Logement : ces aides publiques ultra coûteuses qui se révèlent totalement inefficaces

Pinel, MaPrimeRénov, taux réduit de TVA… Ces multiples coups de pouce à l’achat ou à la rénovation d’un logement coûtent une fortune à l’Etat. Pour une efficacité qui fait débat, jusque dans les plus hautes sphères du pouvoir.

Vidéo Capital - Logement, ces dispositifs ultra coûteux et inefficaces

Logement : ces aides publiques ultra coûteuses qui se révèlent totalement inefficaces © MICHEL GAILLARD/REA

Par Christine Lejoux, Cheffe de service immobilier

Publié le 26 novembre 2023 à 09h00.

Lecture : 5 min

Réservé aux abonnés

Une petite copropriété tristoune au fin fond de l’Ile-de-France. «C’est chez moi !», claironne Damien à son amie. Comment ça, chez lui ? Il habite pourtant Vincennes, le «XXIe» arrondissement de Paris. D’ailleurs, Damien s’oriente mal : «Attends, je crois que c’est ce bâtiment… Au deuxième étage, il me semble…» En réalité, Damien ne rentre pas vraiment chez lui. Il est le propriétaire d’un appartement au sein de cette petite copro, qu’il loue dans le cadre du dispositif Pinel. Cela lui permet de bénéficier d’une réduction de son impôt sur le revenu, sous réserve de proposer son bien à un prix plafonné, et à un occupant respectant des conditions de ressources. Ou plutôt, en l’espèce, d’une occupante, et c’est à peu près tout ce qu’il sait d’elle. «C’est ma banque qui m’a conseillé cet investissement», conclut le trentenaire.

L’histoire dira si ce placement aura constitué un bon plan pour Damien. Ce qui est sûr, c’est qu’il ne l’est pas vraiment pour la collectivité, plusieurs études ayant détaillé les défauts de ce produit de défiscalisation, depuis ses frais de commercialisation élevés (l’intermédiaire de vente touchant une rémunération trois à quatre fois supérieure à celle de l’architecte ou du maître d’œuvre de l’immeuble), jusqu’à la standardisation à l’extrême des appartements qu’il engendre, pour une faible qualité d’usage.

D’autres rapports ont aussi pointé que le plafonnement de loyer imposé n’aboutissait finalement qu’à un rabais global au profit des locataires, par rapport aux prix du marché, de 107 millions par an. Soit à peine 9% du coût total pour les finances publiques de cet avantage, vite devenu, auprès des observateurs, le symbole des ratés de notre politique du logement. Le premier président de la Cour des comptes ne mâche d’ailleurs pas ses mots pour la qualifier : celle-ci «coûte très cher et n’atteint pas ses objectifs», a ainsi estimé Pierre Moscovici début juillet, au moment de présenter sa contribution à la revue des dépenses publiques.

>> Notre service - Rénovation énergétique : calculez le montant de vos aides (MaPrimeRénov’, CEE…) et trouvez le bon artisan pour vos travaux

Il faut dire que l’ensemble des mesures (de l’aide personnalisée au logement jusqu’aux taux d’emprunt bonifiés en passant par les réductions d’impôts de type Pinel) mobilisent près de 38,2 milliards d’euros chaque année. Soit 1,5% du PIB, «deux fois plus que la moyenne de l’Union européenne !», avait souligné Pierre Moscovici. Alors même que le nombre de permis de construire déposés, à 371 000 sur un an fin septembre, reste très loin des 500 000 habitations qu’il faudrait bâtir, selon la Fondation Abbé Pierre, pour résorber la pénurie. Et que le logement pèse 26,2% des dépenses des Français, contre 23,5% en moyenne chez leurs voisins européens. Jamais vraiment fan de la pierre, Emmanuel Macron avait enfoncé le clou, en mai dernier, en attribuant lors d’une interview à la presse la crise actuelle du secteur à «un système de surdépenses publiques, pour de l’inefficacité collective», dans la mesure où «on produit moins et plutôt plus cher qu’ailleurs».

65 «dépenses fiscales non efficientes» consacrées au logement

Pour Pierre Moscovici, il n’y a pas à tergiverser, «quand une politique publique coûte très cher et n’atteint pas ses objectifs, il faut se poser des questions fondamentales». Comme celle de couper parmi les 65 «dépenses fiscales non efficientes» consacrées au logement, et ces quelque 13,7 milliards d’euros de recettes «auxquelles l’Etat a renoncé». La messe semble être dite, toutefois, pour le Pinel, sur lequel la Cour des comptes entend publier une évaluation d’ici la fin d’année, et dont le gouvernement a annoncé la suppression d’ici fin 2024. Mais, comme le rappelaient en juillet dernier les députés Daniel Labaronne (Renaissance) et Charles de Courson (Liot) dans leur rapport sur les dépenses en faveur du secteur, même supprimé, le Pinel, au bonus fiscal réparti sur six à douze ans, n’en aura pas moins une incidence budgétaire jusqu'en… 2038. Et il faut espérer que le gouvernement ne cédera pas à la bronca des promoteurs et du BTP, qui militent depuis des mois pour qu’un Vergriete, du nom de l’actuel ministre du Logement, lui succède.

«Avec le Pinel, on achète du logement abordable comme on achète une assurance vie, résume pour Capital Benoist Apparu, président du promoteur Emerige, et l’un des rares anciens ministres du Logement à ne pas avoir ajouté son nom à la liste des Scellier, Duflot et autres bonus. Il faut passer d’une politique de défiscalisation à une politique d’investissement économique, et convaincre de parier sur la pierre non pas pour payer moins d'impôts, mais pour gagner plus d’argent.» Ce qui n’empêcherait pas, selon lui, de compenser les éventuelles baisses de loyer consenties par l’investisseur. «Si j’accepte de louer 20 au lieu d’un prix de marché de 30, alors je pourrai recevoir une aide de l’Etat», imagine l’ancien ministre, qui verrait bien le système s’appliquer au logement locatif intermédiaire (LLI), pour l’heure réservé aux institutionnels. Pour quel coût budgétaire ? «Le LLI coûte de 27 000 à 29 000 euros par logement à l’Etat, contre 50000 euros pour le Pinel», assure Benoist Apparu.

Il faut revoir les aides à la rénovation de l'ancien

Mais il n’y a pas que dans le neuf que de grosses économies sont possibles, et les nombreuses aides à la rénovation de l’ancien mériteraient elles aussi une sévère revue. Exemple avec la TVA à taux réduit de 10%, au lieu de 20%, dont bénéficient, sans aucune condition, les particuliers souhaitant moderniser leur logement. «Quel lien y a-t-il entre ces travaux de confort et la lutte contre le logement cher et le mal-logement ?», interroge Jean-Claude Driant, professeur à l’Ecole d’urbanisme de Paris. Pour l’expert, cette aide fiscale ne constitue ni plus ni moins qu’une «politique de soutien aux artisans et au secteur du bâtiment».

Benoist Apparu abonde dans son sens : «La TVA à taux réduit, c’est une politique de l’emploi, plus qu’une politique du logement.» Cet avantage, qui coûte la bagatelle de 4,5 milliards d’euros par an, le gouvernement a bien tenté, cet été, de le supprimer, en espérant ne préserver que le taux de TVA super réduit, à 5,5%, appliqué aux travaux de rénovation énergétique. Mais il a trouvé les artisans du bâtiment sur son chemin. Si bien que l’essai n’a pas été transformé dans le projet de loi de finances pour 2024.

Benoist Apparu, président d’Emerige . © ©EMERIGE

Et les aides à la rénovation thermique, justement ? Si elles se justifient au regard des enjeux de la transition climatique, il faut là aussi reconnaître qu’elles sont plutôt mal employées, alors même que, selon une commission d’enquête sénatoriale, elles mobilisent «plus de 8 milliards d’euros par an». Parmi ces aides, MaPrimeRénov est bien évidemment la plus connue, et permet aux particuliers de remplacer, parfois sans reste à charge, leur vieille chaudière par une pompe à chaleur, ou d’isoler leurs combles et leurs murs. Près de 670 000 chantiers de ce type ont été financés en 2022, selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Mais c’est aussi l’une des dépenses les plus dynamiques, puisqu’elle coûtera, en 2024, près de 4 milliards d’euros, un montant en hausse de 66%.

Le problème, comme le pointe le rapport sénatorial, c’est que «pas plus de 10%» de ces rénovations prévoiraient plusieurs travaux (comme une isolation des murs associée au changement de chaudière) et seraient donc réellement susceptibles de faire gagner une à deux classes thermiques sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Pire : dans 72% des cas, les travaux engagés ne correspondraient qu’à «un simple changement de mode de chauffage». Or, installer une pompe à chaleur sans isoler au préalable sa maison ne permettra jamais de passer à une note C, ni même à D, sur son DPE.

Puisque les rénovations globales ne concerneraient que 35% des dépenses consenties, il serait dès lors possible d’économiser près de 2 milliards d’euros en cessant de subventionner les chantiers «monogestes». Une piste que le gouvernement semble cette fois décidé à suivre, puisque, à compter du 1er janvier 2024, seuls les travaux d’ampleur pourront bénéficier de MaPrimeRénov. Histoire, enfin, d’arrêter de jeter l’argent par les fenêtres, même en double vitrage!

* En supprimant l’avantage Pinel (1,5 milliard d’euros), en mettant fin au taux réduit de TVA sur les travaux de rénovation (4,5 milliards), et en excluant de MaPrimeRénov les travaux dits «monogestes», insuffisamment performants (2 milliards d’euros).