L’investissement dans des places de parking, a le double avantage d'être accessible au plus grand nombe... et particulièrement rentable. Comme le rappelle le portail d'annonces immobilières Bien'Ici, la rentabilité brute d'un tel placement est de 5,8% en moyenne, mais peut atteindre les 12% si l'on choisit bien sa place. Une aubaine lorsqu’on sait que le ticket d’entrée pour une place dans une ville comme Caen est estimé à 6.000 euros en moyenne, selon les données de Monsieur Parking. L’autre avantage de ce type de placement réside dans le bail. Le contrat de location de parking est régi par le Code civil. Les loyers sont donc libres et ne peuvent être encadrés. Chacune des parties peut mettre fin au contrat de location quand elle le souhaite, sans avoir à motiver sa décision et sans préavis.
Le prix de la place dépend évidemment de la commune, mais aussi du type de place de parking que vous achetez. Comptez environ 6.000 euros pour une place en extérieur dans une grande ville, un peu plus de 10.000 euros pour une place en sous-sol, entre 14.000 et 15.000 euros pour un box extérieur et jusqu’à 18.000 euros pour un box en intérieur. "Si les box sont très recherchés, les places simples en intérieur semblent avoir la préférence des locataires et sont les plus rentables", constate Jérôme Rusak, président de L&A Finance. Précisons que dans les quartiers les plus huppés, les prix grimpent et vous devrez avancer jusqu’à 40.000 euros pour une place de parking à Neuilly-sur-Seine.
Pour du rendement, misez sur l’amodiation
Décidez avant d’investir si vous cherchez du rendement ou de la plus-value à la revente. La baisse du nombre des places de stationnement dans les grandes métropoles va offrir un surcroît de rareté à ce produit. Rappelons que dans son programme pour les municipales, Anne Hidalgo a promis de supprimer 50% des places de parking d’ici 2026. A Lyon, la métropole compte supprimer 1.700 places dans les années à venir. Vous pouvez donc continuer de miser sur les grandes métropoles.
Si vous cherchez du rendement avant tout, optez pour un investissement dit en "amodiation". Dans ce cas, vous ne serez pas directement propriétaire de la place de parking. Vous acheterez en quelque sorte un droit de louer, pour une durée allant de 10 ans à 99 ans, à une des grandes entreprises spécialisées sur ce secteur comme Q-Park ou Indigo qui font l’objet d’une délégation de service public permettant ce type d’investissement. Une fois le délai de cette concession passé, l'entreprise récupèrera la place. Rappelons qu'en passant par l’amodiation, vous serez exonéré des frais de notaire. L'intérêt de ce système est que vous bénéficiez d'une place de parking dernier cri avec éclairages, ascenseur, service de nettoyage ou service de sécurité… et moins cher. A Paris, une place de parking en amodiation coûte environ 10.000 euros quand l'achat d'une place à un particulier coûte en moyenne 20.000 euros. De quoi percevoir une rentabilité brute proche des 12 % en amodiation voire plus. Les nombreuses prestations de ces parkings modernes vous permettent de louer votre place plus chère.
L’achat entre particuliers : gare aux risques
Pour tenter d’obtenir une plus-value à la vente, en plus d’un rendement important, préférez l’achat d’une place de parking à un particulier. Ayez toutefois à l’esprit, comme prévient Jérôme Rusak, que "les villes sont en train de se transformer aujourd’hui, tout comme le rapport à la voiture chez les jeunes. Les transports en commun montent en puissance, sous la pression de la transition énergétique et il n'est pas impossible, dans un avenir pas si lointain, d’imaginer qu’en ville, de moins en moins de voitures circuleront. Il faudrait éviter de se retrouver avec des places de parking payées chères, pas rentabilisées à temps, et que vous peiniez à vendre." Pour ce faire, ne misez que sur des villes où les places de stationnement sont rares, peu chères et où les transports en commun sont faiblement développés comme à Marseille. Dans une étude publiée en mars 2022, la cité phocéenne trône à la première place des villes les plus carencées en places de stationnement. On trouve ainsi des places en extérieur à vendre pour 13.000 euros. La ville de Toulon est dans une situation similaire et peut représenter une alternative intéressante pour les investisseurs avec des places proposées à la vente à 12.500 euros.
N'oubliez pas les frais annexes
Enfin, au moment d’acheter votre place à un particulier, renseignez-vous sur les frais annexes de ce type de placement. Si en amodiation les frais de notaire sont pris en charge par l’entreprise, entre particuliers, c’est à l’investisseur de les payer. Le montant est calculé en fonction de la valeur de l’acquisition. Plus le prix est bas et plus les émoluments sont élevés. Le barème dégressif va de 4%, hors TVA pour une place dont la valeur est inférieure à 6.500 euros à 0,825% pour une place dont le prix est supérieur à 60.000 euros. Vous êtes aussi redevable de la taxe foncière et participez aux charges de copropriété, en fonction du degré d’équipement du parking. Plus il est fonctionnel et sécurisé (système de gardiennage, caméra, chauffage, etc), plus les charges seront élevées.
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