Impayés de loyers : les droits des bailleurs devraient se renforcer

Mais ce n’est pas tout : le projet entend aussi élargir la notion de squat. Aujourd’hui, pour que des sanctions soient prononcées en cas de violation de domicile, le propriétaire doit « prouver qu’il y a eu introduction par voie de fait dans le logement, qu’il y a eu effraction ou que les serrures ont été changées », précise Cécile Rouquette-Térouanne. Demain, avec ce texte, l’occupation sans titre ni droit d’un logement et ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux en vertu d’une décision de justice définitive et exécutoire deviendrait un délit, passible du tribunal correctionnel. La mesure fait bien évidemment bondir les associations de défense des locataires. Et laisse les avocats spécialisés circonspects. « Je doute que les propriétaires engagent ce type de procédure. Pour passer devant un tribunal correctionnel, il faut soit une poursuite du procureur de la République, soit une citation directe émanant du bailleur, ce qui fait beaucoup de procédures », remarque l’avocat Alain Cohen-Boulakia.

Surtout, le texte pourrait, malgré cet arsenal, s’avérer inefficace. «Cette proposition de loi ne s’attaque pas au cœur du problème: le concours de la force publique pour faire exécuter une décision d’expulsion prononcée par un juge, notamment en cas d’impayés. Entre le moment où l’huissier sollicite le concours de la force publique, et celui où le préfet accède à sa demande et vient avec la police, il y a un délai qui relève du pouvoir d’appréciation du préfet. Or, le texte ne dit rien là-dessus.»

On l’a compris, même en cas de vote de cette loi, mieux vaudra continuer à prévoir des garanties sur ses revenus locatifs, via les solutions classiques. A commencer par celle du garant, le plus souvent un parent ou un proche du locataire. Comme l’observe l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), cette caution demeure plébiscitée par les bailleurs. Si elle a l’avantage d’être gratuite, elle est toutefois loin d’être la plus sécurisante.

Rappelons en effet qu’il est interdit, sauf exception, de cumuler une assurance (privée ou publique, de type garantie Visale) avec un tel cautionnement. La procédure pour engager la responsabilité du garant est de plus très lourde, puisqu’elle impose de doubler tous les courriers envoyés au locataire défaillant. Comme la lettre de relance simple, quinze jours après la date de règlement habituel du loyer, suivie, si aucune réponse n’est faite sous huit jours, de la mise en demeure de payer. Et il faut tout autant lui notifier, sous quinze jours, le commandement à payer, réalisé par un huissier de justice si l’occupant ne se met toujours pas en règle.

Et ce n’est qu’en l’absence de règlement du locataire, au bout de ces deux à trois mois de procédure, que vous serez en droit de demander le remboursement des loyers au garant. Rien ne dit alors qu’il acceptera ou même, en cas d’action en justice… qu’il sera lui-même solvable! Pour mettre toutes les chances de votre côté, pensez à faire signer une caution solidaire. Cette formalité vous évitera en effet de faire appel à un huissier ou un avocat, et vous autorisera à recourir au formulaire d’injonction à payer, à remettre au tribunal d’instance (prévoir 35 euros de timbre fiscal).

Face à ce parcours du combattant, il peut donc être tentant d’opter pour la garantie publique Visale, créée en 2016. Pilotée par l’organisme Action Logement, cette assurance entièrement gratuite a désormais fait ses preuves. « Nous avons dépassé les 900.000 contrats sur toute la France depuis le lancement, avec 283.000 nouvelles signatures pour la seule année 2022. Nous estimons que 18% des baux du pays sont aujourd’hui couverts par ce dispositif », indique Nadia Bouyer, directrice générale d’Action Logement.

Il faut dire que ses plafonds d’indemnisation sont généreux : jusqu’à 36 mensualités d’impayés, et à hauteur de deux mois de loyer, charges comprises, en cas de dégradations locatives, en complément du dépôt de garantie. « Cette garantie, obtenue par un couple de locataires, et qui ne nous a donc rien coûté, nous a permis de tenir notre budget. Difficile en effet de souscrire une assurance privée, car nous souhaitions réaliser une opération où les loyers financeraient à 100% le remboursement du crédit », indique Ueva Vetearii, propriétaire avec son mari d’un petit immeuble de cinq logements, à Senones dans les Vosges. Sachez que c’est en effet au locataire de demander le bénéfice de Visale, via la plateforme du même nom. Il ne peut y souscrire qu’à la signature du contrat.

Attention, une fois le locataire dans les murs, vous devrez également vous connecter à Visale, et activer la caution en créant un compte sur le site. Dans le cas contraire, en cas d’impayé, vous ne serez pas indemnisé. Les démarches pour se faire rembourser les loyers non réglés se feront également sur la plateforme, via votre compte personnel, en fournissant l’ensemble des pièces justificatives (quittance de loyer, lettre de relance…). L’indemnisation est censée parvenir ensuite dans la semaine. « J’ai eu du mal à fournir les documents nécessaires, car nous faisions la comptabilité nous-mêmes avec mon mari. Depuis, ce problème est réglé et Visale nous paie depuis un an nos loyers », indique Ueva Vetearii, dont le couple de locataires a finalement fait défaut.

Dernier avantage: nul besoin, au préalable, de négocier un plan d’apurement de la dette avec le locataire. C’est Action Logement qui se chargera d’établir un tel échelonnement avec le locataire.

Le seul défaut du dispositif est que, malgré ses élargissements successifs, il n’est pas accessible à tous. Visale ne couvre ainsi que les jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle, ainsi que certains types de salariés (salaire net mensuel d’au maximum 1.500 euros, promesse d’embauche de moins de trois mois ou mutation professionnelle de moins de six mois). Et il faudra que le montant du loyer n’excède pas 1.500 euros, charges comprises, en Ile-de-France, et 1.300 euros en région.

Pour les plus gros dossiers, pas d’autre choix donc que de passer par une assurance privée, baptisée GLI (garantie des loyers impayés). Coût à prévoir: « en moyenne, de 2,5 à 5% du loyer, charges comprises », précise Guillaume Martinaud, président d’Orpi. Pour un bail de 500 euros, une GLI à 3% coûtera donc 15 euros par mois, et 180 euros par an. Comme souvent, avant de souscrire, il faut lire attentivement les garanties, et les plafonds d’indemnisation prévus. Ceux-ci varient de 80.000 à 100.000 euros en matière de loyers. Et, en fonction du nombre de pièces du logement et de sa superficie, de 7.000 à 8.000 euros pour les travaux de remise en état, en cas de dégradations. « Cette garantie ne fonctionne qu’à condition qu’un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie aient été réalisés », avertit Bruno Tuma, président de la Sacapp-Saa Assurances.

Quant à l’assistance juridique, ses plafonds oscillent entre 8000 et 40000 euros par litige et par an. Mais sachez qu’elle est le plus souvent inutile : les assurances habitation dédiées aux propriétaires non occupants intègrent souvent une option « protection juridique du bailleur », tout aussi efficace.

Pour que tout se passe bien, préférez les assureurs qui contrôlent et valident eux-mêmes le dossier du locataire, grâce à leurs outils internes. « Vous aurez alors la garantie d’être indemnisé, même en cas de dossier frauduleux. Ce qui ne sera pas le cas si jamais vous vous étiez chargé de cette vérification, et qu’il manque des pièces ou que certains documents sont faux », précise Adeline Fortesa, directrice commerciale, produit et service client pour le comparateur LeLynx.fr.

En cas de sinistre, sachez par ailleurs qu’il faudra faire preuve d’un grand formalisme. « Si l’un des termes du contrat n’est pas respecté, qu’il s’agisse du délai pour envoyer une mise en demeure ou du suivi des avis d’échéances, vous ne serez pas indemnisé », confirme Arnaud Hacquart, président du réseau Imodirect. Et certains assureurs exigent qu’un arrangement à l’amiable ait été proposé au locataire, à travers un échelonnement des paiements.

Dernier conseil : prudence avec les GLI inversées, ces couvertures qui font peser sur les locataires dépourvus de garant le coût de l’assurance contre les impayés, à hauteur de 2,8 à 3,8% de leur loyer. Des acteurs comme Bonapart ou Youth ont tout simplement disparu du paysage en moins de deux ans. Quant à Unkle, racheté par la société Luko, il vient d’annoncer renoncer à ce modèle, à partir de juillet prochain (les précédents locataires continuant toutefois à être couverts). Mieux vaut miser sur des entreprises adossées à des structures spécialisées comme Cautioneo, soutenu par Sada Assurances, assureur spécialiste de la garantie de loyers impayés, ou Garantme, qui travaille avec près de 3000 agences immobilières sur le territoire.

Une garantie gratuite et simple d’accès

« Je loue un studio à des étudiants depuis une vingtaine d’années à Dijon. A 76 ans, lorsqu’on est veuve et que l’on dispose d’une petite retraite, ce complément de revenus est essentiel pour faire face aux charges de la vie courante. Si je perdais un loyer, cela me ferait donc un gros trou dans mon budget. Par le passé, je n’avais jamais utilisé de système de garantie de loyer, mais j’ai franchi le pas depuis un an, en optant pour Visale. J’ai choisi cette garantie car elle est gratuite et simple d’accès. Je n’ai pas encore eu l’occasion de l’activer, même si ma locataire rencontre des difficultés financières. Nous avons pour l’heure décidé, d’un commun accord, qu’elle me paierait le loyer en deux fois. »

Opter pour une garantie des loyers impayés

« J ’ai mis en location un quatre-pièces au 4e étage sans ascenseur, depuis quatre ans, dans la première couronne de Tours. Comme c’était la première fois que j’investissais dans l’immobilier, j’ai opté pour une garantie des loyers impayés (GLI), privée. Et j’ai choisi un assureur qui promettait de me rembourser dès le premier mois de loyer non réglé, dans une limite d’indemnisation de 70.000 euros. Un choix que je ne regrette pas. Mon locataire ne paie plus son dû depuis déjà trois ans. La GLI me rembourse les loyers manquants tout en s’occupant de gérer la procédure d’expulsion.»

Anita Duran, propriétaire à Tours (37)