La crise en cours, à la différence des précédentes, pourrait fragiliser de nouveaux profils de locataires. «A l’image des commerçants, restaurateurs et chefs de petite entreprise, qui nous consultent de plus en plus», indique Louis du Merle, responsable du pôle juridique de l’Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement). Certes, ce public bénéficie pour l'heure du soutien de l'Etat. «Les difficultés risquent de se faire sentir plus tard, si les aides s'interrompent en même temps que la pandémie recule», prévient Pierre Madec, économiste à l'OFCE.
Seul effet positif, la crise fait fléchir la tension locative dans certaines villes, en particulier à Paris. «La généralisation du télétravail a incité les locataires à s'éloigner de la capitale. Même si la demande se renforce, du coup, à Lyon ou à Nantes, par exemple», analyse Richard Horbette, fondateur de l’agence LocService. A Paris toujours, le choix disponible s'accroît. «Des appartements jusqu’ici loués en Airbnb sont désormais proposés en meublés de longue durée, ce qui a fait bondir l'offre de 18%», explique le spécialiste Lodgis. Ailleurs, c'est la mise en place de l'encadrement des loyers qui pourrait prochainement donner des arguments de négociation aux locataires. Nos conseils pour profiter de cette nouvelle donne.
Vérifiez vos nouveaux droits aux APL
Top départ : depuis janvier, et après de nombreux reports, le nouveau mode de calcul des APL (aides personnalisées au logement) est entré en vigueur. Alors que ces allocations étaient jusqu'ici calculées une fois par an, sur la base des revenus déclarés deux ans auparavant, elles seront désormais «contemporanéisées». Comprendre que les droits seront réévalués à un rythme trimestriel, et à partir des revenus perçus sur les douze derniers mois. Ainsi, au titre de janvier dernier, ce sont les ressources de janvier 2020 à janvier 2021 qui ont été prises en compte.
Ensuite, au deuxième trimestre de cette année, le calcul sera établi sur les revenus d'avril 2020 à avril 2021, et ainsi de suite. La révision se fera automatiquement, sur la base des ressources communiquées par le fisc, sauf dans le cas des indépendants, intérimaires ou étudiants, qui devront eux-mêmes actualiser leur situation.
Un changement qui tombe à pic pour ceux venant de perdre leur emploi, ou ayant connu une baisse de revenus, et qui profiteront plus vite d'un soutien, ou d'une aide accrue. Selon le ministère de la Transition écologique, un salarié avec deux enfants, payant 660 euros de loyer et dont le salaire aurait reculé de 2000 à 1800 euros en avril 2020, verrait son APL passer de 112 à 151 euros au premier trimestre, puis à 165 euros au deuxième, et enfin à 170 euros jusqu'à fin 2021.
Bien sûr, il y aura aussi des perdants parmi les 6,6 millions de bénéficiaires actuels. «La réforme visait à économiser 1,2 milliard d'euros par an», rappelle Guillaume Aichelmann, chargé de mission à l'association CLCV (Consommation Logement et Cadre de vie). On peut citer les chômeurs de retour sur le marché du travail, ou les parents jusqu'ici isolés, et qui partagent à nouveau leur domicile. Un ancien étudiant payant 450 euros de loyer, et passant de 0 à 1100 euros de revenus, verra ainsi son aide diminuer de 309 à 231 euros dès le deuxième trimestre, puis à 138 euros au troisième, et enfin à 73 euros au dernier. Un système de lissage a été toutefois prévu pour les étudiants occupant de petits jobs, et aux brusques variations de revenus.
Sollicitez les aides d’urgence mises en place
On le sait, dans le cas des particuliers, le gouvernement n'a jusqu'ici prévu aucune mesure de suspension des loyers. Mais il a en revanche multiplié les aides aux ménages fragilisés par la crise, qui restent en vigueur. A commencer par celle d'Action logement, dédiée aux salariés qui, dans les six derniers mois, ont dû passer en chômage partiel, en temps partiel, ou ont vu leur embauche ajournée. Elle atteint 150 euros mensuels durant deux mois, renouvelable jusqu'à six mois en cas de perte d'emploi (suspension d'une mission d’intérim, non-renouvellement d'un CDD, arrêt d'un CDI, ou report d'un nouveau contrat).
Les critères d'attribution sont toutefois stricts : durant la période de vache maigre, les ressources ne doivent pas dépasser 1,5 Smic, soit 1845 euros net, pour une baisse de revenu d'au moins 15% par rapport au mois précédent, et des charges de logement (coûts de chauffage ou d'assurance inclus) d'au moins 33% de ces ressources. Vous pouvez aussi regarder vers l'Agirc-Arrco, qui a prévu une enveloppe de 200 millions d'euros à destination de ses assurés, chaque aide d'urgence pouvant atteindre jusqu'à 1500 euros. Enfin, dans chaque département, le FSL (fonds de solidarité pour le logement) peut octroyer un prêt ou une subvention, notamment pour régler les arriérés de loyers. Depuis avril 2020, le FSL Loire-Atlantique a ainsi secouru 1800 locataires, pour un montant moyen d'environ 700 euros par ménage.
Profitez de l’extension de l’encadrement des loyers
Lyon, Grenoble, Bordeaux, Montpellier, ou les intercommunalités d’Est Ensemble et de Plaine Commune, en Seine-Saint-Denis : l'encadrement des loyers devrait prochainement entrer en vigueur dans 35 nouvelles villes au total, en plus donc de Lille et Paris, où il s'exerce déjà. Un bol d'air pour les locataires concernés, qu'il s'agisse de ceux qui entreront dans les murs à partir de sa mise en place, ou dont le bail arrivera alors à échéance. Prudence toutefois, puisque, d'après une étude de la CLCV menée sur les baux parisiens, 40% des annonces de location contreviennent au dispositif, qui impose au propriétaire de se limiter à un plafond de loyer 20% supérieur au «loyer de référence», soit la médiane du secteur.
Dans les cas où le bien est géré en direct par le bailleur, ce sont même 50% des annonces qui ne sont pas conformes. L'enjeu financier n'a rien de négligeable, puisque l'association estime à 14% le taux moyen de dépassement non autorisé. Soit un supplément illégal d'environ 120 euros par mois, et de 1440 euros par an. Si l'excès de loyer atteint en moyenne 18% pour les studios, les familles doivent aussi rester vigilantes : le taux de dépassement des quatre-pièces et plus, de 8%, représente un supplément moyen de 183 euros par mois.
Si, à compter de la mise en place du plafonnement, votre nouveau bail ne dit mot sur un quelconque loyer de référence, vous disposerez d'un mois pour mettre en demeure le propriétaire. Si c'est le loyer lui-même qui excède le plafond local, comme le montre notre tableau récapitulatif, vous aurez jusqu'à trois ans pour saisir la commission départementale de conciliation. Et il faudra alors que le propriétaire rembourse le trop-perçu.
N’hésitez pas à négocier avec le bailleur
Certes, le marché locatif reste tendu dans de nombreuses communes, comme à Lyon, où l'on compte encore 6,4 demandes pour 1 offre. Mais ailleurs, notamment dans les villes de taille moyenne, la crise pourra donner aux locataires quelques arguments de négociation avec leur propriétaire, pour l'inciter notamment à ne pas appliquer l’indice de révision des loyers (ou IRL, de 0,2% au dernier trimestre 2020).
Parmi ces éléments de discussion, à la mauvaise isolation s'ajoutent désormais les défauts mis en évidence par les confinements successifs ayant imposé le télétravail. «Comme dans le cas d'un appartement mal exposé ou sombre, ou doté d'une mauvaise connexion Internet», détaille Gwenaëlle Le Jeune, juriste à l'UFC-Que choisir. A l'inverse, les locataires seront désormais moins en position de force s'ils occupent un appartement avec terrasse ou extérieur. «Attention, un propriétaire peut lui aussi subir les effets de la crise et, dès lors, se montrer moins arrangeant lorsqu'il s'agit de limiter une de ses sources de revenus», poursuit Gwenaëlle Le Jeune.
Privilégiez le règlement à l’amiable des litiges
La plupart des professionnels de l'immobilier s'attendent à une explosion des litiges locatifs dans les prochains mois. «Ceux liés à une procédure d'expulsion, bien sûr, mais pas seulement. La crise diminue la capacité à faire des concessions, des deux côtés», indique Gwladys Dheilly, avocate spécialisée. «Les problèmes des rapports locatifs constituent déjà le deuxième motif de saisine, derrière les conflits de voisinage», indique de son côté Eliane Gachet-Kubicki, conciliatrice de justice à Lyon.
Comme l'indique notre tableau, ce sont plus précisément les contestations sur le montant de dépôt de garantie restitué à la libération des murs et sur celui des récupérations de charges qui devraient se multiplier. Dans ce dernier cas, une entourloupe fréquente consiste à minorer la provision mensuelle des charges sur l'annonce de location, de sorte à abaisser le niveau global de loyer ou même, dans certains cas, à contourner l'encadrement des loyers. La justice commence toutefois à prendre parti en faveur des locataires qui en sont victimes. C'est ainsi que, fin 2018, la cour d'appel de Toulouse a condamné un agent immobilier à payer 1000 euros de dommages et intérêts à un locataire dont les charges, initialement estimées à 35 euros, s'élevaient en réalité à 80 euros.
A noter : pour régler la plupart de ces litiges, il faut obligatoirement tenter la piste amiable, au risque sinon de voir sa demande rejetée par le juge. La loi Justice du XXIe siècle a en effet rehaussé de 4000 à 5000 euros le plafond de préjudice au-dessous duquel cette solution s'impose (hors crédits immobiliers et prêts à la consommation). La négociation peut s'effectuer via un conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation (deux solutions gratuites), ou bien via un médiateur professionnel. Ce n'est pas forcément une perte de temps : de 51 à 55% des affaires débouchent sur un accord entre les parties.
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Comment utiliser le DPE à votre avantage
Jusqu'ici annexé au bail à titre informatif, le diagnostic de performance énergétique (DPE) d'un logement deviendra opposable dès le 1er juillet prochain. Cela donnera ainsi droit à un locataire de demander des comptes à son propriétaire s'il s'avère que les dépenses de chauffage indiquées par le document étaient sous-estimées. Et donc d'obtenir une indemnisation, ce DPE erroné l'ayant empêché de se loger dans un appartement mieux isolé ou de réclamer un loyer ajusté.
Mieux : dès le 1er janvier 2023, les logements notés G ne seront plus considérés comme décents, et ne pourront plus être loués. Les occupants concernés pourraient donc, selon la ministre en charge du Logement, se retourner contre un propriétaire qui refuserait de payer la rénovation nécessaire. Ce bailleur pourrait même, en cas de litige, se voir privé du versement des APL directement sur son compte et de toute perception de son loyer.
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