Si vous envisagez d'aider vos enfants à devenir propriétaires, le compte à rebours est lancé. La loi de finances pour 2025 a créé une exonération exceptionnelle de droits de donation pour les dons de sommes d'argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. « Cette exonération concerne les dons faits à ses enfants, mais aussi à ses petits-enfants et arrière-petits-enfants », précise Nahima Zobri, avocate fiscaliste et responsable du département fiscal chez Dougs. À défaut de descendance, les neveux et nièces peuvent aussi en bénéficier.
Le montant en jeu est considérable. Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 euros, et les dons s'additionnent côté bénéficiaire : « On peut cumuler jusqu'à 300 000 euros par bénéficiaire. Par exemple, 100 000 euros du premier parent, 100 000 euros du deuxième et 100 000 euros d'un grand-parent », détaille Nahima Zobri. Et ce n'est pas tout : ce dispositif s'ajoute aux abattements classiques, dont celui de 100 000 euros par parent et par enfant tous les quinze ans. Un parent peut donc, en théorie, transmettre plus de 230 000 euros à un enfant sans un euro de droits.
Un don encadré : logement neuf ou travaux
Attention cependant, cet argent ne peut pas servir à n'importe quoi. « Il y a des garde-fous : ce don doit servir à l'achat de la résidence principale ou au financement de travaux dans la résidence principale, c'est encadré », prévient l'avocate. De plus, l'acquisition doit porter sur un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) ; les logements anciens sont donc exclus. Pour les travaux, seuls ceux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' sont acceptés, et l'exonération est plafonnée à la valeur du logement acquis ou au montant des travaux.
Une fois le don reçu, le calendrier est un peu plus souple : « On a tout de même une marge de manœuvre dans la chronologie. Les sommes doivent être versées avant la date butoir du 31 décembre 2026, mais l'utilisation des fonds peut se faire jusqu'à six mois plus tard », explique Nahima Zobri. Un don reçu fin décembre peut donc financer un achat signé au printemps 2027. En revanche, impossible de prendre le problème à l'envers : le don ne peut pas servir à rembourser un prêt contracté avant le 15 février 2025.
Conserver cette résidence principale au moins cinq ans
De plus, il y a un autre garde-fou : « Cette résidence principale doit être conservée au minimum cinq ans, sinon l'exonération est remise en cause », assure Nahima Zobri. En cas de revente anticipée, le fisc peut réclamer les droits qui auraient dû être payés. Une alternative existe pour ceux dont la situation change : « On peut aussi louer le bien à usage d'habitation principale pendant au moins cinq ans », à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du bénéficiaire.
Enfin, il y a un autre piège : « L'exonération ne s'appliquera pas si le bénéficiaire a déjà bénéficié d'un crédit d'impôt ou d'une réduction de charges pour les mêmes dépenses. Il n'y a pas de cumul d'avantages fiscaux sur le même bien immobilier », insiste l'avocate fiscaliste. Concrètement, pour des travaux, il faut choisir : le don exonéré... ou MaPrimeRénov'.
Enfin, même totalement exonéré, le don doit être déclaré dans le mois. « Dans les formulaires 2734 et 2735, un encart "sommes d'argent" mentionne une case dédiée aux dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Il faut renseigner la date du versement, c'est l'élément clé. Je conseille aussi de conserver un justificatif », recommande Nahima Zobri. En cas de contrôle, c'est au bénéficiaire de prouver la date du versement.
Reste une question : faut-il puiser dans ce dispositif ou dans l'abattement classique ? La réponse de l'avocate est nette : « L'abattement légal est toujours là, il n'est pas remplacé, et il se reconstitue pleinement quinze ans après le précédent don. Il faut donc utiliser prioritairement la nouvelle mesure, qui est temporaire. » D'autant que la fenêtre ne devrait pas rouvrir : « Il n'est visiblement pas question de reconduire cette mesure. »
