Le recouvrement d’un arriéré de taxe foncière auprès du nouveau propriétaire jugé inconstitutionnel

“En droit des sûretés, il existe un privilège, donné au Trésor public, qui lui permet d’être préféré aux autres créanciers en cas de dette fiscale”, décrypte Maître Thomas Lyon-Caen, avocat au Conseil d'État et à la Cour de cassation qui a défendu l’acquéreur. “Ce privilège n’est pas illégitime, puisqu’il est prévu à l’article 1920 du Code général des impôts, nous ne le contestions donc pas”, précise-t-il. Il existe ensuite une disposition particulière en matière de taxe foncière. Selon ce même article 1920 du Code général des impôts, le privilège du Trésor s’exerce pour la taxe foncière sur les récoltes, fruits, loyers et revenus des biens immeubles sujets à la contribution.

Droit de suite

“Si l’on s’en tient à la lettre, il faut lire ce texte comme instituant un privilège immobilier spécial, qui ne vise que le propriétaire de l’immeuble débiteur des taxes foncières qui n’ont pas été acquittées. Il est donc tout à fait légitime que le Trésor puisse se payer de l’arriéré de taxe foncière sur les loyers produits par cet immeuble”, résume Me Thomas Lyon-Caen.

En clair, si le propriétaire bailleur ne paie pas sa taxe foncière, il sait à quoi s'attendre. Mais la Cour de cassation n’a pas fait la même traduction des textes. Depuis 1852 en effet, sa jurisprudence constante retient que le privilège confère au Trésor un droit de suite, qui frappe tous les revenus des biens immobiliers, sans qu’il y ait besoin de distinguer si ces biens ont changé de maître ou s’ils sont restés aux mains du même propriétaire. En d’autres termes, la Cour de cassation retient que, en cas de cession d’un bien, le droit de suite permet à l’administration fiscale de saisir les loyers de son nouveau propriétaire, qui est considéré comme le débiteur direct de la dette fiscale.

Une disposition qui constitue, selon le fisc, un outil de lutte contre la fraude : elle permet de déjouer les tentatives des contribuables de se soustraire à l’impôt ou d’organiser leur insolvabilité. Seulement voilà, dans le cas présent, elle a pour effet de faire supporter la taxe foncière à une personne qui n’était initialement ni légalement redevable de l’impôt, ni solidairement tenue à son paiement. Une grave entrave au droit de propriété, selon Me Thomas Lyon-Caen, qui défend qu’il n’y a aucune raison pour que le nouveau propriétaire subisse l’impayé de son vendeur. “Cette atteinte au droit de propriété est d’autant plus grave et choquante quand on sait que l’acquéreur n’a aucun moyen de connaître l’arriéré de taxe foncière au moment où il acquiert le bien”, déplore-t-il.

En effet, à la différence d’une hypothèque, par exemple, qui doit obligatoirement faire l’objet d’une inscription pour un montant déterminé et doit être rappelée à l’acheteur, une dette fiscale ne lui est jamais notifiée. Le notaire chargé de la vente peut le prévenir de l’existence du privilège du Trésor et du droit de suite qui y est attaché, mais il ne peut pas lui-même connaître la situation fiscale du bien. Surtout, une fois que le Trésor réclame son dû, il n’existe aucun recours pour le nouveau propriétaire.

>> Notre service - Estimez le prix d’un bien immobilier (immédiat, gratuit et sans engagement)

Or, selon l’avocat, l’administration fiscale est bien consciente de cette situation. En 1988, le secrétaire d’Etat aux Comptes publics avait déjà été alerté de cet écueil par un sénateur. La réponse du gouvernement était alors la suivante : “La direction générale de la comptabilité publique a donné aux comptables du Trésor instruction de n'exercer ce privilège qu'avec beaucoup de discernement et dans des cas très limités.” Bref, le fisc a la faculté d’aller chercher le nouveau propriétaire pour régler la dette fiscale de son prédécesseur… Mais l’administration doit agir avec parcimonie, dans des cas très précis, pour lesquels il peut par exemple exister une suspicion de fraude ou de détournement de la procédure.

Les dispositions déclarées contraires à la Constitution

“Pourquoi faire un usage parcimonieux d’une mesure si cette mesure est irréprochable ? Et quid de l’égalité entre les acquéreurs : d’un côté ceux qui subissent les foudres du privilège spécial et de l'autre ceux qui en sont épargnés”, interroge Me Thomas Lyon-Caen ? Saisi par la Cour de cassation d’une question prioritaire de constitutionnalité sur la jurisprudence appliquée, le Conseil constitutionnel a finalement tranché, le 13 mai dernier.

Selon les Sages, les dispositions contestées permettent effectivement de garantir le recouvrement des créances publiques et poursuivent ainsi un objectif d’intérêt général. Néanmoins, écrivent-ils dans leur arrêt, “[elles] permettent que, en cas de transfert de propriété de l'immeuble, la créance de taxe foncière de l'ancien propriétaire puisse être recouvrée sur les loyers dus au nouveau propriétaire. En mettant cette créance à la charge de ce dernier, alors qu'il n'est ni le redevable légal de cet impôt ni tenu solidairement à son paiement, ces dispositions portent à son droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi”.

Dès lors, le droit de suite attaché au privilège spécial du Trésor pour le recouvrement de la taxe foncière est déclaré contraire à la Constitution et est immédiatement abrogé. Il en découle que le fisc ne pourra plus s'en prévaloir à l’avenir. Cette déclaration d’inconstitutionnalité pourra en outre être opposée dans le cadre de tout litige et de toute procédure en cours. L’affaire de notre propriétaire bailleur reviendra quant à elle devant la Cour de cassation, qui devrait logiquement casser sa précédente décision et la saisie des loyers.