Le cas : Madame H. vient de vendre une simple grange reçue de sa mère en donation, et qu’elle a entièrement rénovée. Elle s’inquiète de savoir si, au décès de sa mère, le rapport à la succession tiendra compte des améliorations effectuées?
La réponse de l’avocat : Non, car le montant des travaux réalisés par le donataire sur un logement reçu en legs et cédé entre-temps n’a jamais à être rapporté à la succession. Ce qui ne signifie pas, en revanche, que pour établir le montant à réintégrer il suffise de retrancher le coût des travaux effectués de la valeur du bien au moment de sa vente. C’est ainsi que le Cour de cassation a retoqué des héritiers qui avaient appliqué ce mode de calcul à un immeuble situé à Reims, acheté par l’une de leurs sœurs grâce à 26.250 euros reçus de leur mère, et revendu 3.000.000 euros quarante ans après ce don, non sans avoir effectué 113.000 euros de travaux (1re chambre civile, arrêt n°19-23.218 du 17 novembre 2021).
Alors que les contestataires considéraient que, pour calculer le rapport successoral de leur sœur, il fallait déduire ce coût de rénovation des 300.000 euros de la vente, qui avait elle-même précédé de quatre ans le décès de leur mère, les juges ont estimé qu’il fallait «rechercher la valeur que le bien aurait eue à l'époque de l’aliénation, dans l'état où il se trouvait, au moment de la donation, sans qu'il y ait lieu de s'attacher aux travaux réalisés par la donataire». Ce qui oblige à une difficile évaluation, près de quarante ans après la donation. De son côté, madame H. pourra facilement faire valoir que, sans travaux, une vieille grange n’a pas grande valeur.
Par Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour, associé du cabinet Valmy Avocats.
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