Avec un bond de près de 50% sur un an, les appels passés par les locataires du privé à la ligne dédiée, par l'Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement), aux soucis de règlement du loyer laissent augurer de sombres lendemains pour les bailleurs. Car, si le taux moyen d'impayés, de 3%, n'a pour l'heure pas bougé, cela pourrait n’être qu'un sursis, notamment dans le cas des locataires déjà fragiles, le paiement du propriétaire étant souvent la dernière dépense qu'un ménage en difficulté financière se résout à couper.
Quant aux bailleurs déjà concernés par de tels incidents, ils devront faire preuve de patience, la suspension de toute expulsion durant la trêve hivernale ayant été prolongée de deux mois, jusqu'au 1er juin prochain. Une indemnisation de ces propriétaires, privés de revenus, a toutefois été promise. Pour ne rien arranger, la réglementation thermique est en passe de considérablement se durcir : en 2023, la location des quelque 70000 logements classés G sur leur DPE (diagnostic de performance énergétique) sera en effet interdite. Et, d'ici 2028, ce sera au tour de ceux classés F, soit 1,6 million de biens supplémentaires. Retrouvez nos conseils pour maintenir, quoi qu'il arrive, le rendement et la valeur de votre bien.
Ne laissez pas filer les dettes locatives
En matière de loyers impayés, mieux vaut la négociation que la procédure d'expulsion, qui dure jusqu'à deux ans, pour une issue parfois incertaine. «Si le locataire a d'autres dettes, il pourra déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Pour le propriétaire, le risque est alors de voir sa créance effacée et la procédure suspendue, jusqu'à deux ans», avertit Gwendoline Da Costa Gomes, avocate spécialisée. Aux premières difficultés, tentez plutôt d'adopter un plan d'apurement prévoyant un report des paiements ou un rééchelonnement de la dette, au besoin validé par un conciliateur de justice.
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Vous ne pourrez pas y ajouter d'intérêts de retard, toute pénalité de la sorte étant désormais abusive. Et n'aurez de toute façon pas le choix si votre locataire reçoit les APL ou, cas fréquent, si vous percevez directement ces allocations : leur maintien, pendant au moins six mois, est conditionné à la négociation d'un tel plan, et leur suppression creuserait vos pertes. Vous disposez d'ailleurs de trois mois pour prévenir la CAF (caisse d'allocations familiales), sous peine d'amende, dès que la dette atteint deux fois le montant brut du loyer.
Pour fixer l'échéancier, tenez compte de la baisse de revenus de votre locataire, sans trop étaler le remboursement. «Le calendrier adopté pourrait en effet servir de référence au juge si le locataire est finalement incapable de le respecter», note Coralie Gasquet, chargée de gestion immobilière à EDC, une association de défense des propriétaires. Dans le cas d'un locataire aux APL, trouver un accord équilibré est d'autant plus crucial que celui qui pourrait, sinon, être mis en place par la CAF s’étendra, par défaut, sur 36 mensualités.
Sollicitez le garant de votre locataire
Si, comme les deux tiers des bailleurs, vous avez fait signer une caution solidaire à l'entrée dans les murs, n'hésitez pas à tenir ce garant informé des difficultés du locataire. Son engagement vous donne en effet droit, au premier impayé, de lui réclamer votre dû. Pour bien faire les choses, adressez-lui la copie des documents envoyés au locataire (lettre simple de relance dans les jours suivant la date de règlement du loyer, puis mise en demeure, avant le commandement de payer), le tout sous quinze jours. «Attention, si un plan d'apurement est mis en place, la caution pourra alors contester les demandes de paiement», indique Roselyne Conan, directrice générale de l'Anil.
Si le garant est lui-même devenu insolvable ou refuse de s'exécuter, pas d'autre choix que de l'assigner, à son tour, en justice. «Avec la crise économique, il y a fort à parier que la difficulté à actionner une telle garantie va augmenter», déplore David Rodrigues, juriste à l’association CLCV (Consommation Logement Cadre de vie). Bien sûr, rien ne vous empêche d'inciter votre locataire à quitter de lui-même le logement, pour se loger moins cher. Avec le risque qu'il le fasse… sans régler les derniers loyers. Ce qui consommera totalement, alors, le dépôt de garantie d'un mois. Et vous obligera à financer de votre poche les éventuelles réparations locatives.
Utilisez la garantie des loyers impayés
Pas plus de trois mois après le premier arriéré : voilà ce que doivent patienter les bailleurs qui, plutôt qu'à une caution gratuite, ont préféré recourir à une garantie des loyers impayés (GLI), payante. Cela ne les dispense pas, toutefois, d'accomplir les formalités de rigueur à l'égard du locataire défaillant. «Le contrat peut même exiger la signification d'un commandement de payer resté infructueux», précise Roselyne Conan. En général, les montants garantis sont suffisants : jusqu'à trois ans d'impayés, dans une limite de 70000 à 90000 euros par sinistre, frais juridiques parfois inclus.
Du côté de la garantie publique Visale, réservée aux locataires de moins de 31 ans et aux salariés nouvellement embauchés, quinze jours suffisent en principe à rembourser le bailleur, pour une durée de couverture de trente-six mois, équivalente aux meilleures GLI. Cette caution est aussi confortable, puisque c'est Action logement, son gestionnaire, qui négociera directement avec le locataire le rééchelonnement de sa dette. Cette garantie ne s'enclenche toutefois qu'à compter du deuxième mois d'impayé total (éventuelles APL déduites), consécutif ou non, ou à l'issue d'impayés partiels qui, cumulés, pèsent un mois de loyer. Et si les GLI permettent de s'assurer en cours de route, à condition de n'avoir enregistré aucun incident de paiement dans les six ou douze derniers mois, c'est impossible avec Visale.
Passez au meublé en colocation
Certes, selon le spécialiste Lodgis, l'afflux d'appartements meublés sur le marché parisien a déjà fait reculer leurs loyers de 2,8% en 2020. Mais, comme le montre notre tableau, cette option de location permet encore de doubler, en moyenne, le rendement net à attendre d'un bien initialement loué nu. La fiscalité des revenus encaissés, qui prévoit d'amortir les murs comme les meubles, explique une grande part de ce surcroît de rentabilité. «L'idéal reste de basculer vers cette formule entre deux locataires, afin d'également rehausser le loyer», complète Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement. Bien sûr, il faudra alors payer l'entretien de l'équipement, et régler la cotisation foncière des entreprises (CFE), au montant variable selon la ville. «Une exonération est toutefois prévue, au-dessous de 5000 euros de chiffre d'affaires annuel», précise Flora Henry, conseillère à l'Institut du patrimoine.
Dernière option, réservée aux propriétaires de grandes surfaces : opter, en plus du meublé, pour la colocation, qui permet, comme dans notre exemple, de facturer un total de loyer de 5 à 10% supérieur. Pour un risque de vacance limité, puisqu'il est fréquent, en cas de départ d'un des occupants, que les colocataires restants se chargent de la recherche de son successeur.
Surveillez les impayés de charges de copropriété
Alors que, selon le ministère de la Justice, les arriérés de charges de copropriété étaient déjà en hausse de 30% en dix ans, la crise ne devrait rien arranger. En la matière, un seuil d'impayés de 10 à 20% du budget prévisionnel annuel doit alerter. «Les copropriétaires sont solidaires entre eux, et une dette impossible à recouvrir finit par être répartie entre les résidents solvables», indique Olivier Safar, vice-président de l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier). Pas sûr alors que les propriétaires investisseurs puissent intégralement répercuter le surcoût sur leurs locataires. Plutôt que d'annuler les gros travaux prévus, commencez par demander à étaler les appels de fonds, en passant d'un rythme trimestriel à un rythme mensuel. «C'est aussi l'occasion de revoir l'ensemble des contrats, pour 30% à 40% d'économies», indique Emile Hagège, directeur de l'ARC (Association des responsables de copropriétés).
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Et, si les aides individuelles ne suffisent pas (prêt de 1000 euros du FSL – fonds de solidarité pour le logement –, subventions des caisses de retraite, etc.), restera à souscrire une garantie collective des impayés de charges, comme celles proposées par Sada, Verspieren ou CFDP. Avec ces contrats, la carence peut cependant atteindre trois mois, et les sinistres déjà en cours ne seront bien sûr pas couverts. «Mais cette garantie peut ensuite faire l'avance des impayés. Et, en cas de recouvrement partiel des sommes, le syndicat de copropriété garde la différence», indique Olivier Safar. Pour bénéficier d'une telle formule, il faut toutefois prévoir 0,25 euro par mètre carré et par an.
Profitez des aides à la rénovation
Certains bailleurs ont particulièrement à s'inquiéter de l'interdiction progressive, d'ici à 2028, de la location des logements notés F ou G sur leur DPE : comme le montre notre tableau, réalisé en exclusivité par l'agence immobilière digitale Flatlooker, ce sont 35% des studios qui sont ainsi classés passoires thermiques. Et 41% des rez-de-chaussée. «Logique, ces appartements ne bénéficient pas du chauffage des autres étages», indique Nicolas Goyet, cofondateur de la start-up. Sans travaux d'envergure, ces propriétaires s'exposent donc à un risque de moins-value. Heureusement, l'aide MaPrimeRénov' leur est désormais ouverte, y compris s'ils sont multipropriétaires, dans une limite globale de 20000 euros par bien et de trois logements.
Même les plus aisés pourront faire financer jusqu'à 40% de la facture, notamment grâce à un bonus de 500 euros, octroyé si le logement obtient au minimum une note E à l'issue des travaux. «L'isolation des murs et des combles ainsi que le changement de chaudière sont à privilégier», conseille Nicolas Moulin, fondateur de PrimesEnergie.fr. La pose de double vitrage et d'une nouvelle VMC ne vient qu'après. «Il est d'ores et déjà possible de réaliser des devis, mais les demandes de remboursement ne seront acceptées qu'à partir du 1er juillet prochain», indique Vincent Levistre, coordinateur du pôle précarité énergétique à l'association Energies solidaires.
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Ces montants ne seront toutefois valables que jusqu'à fin 2022. Autant dire que, sauf départ anticipé du locataire, il faudra mener le chantier alors même qu'il est dans les murs. Vous devrez l'indemniser si les travaux durent plus de vingt et un jours, et ne pourrez lui demander une contribution à l'amélioration de son confort que si vous avez engagé une concertation préalable. Pour un appoint minime, de 10 à 20 euros par mois, en général, dans le cas d'un complément forfaitaire.
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Les investisseurs peuvent aussi renégocier leur crédit
Alors que les taux ont à nouveau atteint un plancher, les investisseurs ont gros à gagner à revoir leurs prêts. Exemple avec ce bailleur, à la tête de deux biens, le premier financé en 2016 à hauteur de 120000 euros, à 2,2 % sur vingt ans, pour 618 euros de mensualité. Le second, acquis via un crédit de 100000 euros, contracté en 2018 à 1,5% sur quinze ans, pour la même mensualité. Les conditions actuelles lui permettraient de refinancer, à 1,95% sur vingt ans, pour 208000 euros, une somme incluant le capital restant dû et les indemnités de remboursement des deux anciens prêts, ainsi que 20000 euros de travaux.
Soit une nouvelle mensualité 24% inférieure, à… 947 euros. Un bol d'air bienvenu, alors qu'en janvier le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui veut freiner la production de prêts à l'habitat, a demandé aux banques de veiller à ce que de tels rachats «permettent une réduction du taux d'effort». Quant au budget travaux, garantie de relouer vite et bien, il rassurera les banques, qui craignent une hausse des loyers impayés. «Elles cherchent toujours de nouveaux clients, et ceux-là font partie des plus intéressants», assure Cécile Roquelaure, directrice de la communication de la Compagnie européenne de crédit.
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