Héritage d'une maison : à combien s'élèvent les droits de succession ?

Qui hérite de la maison d’un proche après son décès ?

Le conjoint survivant et leurs enfants

En l’absence de testament, la dévolution successorale définit qui hérite de la maison du défunt. Elle revient alors au conjoint survivant et à ses enfants. Si le défunt ne laisse que des enfants issus du couple, l'époux survivant a le choix entre les deux options suivantes :

• Usufruit de la totalité de la succession
• Pleine propriété du 1/4 de la succession

Sur demande d'un autre héritier, l'époux survivant doit faire son choix dans les trois mois qui suivent le décès.

L'époux survivant et les enfants issus d'une autre union

Si le défunt marié avait des enfants d’une précédente union, le conjoint survivant ne peut pas choisir sa part. Il reçoit automatiquement un quart des biens en pleine propriété, tandis que les enfants se partagent les trois quarts, également en pleine propriété — sauf si une donation au dernier vivant a été prévue.

Les petits-enfants, les parents ou les frères et sœurs

Si le défunt ne laisse pas de conjoint survivant, mais qu’il a eu des enfants, ce sont eux qui héritent en priorité. En cas de décès des enfants, leurs propres enfants (les petits-enfants du défunt) héritent, à défaut ce sont les parents, les frères et sœurs et enfin les autres collatéraux.

En présence d’un testament, la maison est dévolue selon les volontés exprimées par le défunt, sous réserve du respect de la réserve héréditaire :

• 50 % des biens pour 1 enfant ;
• 2/3 des biens pour 2 enfants ;
• 3/4 des biens pour 3 enfants et plus.

Comment se passe la succession d’une maison après un décès ?

Ouverture de la succession par le notaire

L’ouverture de la succession débute au décès. Si le défunt était propriétaire d’une maison, elle fait partie de l’actif successoral qui est réparti entre les héritiers.

Rédaction de l'acte notarié listant les héritiers

Dans un premier temps, le notaire détermine les héritiers, en rédigeant un acte notarié. Si aucun testament n’a été rédigé, l’ordre des héritiers est fixé par la loi de la manière suivante :

• Enfants et conjoint survivant en priorité.
• Parents et frères/sœurs si le défunt n’a pas d’enfants.
• Autres membres de la famille si aucun héritier direct n’existe.

Si plusieurs héritiers héritent de la maison, ils deviennent indivisaires. Ils ont alors le choix entre :

• Conserver la maison en indivision.
• Vendre la maison et se partager le produit de la vente.
• Racheter la part des autres pour devenir propriétaire unique.

Le notaire fixe ensuite la valeur de la maison pour déterminer les droits de succession.

Faut-il payer les droits de succession avant d’hériter d’une maison ?

Le paiement des droits de succession doit intervenir lors du dépôt de la déclaration de succession, laquelle doit être déposée auprès des services fiscaux dans les six mois qui suivent le décès. Compte tenu de ce délai, relativement court, et de la lourdeur administrative qu’implique une succession, les héritiers sont souvent tenus de payer les droits de succession avant même d’avoir reçu leur part d’héritage.

Comment sont calculés les droits de succession sur une maison ?

Abattement en fonction du lien de parenté

Sur la part qui revient à chaque héritier, un abattement peut parfois être applicable en fonction de leurs liens avec le défunt. Cet abattement est égal à :

• 100 000 euros pour un enfant, un père ou une mère.
• 15 932 euros pour un frère ou une sœur.
• 7 967 euros pour un neveu ou une nièce.
• 1 594 euros en l’absence d’un autre abattement applicable.

Les personnes en situation de handicap remplissant les conditions bénéficient d’un abattement supplémentaire de 159 325 euros. À la part taxable, après application de l’éventuel abattement, un barème s’applique pour connaître le montant des droits de succession dus.

Barème pour les héritiers en ligne directe (père, mère, enfant et petit-enfant)

Voici le barème pour les héritiers en ligne directe :

Barème pour les frères et sœurs

Voici le barème pour les frères et sœurs :

Concernant les parents jusqu’au 4ᵉ degré, les frais de succession sont de 55 % et 60 % pour les autres héritiers.

Qui est exonéré des droits de succession en France ?

Le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs est totalement exonéré de droits de succession. Sont également exonérés, les héritiers qui héritent d'une personne :

• Victime de guerre ou d'acte de terrorisme.
• Militaire décédé dans le cadre d'opérations extérieures.
• Sapeur-pompier, policier, gendarme, agent de douane, citée à l'ordre de la Nation, en cas de décès dans l'accomplissement de leurs missions ou des blessures reçues lors de ces missions.

Comment éviter les frais de succession sur un bien immobilier ?

Plusieurs solutions sont envisageables pour éviter ou réduire les frais de succession.

Créer une SCI familiale

Créer une SCI familiale permet d'utiliser le mécanisme des abattements successifs. Il est possible de donner 100 000 euros à ses enfants tous les 15 ans sans payer de frais de succession. Concrètement, les héritiers peuvent disposer de la totalité des parts de la SCI au fil des donations.

Démembrer la maison

Démembrer la maison permet de partager un bien avant de le transmettre. En donnant la nue-propriété ou l’usufruit de la maison à ses enfants, ils en deviennent propriétaires de plein droit au décès du parent sans payer de droits de succession.