Logement : locataires ou propriétaires… tous perdants face à l’inflation !

Et les perspectives pour les prochains mois restent très incertaines, car la dynamique de l’inflation au deuxième trimestre restera fortement conditionnée à celle des prix de l’énergie, extrêmement volatils. En avril, selon l’Insee, l’inflation pourrait également être tirée à la hausse par les produits alimentaires, avec la mise en œuvre des négociations commerciales entre les producteurs et la grande distribution. Selon ses calculs, le glissement annuel des prix à la consommation pourrait donc se maintenir à 4,5% en avril. Une hypothèse confirmée par la Banque de France, pour qui l’inflation devrait s’élever à 3,7% en moyenne sur l’année 2022, et proche de 4% au moins jusqu’en septembre, dans le scénario conventionnel. Elle pourrait même s’établir à 4,4% en 2022 dans le scénario dégradé !

Vers la plus forte progression des loyers depuis 2008

Si toutes ces prévisions doivent encore être consolidées, une chose est sûre : la forte progression des prix à la consommation va nécessairement se traduire par une hausse des loyers pour les locataires. En effet, les baux de location prévoient généralement une clause de révision annuelle du loyer, qui permet au bailleur de le réévaluer une fois par an, à la date anniversaire du contrat. Et, vous le voyez venir, cette révision s’appuie sur l’évolution de l’inflation. Ou plus exactement sur celle du dernier indice de référence des loyers (IRL), qui est lui-même calculé tous les trimestres à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de la variation de l’indice des prix à la consommation (IPC), hors loyers et hors tabac.

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En janvier, l’Insee a publié l’IRL du dernier trimestre 2021, qui a donc servi de base aux revalorisation de tous les baux dont la date anniversaire intervenait au 1er trimestre 2022. Il s’élevait à 1,61%. Le prochain indice sera lui publié au 15 avril 2022, et indiquera le plafond d’augmentation des loyers pour le 2e trimestre de l’année. Néanmoins, en nous appuyant sur l'hypothèse de croissance des prix à la consommation de 4,5% en mars, on est déjà en mesure d’évaluer ce prochain IRL : la moyenne des glissements annuels de l’IPC hors loyers hors tabac entre avril 2021 et mars 2022 s’élève à 2,45%. Ce qui signifie que, si les projections de l’Insee se confirment, les locataires dont le bail arrive à sa date anniversaire entre avril et juin pourraient voir leur loyer augmenter de l’ordre de 2,45%. Soit un peu moins de 20 euros supplémentaires par mois pour un loyer de 800 euros. Il s’agirait de la plus forte progression des loyers depuis 2008 (2,95% au 3e trimestre et 2,83% au 4e).

D’autant que, vous l’aurez compris, l’indice sur lequel repose ces augmentations de loyer se calcule en glissement annuel. Or, l’inflation s’est particulièrement renforcée à la fin de l’été 2021. L’IRL pourrait donc continuer de gonfler toute l’année si la hausse des prix à la consommation se maintient. Problème pour les locataires : les majorations de loyers qui en découleront ne seront pas immédiatement compensées par une revalorisation des aides personnalisées au logement (APL), pour ceux qui en bénéficient. Car, même si elles sont désormais perçues en temps réel, les APL ne sont réévaluées qu’une fois par an, au 1er octobre, sur la base de l’IRL du 2e trimestre. À 2,45% environ, celui-ci serait bien supérieur à ceux des années précédentes. Mais il faudra de toute manière patienter jusqu’à octobre pour en bénéficier. En attendant, les loyers, eux, poursuivront leur ascension.

Les bailleurs risquent de déchanter

Quant aux propriétaires bailleurs qui pourraient se réjouir de la possibilité d’augmenter cette année leurs loyers dans des proportions records… ils risquent de rapidement déchanter. Car même importantes, les revalorisations de loyers risquent de ne pas couvrir l’explosion à venir de leur taxe foncière. En effet, depuis 2018, les valeurs locatives des logements, sur lesquelles repose le calcul de l’impôt foncier, sont (elles aussi) chaque année revalorisées suivant l’évolution sur 12 mois de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH), cette fois de novembre. Or, en novembre 2021, cet indice s'élevait à 3,4%.

Ce qui veut dire que, indépendamment des taux d’imposition votés par les communes, les intercommunalités et les départements, la taxe foncière risque encore d’augmenter d’au moins 3,4% cette année. Sauf à ce que votre collectivité décide de diminuer ses taux. Mais, alors qu’elles commencent justement à voter leurs barèmes, certaines communes ont d’ores et déjà annoncé des augmentations en 2022. Parmi les raisons invoquées : des charges de fonctionnement plus importantes… en raison de l’inflation. La boucle est bouclée.