DPE, garanties loyers impayés... les bons choix pour investir dans l'immobilier

Les investisseurs marseillais et strasbourgeois vont y échapper, mais pas ceux visant Lyon, Bordeaux, ou les villes de la proche banlieue parisienne tels Montreuil, Les Lilas, Saint-Denis ou Saint-Ouen. En tout, 35 communes ont en effet sollicité la mise en place de l'encadrement des loyers, sur le modèle de celui déjà en vigueur à Paris et à Lille. A compter de l'adoption de cette mesure, les propriétaires qui feront signer des baux dépassant un plafond 20% supérieur à la médiane des loyers du secteur s'exposeront à une amende de 5000 euros, pas si hypothétique. «Un contrôle de l'application du dispositif sera mis en place, qui servira aussi à détecter les logements insalubres ou les Airbnb non autorisés», assure Renaud Payre, vice-président délégué à l'habitat de la Métropole de Lyon.

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Le plafond à respecter pourra apporter un sérieux coup de rabot à leurs revenus : à Lille, dans le secteur étudiant de la Catho, le loyer de certains studios a fléchi de 450 à 300 euros par mois. «Soit une nouvelle rentabilité inférieure à 4%», déplore Benoît Lantez, de l'agence JLW du vieux Lille. Pour obtenir malgré tout un rendement maximal, mieux vaudra privilégier les grands studios ou les grands deux-pièces, au loyer plafond plus proche de la réalité du marché. Ou alors viser les logements pour lesquels un «complément de loyer», au montant libre, pourra être facturé.

La Fnaim a commencé à recenser les prestations autorisant un tel déplafonnement : une vue exceptionnelle, une terrasse ou un jardin, ainsi que, dans le cas des meublés, un équipement de home cinéma. Mais pas une exposition ensoleillée, ni un balcon ni une cave, et encore moins une jolie décoration.

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Découvrez la sécurité de l’usufruit locatif social

Pas de vacance locative ni d'impayés de loyers, pour un prix d'achat décoté, et la certitude de récupérer le bien remis en état : dans un contexte de crise, l'usufruit locatif social (ULS) a tout pour plaire. Concrètement, il s'agit de n'acheter auprès d'un promoteur que la nue-propriété d'un logement neuf, pour un prix compris entre 60 et 70% de sa valeur en pleine propriété. Tandis que l'usufruit est confié, pendant dix à quinze ans, à un bailleur social. Vous ne percevrez bien sûr aucun loyer durant la période, mais ne supporterez ni charges de copropriété, ni taxe foncière. A l'issue de ce démembrement, la reconstitution de la pleine propriété vous permettra d'empocher de 42 à 67% de gain, sans aucun impôt. Voilà qui explique, comme l'indique notre tableau, qu'un tel montage soit 2 points plus rentable qu'un investissement équivalent en Pinel, ce dispositif qui permet pourtant d'obtenir une réduction d'impôts de 21% du prix d'achat en pleine propriété.

Certains investisseurs ayant participé aux premières opérations de ce type, voici vingt ans, ont pu, grâce à la hausse des prix, multiplier leur mise par quatre. Même si une telle culbute sera désormais plus rare, sachez que les emplacements choisis pour les programmes dédiés sont prometteurs. «Les mairies, qui décident souvent de ces opérations, privilégient des quartiers bien placés, où la demande est forte», assure Alexandre Bonvalot, directeur commercial de Perl, le précurseur du secteur. Quant au budget à prévoir, il n'est pas forcément réservé aux plus fortunés : ce studio de 22 mètres carrés, dans le quartier chic de Jeanne-d'Arc, à Rennes, n'est proposé qu'à 65000 euros, après 38% de décote.

Adhérez à une garantie de loyers impayés

Jusqu'à 60000 ou 70000 euros remboursés par sinistre, le plus souvent dans une limite de trente-six mois de loyers, charges comprises : la plupart des garanties loyers impayés (GLI) semblent en théorie confortables. Vous ne perdrez rien, toutefois, à regarder de plus près le contrat. «Ce plafond d'indemnisation doit pouvoir englober les frais de procédure et de remise en état du logement», indique Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. Si la plupart des polices s'activent au premier impayé, vérifiez qu'elles n'imposent pas de franchise, éliminatoire.

Celles prévoyant un versement des indemnités trimestriel plutôt que mensuel ne sont pas forcément à proscrire, car elles s'adaptent mieux à un locataire qui ne paierait que sporadiquement son loyer. Sachez que le premier versement peut n'intervenir qu'après deux ou trois mois de délai, le temps d'accomplir les démarches exigées par l'assureur, comme l'envoi d'un commandement de payer. Mieux vaut donc disposer d'une solide trésorerie pour supporter ce décalage ainsi que les frais de procédure. Si votre assureur refuse de couvrir le nouvel entrant (seuls les CDI et les CDD de plus de huit mois sont couramment acceptés, pour des revenus d'au moins trois fois le loyer), pas d'autre choix que de recourir à la caution d'un proche ou, pour certains profils, à la garantie Visale (voir ci-après).

Méfiez-vous des contrats anti-vacance locative

Alors que le marché se détend dans de nombreuses villes, consacrer de 1 à 1,5% du loyer pour souscrire, le plus souvent en complément d'une GLI, une assurance indemnisant la perte de revenus entre deux locataires peut être tentant. Mais gare d'abord aux restrictions de ces polices, qui imposent presque toujours une franchise, d'un à cinq mois de loyer, et ne s'activent que si l'appartement est réellement disponible à la location. «Or, ces phases de vacance locative sont souvent le moment idéal pour lancer des travaux de rénovation», rappelle Géraud Delvolvé, délégué général de l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier). Ce qui vous amènerait alors à… payer pour rien ! Enfin, en cas de sinistres renouvelés ou de longue durée, l'assureur pourrait exiger que vous ajustiez à la baisse le loyer et remettiez le logement en état.

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Profitez de l’extension de la garantie Visale

C'est l'une des dernières mesures anticrise annoncées par le gouvernement : jusqu'ici réservée aux personnes de moins de 31 ans et aux salariés en prise de poste, la garantie publique Visale devrait être élargie à tous les salariés gagnant moins de 1500 euros net par mois, soit 6 millions de personnes. Mieux : le bailleur pourrait désormais y adjoindre une caution solidaire, un cumul interdit jusqu'ici. De quoi convaincre de nouveaux propriétaires d'y recourir. «Si cette garantie pouvait laisser sceptique au départ, nous la conseillons chaudement désormais», confirme Pierre Hautus, directeur général de l'Unpi (Union nationale des propriétaires immobiliers).

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Il faut dire qu'en plus de couvrir les impayés de loyers dans une limite de trente-six mois, elle rembourse désormais les éventuelles dégradations locatives. Et que sa mise en place, une fois que le locataire a obtenu son visa, est rapide. Son seul défaut restant, pour l'heure, son champ d'application : elle ne couvre que les logements au loyer, charges comprises, inférieur à 1500 euros par mois en Ile-de-France et à 1300 euros ailleurs. Soit, au mieux, un deux-pièces de 35 à 50 mètres carrés à Paris.

Vérifiez attentivement le DPE du bien

Longtemps critiquée, la fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE) devrait enfin progresser, notamment dans le cas des logements construits avant 1948. «Seule la méthode d'évaluation dite conventionnelle pourra désormais leur être appliquée. Elle inclut de mesurer la surface des parois et des zones de déperdition de chaleur, comme les fenêtres, et de tenir compte des matériaux, de leur épaisseur, ainsi que de la luminosité et de l'éclairage», détaille Thierry Marchand, président de la CDI-Fnaim (Chambre des diagnostiqueurs immobiliers). Jusqu'ici, ces experts pouvaient en effet se contenter d'utiliser la facture du dernier occupant. Et il suffisait que ce dernier ne soit pas frileux, ou qu'il se soit absenté durant l'hiver, pour que le logement obtienne une note meilleure que celle réellement méritée.

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Cette fiabilité ne sera pas de trop, puisque, dès le 1er juillet prochain, ce même DPE deviendra opposable. Un locataire s'estimant floué par un logement plus énergivore que prévu pourra alors se retourner contre son bailleur, et, par exemple, exiger des baisses de loyer. Dès 2022, le montant théorique des dépenses d'énergie devra de plus figurer sur les annonces de location, ainsi que sur le bail. Toute surévaluation de ces charges pourra dès lors dissuader les candidats à la location. Enfin, en 2023, les logements classés G devraient devenir interdits de location (et ceux notés F en 2028). Mieux vaudra, là aussi, que le diagnostiqueur ait bien fait son travail !