Indice de référence des loyers (IRL) : définition, calcul et valeur

Que signifie IRL en France ?

L’IRL est l’Indice de Référence des Loyers, un indice publié chaque trimestre par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) qui sert de référence pour la révision des loyers dans les contrats de location de logements non meublés.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers de l’INSEE ?

Indice de révision des loyers : définition

L’IRL est donc un indice qui permet de réévaluer le coût d’un loyer d’un logement vide ou meublé avec un bail d’habitation. Cet indice paraît tous les trimestres. Il est publié par l’INSEE. Il correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) sur les douze derniers mois.

Un indice qui encadre l’augmentation des loyers

L’indice de référence des loyers encadre l’augmentation des loyers. Ainsi, il protège les locataires d’une hausse de loyer déraisonnable. Le montant du loyer évolue en même temps que leur pouvoir d’achat. En parallèle, les propriétaires ont la garantie de pouvoir augmenter le loyer en fonction de l’indice.

Logements et locations soumis à l’indexation des loyers

L’IRL sert de base obligatoire pour les baux d’habitations soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les parties à un contrat de bail autre peuvent décider d’utiliser cet indice comme valeur de référence. Étant donné que leur durée est inférieure à un an, les locations meublées qui entrent dans le cadre d’un bail étudiant ou d’un bail mobilité ne sont pas régies par l’IRL.

Quand le propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer ?

Demande de revalorisation annuelle du loyer

Dans le cadre des locations consenties à titre de résidence principale, l’augmentation du loyer peut être effectuée une fois par an (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et sur demande du bailleur (propriétaire). La mention de l’application de l’IRL et de l’indice en cours au moment de la signature du bail doit figurer au contrat.

Une révision ni automatique ni rétroactive

La demande de révision annuelle ne se fait pas automatiquement. Elle n’intervient qu’à la demande du bailleur dans un délai d’un an à compter de la date prévue par le contrat de location. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur ne peut pas réévaluer le loyer sur plusieurs années, de manière rétroactive.

Un devoir d’information de la part du bailleur

Le propriétaire est tenu d’informer le locataire de l’augmentation de loyer par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. L’augmentation entre en vigueur dès la demande de révision.

L’IRL fixe le plafond d’augmentation du loyer

La révision par l’indice de référence des loyers n’est pas une obligation pour le bailleur, qui peut y renoncer (notamment en cas d’indice négatif). En revanche, elle fixe le plafond d’augmentation maximum applicable en cours de location et au renouvellement du bail (sauf cas exceptionnels, comme celui du loyer manifestement sous-évalué).

Comment calculer l’augmentation du loyer en fonction de l’IRL ?

Vérifier la date prévue par le contrat de location

Il convient de bien vérifier la date prévue par le bail pour la révision de l’indice. Habituellement, celle-ci intervient à la date anniversaire de signature du contrat (à défaut de précision). Le contrat porte aussi la mention de l’indice de référence des loyers qui sera applicable (à défaut, on se réfère à celui en vigueur à la signature).

Consulter le tableau des indices de référence INSEE pour connaître celui en vigueur

En second lieu, il faut obtenir l’indice de référence pour le trimestre et l’année en cours : ils sont consultables directement sur le site Internet de l’INSEE ou de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information des Locataires). Le contrat de location doit aussi préciser l’indice de référence des loyers à utiliser.

Formule de calcul

Une fois ces éléments obtenus, le montant de l’augmentation du loyer s’obtient par la formule de calcul suivante : Loyer hors charges × (IRL applicable à la date de révision/IRL applicable au même trimestre de l’année précédente ou IRL N-1) = Nouveau loyer révisé.

Simulateur de l’ANIL pour calculer l’augmentation de son loyer 2025

L’ANIL met à disposition des locataires et propriétaires un simulateur en ligne pour calculer le montant estimé de la révision de loyer. Il suffit d’indiquer le trimestre de référence de l’indice de référence des loyers prévu dans le bail et le montant du loyer actuel hors charges.

Quel est l’indice IRL actuel (novembre 2025) ?

Nouvelle publication de l’IRL : T3 2025

Le dernier indice de référence des loyers (IRL) a été publié par INSEE le 17 octobre 2025 et correspond au 3ᵉ trimestre 2025. En métropole, l’IRL s’établit à 145,77, soit une hausse de +0,87 % sur un an. Pour le 1er trimestre 2025, l’IRL était de 145,47 (+1,40 %), de 142,67 pour les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et de 141,28 pour la Corse.

Tableau de l’évolution de l’IRL de 2020 à 2025

Le dernier indice de référence des loyers (IRL) a été publié par l’INSEE le 17 octobre 2025. Il s’agit de l’IRL du troisième trimestre 2025. En métropole, l’IRL s’établit à 145,77 et affiche une augmentation de +0,87 % sur un an. Le tableau ci-dessous retrace l’évolution de cet indice de 2020 à 2025.

Quand l’IRL est-il publié ?

Chaque trimestre, l’INSEE publie la dernière valeur de l’IRL, qui fixe les augmentations annuelles maximales de loyers que les bailleurs peuvent exiger, lorsque le bail contient une clause de révision annuelle. Si le bail ne précise rien, c’est le dernier publié à la signature du contrat qui s’applique. L’IRL du deuxième trimestre 2025 sera publié le 11 juillet 2025.

Quelles sont les spécificités de l’IRL en Corse et en Outre-mer ?

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est appliqué de manière uniforme en France métropolitaine, mais il existe certaines spécificités pour la Corse et les départements et régions d’outre-mer (DOM-ROM), en raison de leurs particularités économiques et sociales.

IRL en Corse

L’IRL en Corse suit les mêmes règles de calcul que celui de la métropole. Cependant, les ajustements de loyers peuvent être influencés par des critères locaux, tels que :

• des loyers souvent plus élevés dans certaines zones touristiques ou en raison de la spécificité du marché immobilier local, ce qui peut rendre la révision des loyers un peu plus sensible aux fluctuations économiques ;
• des dispositifs spécifiques, qui peuvent exister dans certaines communes pour limiter la hausse des loyers.

IRL dans les départements et régions d’outre-mer (DOM-ROM)

Bien que l’IRL soit calculé sur la base du même principe, chaque DOM-ROM a son propre indice de révision des loyers, qui prend en compte les particularités économiques de chaque région. De plus, en raison des coûts de la vie plus élevés, l’indice peut enregistrer une évolution différente par rapport à la métropole.

Par exemple, dans certains départements d’outre-mer, la révision peut être ajustée pour mieux refléter les conditions économiques locales, comme l’augmentation des prix des produits de première nécessité.

Particularités des loyers en outre-mer

Certains territoires d’Outre-mer peuvent bénéficier de régulations spécifiques pour limiter les hausses de loyers, afin d’éviter des situations d’inflation excessive sur le marché locatif. En Guadeloupe, à la Réunion et en Guyane, des dispositifs ont été mis en place pour encadrer les loyers, plus élevés en raison du marché immobilier restreint ou de la rareté des biens.

Quelle différence entre l’IRL et les autres indices (ICC, ILC, ILAT, etc.) ?

ICC : l’indice du coût de la construction

L’ICC est utilisé pour réajuster les loyers dans les baux commerciaux et les contrats de construction, notamment pour la révision des loyers commerciaux ou des baux à long terme liés à des projets immobiliers. Il reflète l’évolution du coût de la construction en tenant compte des matériaux, de la main-d’œuvre, et des autres coûts associés à la construction.

ILC : l’indice des loyers commerciaux

L’ILC sert à encadrer la révision des loyers des baux commerciaux, notamment ceux de petits commerces, artisans et professions libérales. Institué par la loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008, le calcul se base sur une moyenne pondérée de trois composantes :

• 50 % de l’évolution des prix à la consommation (hors loyers et tabac) ;
• 25 % de l’indice du coût de la construction (ICC) ;
• 25 % de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail.

ILAT : l’indice des loyers des activités tertiaires

L’ILAT a été instauré afin d’encadrer la révision des loyers des baux professionnels et des locaux à usage tertiaire non commercial, tels que les bureaux, les espaces logistiques ou les locaux occupés par des professions libérales. Publié trimestriellement, il repose sur une moyenne pondérée de trois composantes aussi :

• L’indice des prix à la consommation (hors loyers et tabac).
• L’indice du coût de la construction (ICC)
• Le produit intérieur brut (PIB) en valeur.

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