Si des centaines de sous-sols de toutes sortes, susceptibles d’être exploités, ont d’ores et déjà été repérés, la grande révolution souterraine devrait commencer par les parkings. Alors que la place de la voiture dans les villes est contestée, la question se pose déjà, en effet, de faire pivoter ces centaines d’ouvrages vers des fonctions alternatives. Dès 2012, la start-up Cycloponics décidait par exemple de faire pousser champignons et endives – des cultures qui ne nécessitent pas ou peu de lumière – dans d’anciennes structures d’ICF Habitat, le bailleur de la SNCF.
Dix ans plus tard, la société a déjà colonisé sept sites: deux à Paris, autant à Bordeaux et trois à Lyon. Et progressivement étendu son modèle à la location de bureaux ou d’espaces de stockage pour artisans. «C’est moins sexy que des locaux au troisième étage avec une jolie vue, mais on propose du foncier en centre-ville, 30% moins cher que le prix du marché», explique Théophile Champagnat, cofondateur de Cycloponics.
A la place des parkings, des hubs de livraison et des centres de stockage
Les grands exploitants de parkings privés sont tout aussi persuadés d’être assis sur un tas d’or. «La ville évolue, nous souhaitons accompagner cette transformation par l’évolution de nos ouvrages, dont les emplacements sont fantastiques», assure ainsi Xavier Heulin, directeur général adjoint du groupe Indigo.
De gestionnaire d’infrastructures de stationnement, le numéro 1 français des parkings se verrait bien devenir un acteur clé du réagencement des villes. Déjà, certaines de ses adresses en région parisienne ont commencé à accueillir, ici ou là, de nouvelles activités, comme des lockers Amazon, une plateforme de préparation de commandes de Mon-marché.fr ou les flottes de livraison à vélo de Stuart. Mais c’est la présentation par la mairie de Paris de ses ambitions en matière de logistique urbaine, en juin 2022, qui a fait tilt. «Nous avons une partie du puzzle», se réjouit Xavier Heulin, dont les équipes ont présenté trois projets de plateformes, annoncées pour 2025, qui constitueraient un total de près de 25000 mètres carrés.
Encore tenues secrètes, les adresses de ces trois parkings prêts à changer de fonction, dont Capital à pu consulter les projets, sont effectivement prestigieuses et dimensionnées de façon à pouvoir afficher de belles ambitions.
Autant d’espaces qui serviront à des sociétés de livraison pour approvisionner la capitale en mode doux, à des marques de luxe pour y gérer leurs réserves déportées, ou à des enseignes alimentaires pour préparer des commandes… La transformation de ces parcs nécessiterait 50 millions d’euros, mais l’entreprise y voit un moyen de créer de la «survaleur», par rapport à l’activité de stationnement. Elle a déjà noué un partenariat avec un acteur spécialisé pour s'occuper de leur commercialisation. Une fois ces sites pilotes en fonctionnement, Indigo estime que 50 de ses 650 parkings français pourraient de la sorte changer de fonction, dont une quinzaine à Paris, deux à Bordeaux ou à Nice...
Un "Grenier inversé" dans les sous-sols du IIIe arrondissement de Paris
D’ici là, un autre parking entièrement repensé aura peut-être montré le chemin à suivre. Installé au cœur du IIIe arrondissement, ce «grenier inversé», tel qu’il a été baptisé, va aussi bas qu’un immeuble haussmannien grimpe haut, avec six niveaux souterrains. Equipé d’un ascenseur à voitures, il a été transformé en hub de cyclologistique et espace de microstockage. «Situé dans un des quartiers les plus denses du monde, avec près de 30000 habitants au kilomètre carré, il fait la démonstration rêvée du potentiel de ces lieux», assure Inès Balligand, directrice du développement de Sogaris, la société qui porte ce projet en cours d’ouverture.
De l'extérieur, ce grenier souterrain est insoupçonnable : seul un petit kiosque en bois occupe le pavé et permet d'accéder aux nouveaux services proposés par cet ancien parking, et de descendre dans ses entrailles. Au premier sous-sol, un comptoir d'accueil permet de servir les demandes de stockage ou salles de réunions des habitants et associations du quartier.
Plonger dans les sous-sols pour être compétitif
Mais les parkings ne sont pas les seules infrastructures à être revisitées en vue d’une reconversion. Les villes en général, et Paris en particulier, regorgent en effet de gares désaffectées, et de centres de télécommunications qui, à l’heure du digital, ne nécessitent plus autant d’espace. Boulevard Haussmann, à 700 mètres de l’Arc de Triomphe et 400 mètres des Champs-Elysées, c’est un ancien centre des PTT qui vient de faire sa mue. Lockall a pu racheter à Orange deux de ses quatre niveaux souterrains, et damer le pion à Shurgard et à Une pièce en plus pour y installer «le plus gros site de self-stockage en sous-sol d’Europe». Soit 12500 mètres carrés de box de rangement.
L’achat de la surface a coûté quatre fois moins cher que ce qu’il aurait fallu débourser en étage dans le quartier – soit 5000 euros le mètre carré, dont 3000 de travaux. Une bonne affaire qui donne envie à Alexis de l’Epine, le PDG de Lockall, de rejouer. Il cherche trois ou quatre autres sites dans la capitale. Sous terre, bien entendu: «En surface, on ne serait pas compétitifs.»
Des normes de sécurité drastiques qui nécessitent de lourds travaux de réaménagement
Et pourtant, adapter de tels espaces n’a rien d’une sinécure. Rien qu’en matière de logistique, rappelons que les 2 mètres de hauteur nécessaires au passage d’une voiture dans un parking et que la capacité de portance des dalles ne sont pas ceux exigés pour accueillir des poids lourds. La prévention des incendies et les conditions d’évacuation sont d’autres points d’attention. «Si le lieu prévoit d’accueillir une autre activité que du stationnement, les pompiers considèrent qu’il y a une aggravation du risque et demandent de renforcer le schéma de sécurité», confirme Xavier Heulin, chez Indigo.
Il faut alors installer de la signalétique, des gaines de désenfumage, un réseau de «sprinklage», ces douchettes métalliques qui envoient de l’eau en cas de départ de feu. Chez Lockall, ce sont des gaines de désenfumage de presque 50 mètres de long qu’il a fallu faire passer du quatrième sous-sol jusqu’au faîtage de l’immeuble, six étages au-dessus, en traversant même un commissariat de police! «Notre savoir-faire, c’est justement de transformer ces mégastructures en béton armé pour qu’elles deviennent utilisables: cloisonner, installer l’eau, l’électricité…», rappelle de son côté Théophile Champagnat.
Cette colonisation des sous-sols est de plus en plus fréquente, notamment pour optimiser une opération immobilière. Marc Seifert, président de l'Agence A26.
Si les opérateurs acceptent de financer de tels surcoûts, c’est aussi que la réussite des projets urbains menés en surface repose désormais en grande partie sur l’exploitation des espaces souterrains. «Cette colonisation des sous-sols est de plus en plus fréquente, notamment pour optimiser une opération immobilière», confirme Marc Seifert, président de l’agence d’architectes A26. C’est ainsi que, pour permettre à une école privée d’installer ses étudiants dans Paris plutôt qu’en banlieue, ses équipes ont proposé d’installer l’amphithéâtre de cours dans les «délaissés» de construction.
Le futur Abbey-road à la française, qui se construit 10 mètres sous terre
Pour gagner du plancher habitable, les architectes s’inspirent aussi de plus en plus du concept de la «cour anglaise», qui consiste à décaisser le sol devant un bâtiment, pour mettre à jour le niveau inférieur. Dans une auberge de jeunesse parisienne, l’agence & Givry a même poussé ce schéma de «basement», pour en abaisser le jardin de deux niveaux. Un tour de force qui passerait presque inaperçu à côté d’un autre projet de l’agence, aux travaux commencés en octobre 2023, et qui doit être livré l'an prochain… Baptisé MurMure, il vise à réhabiliter un ancien transformateur électrique du XIe arrondissement pour en faire le nouvel Abbey Road français. Sauf qu’ici les studios d’enregistrement, dont un de 400 mètres carrés, seront plutôt «under the road», à dix mètres sous la rue. «Nous devons creuser et prolonger les poteaux existants tout en maintenant le bâtiment en surface», précise la fondatrice de l’agence, Eléonore Givry. Ouverture prévue le 21 juin 2025.
A suivre demain, le troisième et dernier volet de notre enquête sur les sous-sols, portant sur les ambitions des villes en matière de géothermie (3/3). Dans les zones denses, comme à La défense, ou certains quartiers de Lyon, les projets de puits se multiplient. Une politique ambitieuse en matière d’énergie durable qui risque de créer des interférences, si personne n’encadre ces pratiques et les projets de colonisation des sous-sols.
Et retrouvez notre premier volet (1/3), sur ces milliers de lieux disponibles sous nos villes qui aiguisent la convoitise des acteurs du commerce, des loisirs, du stockage, voire de l’agriculture.
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