Nue-propriété et succession : ce que les héritiers doivent savoir

Qu’est-ce que la nue-propriété en France ?

Définition de la propriété selon le Code civil

La propriété est définie aux termes de l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». La pleine propriété se décompose en deux parties : la nue-propriété et l'usufruit.

Usufruit et nue-propriété : définition

L’usufruit est le droit de jouissance attaché au bien : cela se traduit par son utilisation quotidienne, son habitation, mais aussi la possibilité d’en percevoir les revenus (loyers en cas de mise en location). La nue-propriété est le droit donné à son titulaire (appelé le nu-propriétaire) de disposer d’un bien en le cédant à titre gratuit (donation), onéreux (vente) ou en le léguant.

A quels héritiers revient l’attribution de la nue-propriété ?

Démembrement de propriété selon le souhait du donateur

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Il peut être prévu par la personne au moment de la rédaction de son testament. Il ne doit pas être confondu avec l'indivision qui confère à chacun des indivisaires pleine propriété du bien immobilier à hauteur d'une fraction, sa quote-part.

Cas du conjoint survivant

Il arrive souvent qu’une succession avec présence d’un conjoint survivant soit organisée avec démembrement de la propriété. Ainsi, le conjoint survivant reçoit l’usufruit, tandis que les enfants héritiers reçoivent la nue-propriété.

Comment donner la nue-propriété à ses enfants ?

Faire une donation devant notaire

Pour donner la nue-propriété à ses enfants de son vivant, il faut établir cette volonté devant notaire (article 931 du Code civil). Ce dernier rédige l'acte notarié, s'occupe du calcul et de la perception des droits pour le compte de l'administration fiscale.

Rédiger un testament

Le donateur peut faire don de la nue-propriété par testament. Toutefois, cet acte n’a pas nécessairement à être validé par un notaire pour être valable. Il reste cependant préférable de faire rédiger un acte notarié afin d’éviter toute contestation ultérieure entre les héritiers.

Quelle est la différence entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?

L’usufruitier bénéficie de la jouissance du bien

En bénéficiant de la jouissance du bien, l'usufruitier peut y habiter, le laisser libre de toute occupation ou le louer et en percevoir les revenus (article 582 du Code civil).

Le nu-propriétaire peut vendre, léguer ou donner le bien

Les droits du nu-propriétaire sont plus limités. Il peut vendre, léguer ou donner sa nue-propriété, mais la vente de la pleine propriété du bien implique l'accord de l'usufruitier.

Par définition, le droit d’usufruit s’éteint à la mort de son bénéficiaire (ou par l’arrivée d’un terme prévu). A ce moment, le nu-propriétaire devient alors propriétaire de l’ensemble des droits. La propriété redevient pleine et entière.

Le nu-propriétaire doit-il payer des droits de succession ?

Droits de succession à payer par le nu-propriétaire et l'usufruitier

Tant le nu-propriétaire que l’usufruitier doivent payer des droits de succession. La répartition entre les deux se fait suivant un barème fiscal établi selon l’âge de l’usufruitier. Ce barème détermine la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété pour ensuite calculer les droits de succession.

Barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

Le calcul des droits se fait en fonction de la valeur du bien objet de la succession, de la durée prévue pour le démembrement de propriété ou à défaut, de l’âge de l’usufruitier.

Le barème est prévu par l’article 669 du Code général des impôts. Il précise la corrélation entre l’âge de l’usufruitier, la valeur de l’usufruit et la valeur de la nue-propriété. Les pourcentages fixés par le tableau correspondent à une quotité de la valeur de la propriété entière.

Comment calculer les droits de succession en nue-propriété ?

Exemple de calcul pour un bien immobilier estimé à 200 000 euros

Voici un exemple de calcul pour un bien estimé à 200 000 euros, l’usufruitier étant âgé de 32 ans au moment de la succession :

• La valeur fiscale de l’usufruit correspondrait alors à 70% de la valeur du bien. Pour un bien à 200 000 euros, elle équivaut à 140 000 euros.
• La nue-propriété correspond au 30% restant de la valeur du bien, soit 60 000 euros.

Les droits de succession exigibles de la part du nu-propriétaire ne porteront donc pas sur la somme de 200 000 euros (valeur totale du bien) mais sur la somme de 60 000 euros.

Sur ce montant, le nu-propriétaire devrait techniquement être soumis au paiement de l’impôt, mais il existe un abattement de 100 000 euros au bénéfice des donations entre parents et enfants (article 779 du Code général des impôts). Ainsi, dans cet exemple, le nu-propriétaire ne réglerait pas d’impôt.

Cas où la valeur de la nue-propriété est portée à 300 000 euros

Prenons un second exemple : si la valeur de la nue-propriété était portée à 300 000 euros, la somme soumise à l’impôt sur les successions serait de 200 000 euros après abattement de 100 000 Euros. Le taux d’imposition applicable pour cette tranche est de 20% (article 777 du Code général des impôts). Le calcul se fait alors simplement de la façon suivante :

• 200 000 / 100 x 20 = 40 000 euros.

Le nu-propriétaire devrait donc s’acquitter de 40 000 euros au titre des frais de succession.

Quels sont les avantages à la donation de la nue-propriété ?

Faire donation de la nue-propriété à un ou plusieurs de ses enfants (au lieu de la pleine propriété) a plusieurs avantages :

• Permettre au conjoint survivant de bénéficier de l’usufruit du bien sans aucune discussion et remise en question familiale postérieure.
• Limiter les frais de succession au bénéfice de ses enfants devenus nus-propriétaires.
• Acquérir un bien immobilier à une valeur inférieure au prix du marché.
• Limiter les taxes liées à l’occupation du bien, le nu-propriétaire ne réglant pas la taxe foncière et la taxe d’habitation. Précisons encore que la nue-propriété n’entre pas dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Enfin, le nu-propriétaire n’est tenu qu’aux grosses réparations du bien (article 606 du Code civil).

Qu’est-ce qu’une clause d’usufruit successif ?

La clause d'usufruit successif prévoit la transmission de l’usufruit. Prenons un exemple : vous décidez, de votre vivant, de donner la nue propriété d’un bien immobilier à votre enfant. Ce faisant, vous en conservez l’usufruit. En prévoyant une clause d’usufruit successif, vous pouvez à votre décès transmettre cet usufruit au conjoint survivant.