Complexité des démarches, manque de lisibilité des dispositifs, risque d'arnaques, moyens financiers limités… Pour les particuliers, les freins à la rénovation énergétique ne manquent pas. Et pourtant, le gouvernement a cette fois décidé de mettre les moyens, en dopant, le temps du plan de relance, le montant de l'aide dédiée MaPrimeRénov', et en élargissant son accès à tous les types de propriétaires, bailleurs inclus. Même si les ménages les plus aisés (au-delà de 79.041 euros de revenu fiscal de référence pour un couple avec deux enfants résidant en Ile-de-France, et de 60.336 euros en région) ne bénéficieront que d'aides réduites, et limitées à une poignée de travaux, ils pourront les cumuler avec les autres coups de pouce disponibles, comme ceux adossés aux certificats d'économies d'énergie (CEE), les subventions des collectivités locales (communes, départements, régions…), ou encore l'éco-prêt à taux zéro.
A cette carotte financière, le gouvernement a comme souvent décidé d'associer le bâton. C'est ainsi que le projet de loi Climat et résilience, issu des propositions de la Convention citoyenne pour le climat, entend forcer les copropriétés à anticiper leurs rénovations. Dès 2023, elles devront prévoir un plan pluriannuel des travaux sur dix ans, et alimenter chaque année un compte dédié, à hauteur de 5% de leur budget prévisionnel. Un seuil qui pourrait même évoluer à la hausse.
Pour ne rien arranger, la nouvelle version du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui est entré en vigueur au 1er juillet, pourrait automatiquement abaisser la notation de nombreux biens. Pour l'établir, il sera en effet désormais obligatoire de tenir compte des émissions de carbone des logements. Si bien que près de 800.000 d'entre eux, chauffés au fioul ou au gaz, aujourd'hui au moins notés E, pourraient basculer en classe F ou G, celles des passoires thermiques. La valeur de ces biens, à la vente comme à la location, n'en sortira bien évidemment pas gagnante.
On l'aura compris, mieux vaut ne pas tarder à se lancer. Mais par où commencer ? Au vu du coût de la rénovation complète d'une maison de 100 mètres carrés, qui varie de 35.000 à 70.000 euros, il peut être tentant de se limiter, dans un premier temps, à un seul type de travaux. Attention alors aux erreurs de débutant, comme celle consistant à tout miser sur une nouvelle chaudière. "Il ne faut jamais commencer par le remplacement du système de chauffage, car on est quasiment sûr de devoir le changer une seconde fois, au lancement des travaux suivants", avertit Vincent Legrand, le directeur général de Dorémi, une entreprise qui facilite l'accès des ménages aux rénovations globales et performantes. La puissance nécessaire de la chaudière pourrait en effet être divisée par 2 grâce à l'isolation des seuls combles, et par 10 si l'isolation est totale (murs, fenêtres, sols et toiture).
Vous pensiez justement commencer par l'isolation ? Gare alors à ne pas négliger la ventilation. La mauvaise circulation de l'air dans un logement bien calfeutré peut en effet causer une accumulation d'humidité, et favoriser l'apparition de pathologies dans les parois, comme les moisissures. "La ventilation doit être mise en place dès la première étape des travaux, afin de réduire le risque de condensation. Le report de l'installation d'un nouveau système de chauffage permettra de dégager 10.000 euros, de quoi faire entrer dans le budget les autres rénovations", conseille Vincent Legrand.
Mais le plus efficace reste, si possible, d'envisager d'emblée une rénovation complète. Sachez en effet que les aides disponibles pourraient être rapidement recentrées sur ce type de chantiers. Le gouvernement vient par exemple de mettre fin à certaines primes "Coup de pouce", qui permettaient, parfois pour 1 euro, de financer l'isolation de ses combles ou de ses planchers, ainsi que le changement d'une chaudière au fioul. La dernière mouture de MaPrimeRénov' intègre d'ailleurs déjà un forfait de 3.000 à 7.000 euros pour les rénovations globales. Côté CEE, des bonifications ont également été instaurées pour les propriétaires s'attelant à rénover l'ensemble de leur logement. Dans le cas d'une maison, une telle approche globale permettra de voir la prise en charge des travaux grimper à 40% dans le cas d'un couple aisé, et même à 75% dans le cas d'un couple modeste. Quant aux économies d'énergie réalisées, elles seront de 25 à 100% supérieures à celles permises par une rénovation plus légère. "Un ménage qui supportait avant travaux 200 euros de chauffage par mois pourra faire chuter sa facture de 75%, à seulement 40 ou 50 euros par mois", assure Dorémi. De quoi, au global, amortir la facture en seulement trois à six ans, aussi rapidement qu'une rénovation légère.
Bien évidemment, l'équation sera différente pour un appartement en copropriété. D'abord parce qu'après les travaux, une partie des économies d'énergie sera à partager entre tous les résidents. Et ensuite parce qu'en l'absence de décision en assemblée générale, il faut le plus souvent se cantonner à une rénovation des parties privatives, via la pose de doubles vitrages et le changement du système de chauffage, lorsque l'immeuble ne dispose pas d'une chaufferie collective. Dès lors, charge à vous de convaincre le syndicat, à l'occasion du vote des travaux d'entretien. "Tout part généralement d'un simple besoin de ravalement de façade, auquel associer une isolation. Puis s'ajoutent la ventilation, les fenêtres, le chauffage… pour se retrouver avec un bâtiment beaucoup plus performant", analyse Dimitri Molle, président de Sénova, un maître d'œuvre spécialiste de la rénovation clés en main des copropriétés. Contrairement aux idées reçues, cela ne coûte d'ailleurs pas forcément plus cher.
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Grâce à MaPrimeRénov' version copro, qui permet d'obtenir un financement de 25% de la note totale et aide aussi à payer l'assistance à maîtrise d'ouvrage, l'effort financier à consentir pour une mise aux normes thermiques d'un immeuble est inférieur à celui nécessaire pour des travaux a minima (simple ravalement de façade avec rénovation de toiture). Et à peine plus élevé que celui à prévoir pour une rénovation de son seul intérieur. Mais, les économies d'énergie étant au final moins élevées que dans une maison (de 15 à 30 euros par mois, dans le cas d'un appartement de 75 mètres carrés en Ile-de-France), il vous faudra plutôt compter sur la revalorisation de l'immeuble pour espérer amortir les dépenses. "Une rénovation globale peut certes peser de 5 à 10% du prix d'un bien. Mais elle en augmente la valeur de 5 à 10%", assure Dimitri Molle. Dans leur dernière enquête relative à la valeur verte des logements, les notaires ont montré que les biens classés D sur leur DPE se vendent de 5 à 25% plus cher que ceux d'étiquette F et G. Et que ceux de classe A ou B valent de 4 à 20% de plus que ces mêmes logements D. Chaque saut de classe permettrait donc un gain moyen de valeur de 5%. Notez toutefois qu'il sera quasi impossible d'atteindre la classe A de DPE après une rénovation, même complète. Il vous sera en revanche possible, selon votre point de départ, d'atteindre le bas de l'étiquette B.
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