Taxe d’habitation : attention, les erreurs du fisc ne sont pas rares

Le FISC n’adresse pas toujours l’avis d’imposition au bon foyer. Si vous êtes considéré comme un foyer aisé (pour un couple gagnant plus de 44 830 euros par an, par exemple) et que vous disposiez au 1er janvier d’un logement meublé, vous devez encore payer la taxe d’habitation en 2022 (le 15 novembre au plus tard si vous n’êtes pas mensualisé). Même s’il s’agit d’un bien peu utilisé. Mais l’administration commet parfois des erreurs d’aiguillage. Vous avez emménagé après le 1er janvier ? L’avis d’imposition reçu est erroné : vous n’êtes, par définition, pas taxable. Vous avez seulement la nue-propriété du bien ? Ce n’est pas à vous, mais à l’usufruitier de payer.

Les propriétaires de meublés ne sont pas plus concernés : le locataire est le seul redevable de la taxe, sauf s’il s’agit d’une location de courte durée (vacances, week-ends…), auquel cas c’est vous qui devez vous en acquitter. Pour les colocataires, concubins ou non, le fisc n’érige aucune règle : la taxe est portée au nom de l’un des occupants (celui que le bailleur a désigné au fisc), à charge à eux de se répartir son montant, d’un commun accord. Cas particulier : le locataire a quitté les lieux sans payer son dû. Le propriétaire a trois mois pour signaler aux impôts son départ. Faute de quoi il devra régler la note.

Base de taxation

Les erreurs portant sur l’estimation de la valeur locative ne sont pas rares. Pas facile d’admettre, si vous vivez à Marseille ou à Nîmes, de payer deux fois plus qu’un habitant d’Annecy, et trois fois plus qu’un Parisien ! La première raison est que le taux de taxation varie beaucoup d’une ville à l’autre (lire le tableau ci-contre). La seconde tient dans le mode de calcul de la taxe : il est fondé sur le loyer théorique annuel du bien (sa «valeur locative»), d’après des données recueillies auprès des habitants en 1974, puis réajustées en 1980.

Même si le fisc procède régulièrement à des actualisations (les valeurs locatives ont été augmentées de 3,4% en 2022), les sommes facturées n’ont donc pas de bases très solides. Autant dire qu’il n’est pas inutile de faire ses comptes. Pour cela, procurez-vous, auprès des ­impôts, la fiche 6675-M, qui détaille les éléments du calcul (standing du bien, nombre de pièces, type de chauffage…). Les erreurs les plus courantes portent sur la superficie, souvent surestimée (un ­garage compté comme surface habita­ble…).

D’autres relèvent de changements survenus depuis 1980. L’immeuble n’est plus aux normes du confort actuel, une usine s’est implantée près de chez vous ? Vous abaisserez la note en demandant à changer de catégorie de standing.

Abattements légaux

Des enfants ou des parents à charge ont parfois été oubliés par le fisc. Plusieurs milliers de contribuables se plaignent chaque année de n’avoir pas bénéficié pleinement de l’abattement pour charge de famille auquel ils ont droit. Parfois c’est leur faute (ils ont omis de signaler la naissance d’un enfant ou l’hébergement d’un parent âgé), parfois celle du fisc, qui a négligé de tenir compte des déclarations faites. Cet abattement s’applique à tout foyer fiscal ayant à charge des enfants mineurs (ou majeurs rattachés), mais aussi des parents ou grands-parents de plus de 70 ans aux revenus modestes (17 298 euros annuels, maximum, pour un couple).

Il permet de réduire la valeur locative de 10% pour chacune des deux premières personnes à charge, et de 15% à partir de la troisième. La réduction peut être plus importante (jusqu’à 25%), mais c’est à la commune d’en décider. A noter que, en cas de garde d’enfants alternée, chaque parent obtient la moitié de l’abattement.

Exonérations

Réservées, sous conditions, aux étudiants, aux veufs ou veuves et aux seniors. Avec la suppression progressive de la taxe d’habitation sur la résidence principale, entrée en vigueur dès 2020, la plupart des exonérations dites «catégorielles» sont passées à la trappe (elles visaient notamment les seniors et les personnes invalides aux revenus modestes). Subsistent trois cas d’exonération à ne pas laisser filer.

Le premier est accordé aux veufs ou veuves et aux plus de 60 ans, non soumis à l’IFI et occupant leur logement avec leurs enfants majeurs demandeurs d’emploi. Le ­deuxième cas concerne les étudiants ­logés en ­résidences ­universitaires (donc gérées par le Crous). Enfin, les personnes en maison de retraite sont exonérées de taxe sur leur ancienne résidence principale si celle-ci reste vide ou est uniquement occupée par le conjoint.

Logements vacants

La taxe prévue peut être évitée, même si votre bien est vide depuis deux ans. Vous êtes propriétaire d’un logement inoccupé et non meublé ? Vous êtes normalement dispensé de taxe d’habitation. Si le bien, laissé dans cet état depuis plus de deux ans, est situé dans une agglomération «non tendue» (moins de 50 000 habitants), vous pouvez toutefois être soumis à la taxe d’habitation sur les loge­ments vacants (THLV), mise en place dans plus de 2 000 communes, dont une cinquantaine de grandes villes, telles qu’Amiens, Avignon, Reims ou Rouen. Près de 150 000 biens ont été taxés en 2021, mais il y a moyen de contester la sanction (la taxe est payable à la mi-décembre).

En effet, vous n’avez rien à débourser dans les trois cas suivants : le logement a été occupé au moins 90 jours consécutifs sur un an (facture d’eau ou d’électricité à l’appui), il nécessite d’importants travaux pour être habitable (au moins 25% de sa valeur) ou sa vacance est indépendante de votre volonté (bien proposé à la location ou à la vente au prix du marché, sans qu’il trouve preneur).

Résidences secondaires

Une surtaxe est appliquée dans de nombreuses villes touristiques. Non seulement les résidences secondaires resteront soumises à la taxe d’habitation après 2022 (pas de suppression prévue), mais celle-ci ne bénéficie d’aucun abattement pour charge de famille. A logement équivalent, son montant est donc plus élevé. En outre, si le bien est situé dans une zone touristique «tendue», il sera souvent frappé d’une surtaxe. La mesure est déjà appliquée à Paris et dans 230 autres communes, et la situation empire : Paris a obtenu, en 2016, que cette surtaxe, fixée à 20% au départ, soit portée à 60%.

Depuis, elle est passée à 30% à Menton et à Biarritz, à 40% à Sète et à Ajaccio, à 60% dans nombre de métropoles, telles que Bordeaux, Lyon, Nice ou Saint-Nazaire (lire le tableau ci-dessus). Et la liste devrait s’allonger. Peut-on éviter cette surtaxe ? Oui, mais il faut prouver aux services fiscaux soit que vous êtes contraint de garder ce deuxième logement car il est, lui, situé à proximité de votre lieu de travail, soit qu’il n’est pas habitable (mise en vente, travaux à réaliser…), soit qu’il constituait votre résidence principale avant votre entrée dans un centre de soins de longue durée.

Palmarès 2021 des 10 villes les plus taxées et des 10 villes les moins taxées (1)

(1) Villes de plus de 100 000 habitants. (2) Le taux de taxation, qui comprend le taux de la commune et celui de l’intercommunalité (groupement de communes), s’applique sur le loyer théorique annuel du logement, calculé par les services de l’Etat. Source : Direction générale des finances publiques (DGFIP)

Résidences secondaires : les 15 villes touristiques où la surtaxe a explosé

(1) Pour l’année 2021, comprenant le taux de la commune et celui de l’intercommunalité (groupement de communes), après application de la surtaxe.