes (+8,4%) ou Strasbourg (+10%). Pour ne rien arranger, l’inflation en cours ne pourra qu’inciter les bailleurs à se montrer eux-mêmes plus gourmands. Sans parler des charges locatives, qui devraient également suivre, à la hausse, le coût de la vie. Heureusement, de nombreux dispositifs protecteurs ont déjà été adoptés, ou sont en passe de l’être, depuis le plafonnement à 3,5% de la révision annuelle du loyer jusqu’à l’encadrement des baux eux-mêmes, qui s’étend à de nouvelles grandes villes, comme Bordeaux et Montpellier. Mais encore faut-il connaître le détail de ces nouveaux droits. Retrouvez nos conseils pour les faire respecter au mieux.

Assurez-vous que le nouveau « bouclier loyer » est appliqué

Une rallonge de 5,8% : voilà de combien les bailleurs auraient pu augmenter leurs baux, dès la fin d’année, si le gouvernement n’avait pas fait voter cet été, dans le cadre de la loi sur le pouvoir d’achat, un plafonnement à 3,5% de l’indice de révision utilisé (l’IRL), lui-même calé sur la moyenne de l’inflation hors tabac et loyers. Temporaire, ce « bouclier loyer » a vocation à s’appliquer durant un an, et donc aux IRL établis à partir du troisième trimestre 2022, et jusqu’au second trimestre 2023, qui sont publiés à terme échu, avec en général deux semaines de décalage. Concrètement, ce bouclier concernera donc les contrats de location à la date anniversaire comprise entre la mi-octobre 2022 et la mi-octobre 2023. « Ce n’est pas avant cette première échéance qu’il faudra vérifier son application », confirme David Rodrigues, juriste à l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV).

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Les révisions décidées avant mi-octobre pourront, elles, se baser sur l’IRL actuellement en vigueur, non plafonné mais tout juste supérieur, de 3,6%. Les autres règles protectrices des locataires ne changent pas : le bailleur disposera d’un an, au maximum, pour appliquer cet IRL plafonné, sans pouvoir exiger de rétroactivité sur les mois précédents. A noter : pour les locataires du parc HLM, le loyer est le plus souvent revu au 1er janvier, sur la base de l’IRL du deuxième trimestre de l'année précédente. Ils pourraient donc augmenter de 3,6%, dès début 2023.

Profitez de la revalorisation anticipée des APL

C’est la seconde mesure de protection des locataires, votée en plus du bouclier loyer : les aides personnalisées au logement (APL) seront elles-mêmes revalorisées de 3,5%, de façon rétroactive, à la date de juillet dernier, au lieu d’octobre prochain. « Attention, ce n'est pas le montant de l'aide qui sera directement rehaussé, mais ses critères de calcul, qui tiennent compte à la fois de la dépense liée au logement et des ressources des allocataires », précise Roselyne Conan, directrice générale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Les paramètres liés à l’habitation, notamment les plafonds de loyers pris en compte, charges comprises, devraient donc être revalorisés, tout comme ceux liés aux revenus déclarés des ménages, qui consistent en un abattement forfaitaire. Sous réserve d’un décret à paraître qui confirmera ce dernier point, cela permettra à un locataire vivant seul à Toulouse (soit la zone 2), et réglant 400 euros de loyer, d’obtenir 14 euros d’APL supplémentaire. Ou à un couple avec deux enfants à charge, payant 625 euros de loyer, de percevoir 22 euros d’APL en plus. Pile de quoi couvrir, dans les deux cas, l’augmentation de loyer due à l’application de l’IRL plafonné à 3,5%.

Vérifiez que le plafonnement des loyers est respecté

Après Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, puis les 9 villes de Plaine Commune, dont Saint-Denis et Saint-Ouen, ainsi que les 9 autres d’Est Ensemble, dont Pantin et Montreuil, c’est au tour de Montpellier (depuis juillet) et de Bordeaux (depuis mi-juillet) d’expérimenter le plafonnement des loyers. Dans ces dernières villes aussi, les nouveaux baux ne pourront plus dépasser une limite, fixée à 20% au-dessus du loyer médian du secteur. Prenez bien le temps de vérifier, sur les référentiels mis en ligne, que le tarif proposé est conforme : selon une étude de la CLCV, 34% des annonces publiées en 2021 à Paris et dans les villes de Plaine Commune ne respectaient pas la mesure (31% à Paris, mais 40% en Seine-Saint-Denis, où l’encadrement est plus récent).

Le dépassement illégal atteignant, alors, 119 euros par mois. Sachez par ailleurs que le complément de loyer qu’un bailleur est en droit d’exiger en cas de prestations exceptionnelles, et qui doit être mentionné sur l’annonce, va être mieux encadré. D’après la loi sur le pouvoir d’achat, il ne pourra s’appliquer si le bien n’a pas assez de confort, et propose par exemple des toilettes sur le palier, ou un vis-à-vis à moins de 10 mètres. Les règles de bon sens, elles, continueront à prévaloir. « Ainsi une cuisine équipée, qui motive souvent des déplafonnements, n’est pas un motif acceptable », avertit David Rodrigues.

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En cas d’abus, le mieux est encore de signer le bail… Pour le contester immédiatement après, devant la commission départementale de conciliation (CDC) ou, le cas échéant, un tribunal. A noter : les dépassements constatés pour les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020 dans la capitale ne peuvent plus, eux, être sanctionnés. Le tribunal administratif de Paris a en effet censuré, début juillet, le dispositif d’encadrement, pour cette seule période.

Exigez la mise aux normes des passoires thermiques

Les occupants de quelque 1,6 million de locations notées F ou G sur leur diagnostic de performance énergétique, et donc considérées comme passoires thermiques, vont enfin pouvoir se défendre. Alors que les annonces de location de tels biens doivent déjà, depuis janvier, signaler que le logement a une consommation excessive, la loi interdit désormais à leurs bailleurs, pour tous les baux signés ou renouvelés à compter du 24 août dernier, d’augmenter leur facture. « Et ce gel des loyers prévaut durant toute la vie locative », souligne Roselyne Conan. Qu’il s’agisse donc de la révision selon l’IRL, prévue à date anniversaire, ou des réajustements possibles en cas de renouvellement de bail.

Dès 2023, par ailleurs, les logements qui consomment plus de 450 kilowattheures par mètre carré par an (les pires de la classe G) seront considérés comme indécents, et ne pourront plus être loués. Les locataires déjà dans les murs pourront en profiter pour exiger de leur propriétaire une mise en conformité et, en cas de refus, se tourner vers la CDC, puis le tribunal judiciaire. Certes, le bailleur pourra s’exonérer de ses responsabilités, s’il prouve qu’une meilleure note ne peut être obtenue sans rénover toute la copropriété. « Mais il devra alors, en compensation de cette dispense de travaux, concéder une baisse de loyer », précise David Rodrigues. Et il sera toujours possible, côté locataire, de demander une suspension du versement direct des APL au bailleur. « Il ne pourra alors pas réclamer d'impayés au locataire », indique Roselyne Conan.

Préparez-vous à la prochaine régularisation des charges

Les régularisations de charges qui seront réclamées en fin d’année prochaine, en complément de la provision prélevée tous les mois, seront-elles explosives ? On peut le craindre, car de nombreux postes de dépenses, comme l’entretien des parties communes ou des ascenseurs, récupérables sur le locataire, risquent d’augmenter. C’est ainsi que le salaire des gardiens d’immeubles, en partie répercuté, va être revalorisé de 3,8%, et que leurs astreintes de nuit seront mieux rémunérées. Tandis que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), due par les locataires, devrait bondir de plus de 5%, en moyenne. Sans parler de la hausse du prix des pièces détachées, utilisées pour rénover les ascenseurs. Il n’y a guère que le coût de l’énergie qui, suite à la mise en place des différents boucliers tarifaires, ne devrait pas bouger. Y compris pour le gaz, le gel des tarifs ayant été étendu, en avril dernier, à toutes les copropriétés. Le dispositif prévoit en effet que le syndic de l’immeuble demande, auprès de son fournisseur d’énergie, le remboursement de la différence entre le prix payé et le tarif réglementé, gelé depuis octobre 2021. L’opération sera donc, en toute logique, indolore pour les locataires.

Le coûteux confort du coliving

Selon une étude de Xerfi, on compterait d’ores et déjà plus de 8.300 logements, répartis dans une trentaine de villes, proposés en résidences de coliving, cette formule qui permet de disposer d’une chambre avec salle d’eau, tout en partageant souvent la cuisine, mais aussi le salon, ainsi que des espaces collectifs (laverie, salles de sport ou de cinéma, bureaux de coworking, etc.). Le tout pour un tarif sans surprise incluant assurance habitation comme accès Internet. Ce marché devrait tripler d’ici à 2025. « La moyenne d’âge dans nos résidences est de 29 ans, ce qui correspond à une clientèle de jeunes actifs. Mais on trouve aussi des familles, par exemple, qui se logent le temps de travaux », indique Julien Morville, cofondateur de l’enseigne Sharies.

La formule a pour avantage sa flexibilité, puisque le bail peut être rompu à tout moment, avec un mois de préavis. Mais attention, elle ne peut être que temporaire, car ce confort d’utilisation a un prix. Il faut ainsi prévoir 1.250 euros pour une chambre à Paris, et à partir de 850 euros en proche banlieue. Alors même que, selon LocService, une chambre chez l’habitant ou en colocation coûte, respectivement, 579 et 699 euros charges comprises à Paris, et 535 et 571 euros en première couronne. Mais avec, alors, des services réduits au strict minimum.