Une carcasse d’immeuble de 8 étages surplombée par 2 grues, des façades tout juste en cours d’installation et quelques brèves informations sur les palissades. Difficile de se faire une idée exacte du nouveau siège social d’Enedis, dans le quartier de la Défense (92), près de Paris. Datant des années 1980, le site qui accueillera 1.600 salariés de cette filiale d’EDF l’an prochain est en pleine rénovation. Rooftops végétalisés, larges baies vitrées, grands plateaux lumineux, mais aussi conciergerie, restaurants et même drugstore ou service de réparation de vélos… Sur le papier, la vie à l’intérieur s’annonce agréable. «Par rapport à la tour où nous sommes depuis dix ans, il n’y aura pas photo», se réjouit cette salariée, qui suit les travaux de près. Une centaine de mètres à peine sépare les deux édifices, situés dans une zone où les chantiers de futurs bureaux rutilants ne manquent pas. Juste à côté, un bâtiment en cours de remise à neuf lui aussi accueillera fin 2024 le chimiste Arkema, basé pour le moment à quelques kilomètres de là, à Colombes (92). A peine plus loin, ce sont carrément deux tours qui commencent à s’élever pour abriter TotalEnergies en 2025. A chaque fois, bien sûr, les plaquettes commerciales des promoteurs promettent monts et merveilles aux futurs résidents…
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Proche de l’ancien siège, le nouveau site de 11.000 mètres carrés aura des bureaux en flex office et des espaces au rez-de-chaussée pour des expos ou des événements. Une crèche est prévue.
Un regain de projets de nouveaux sièges sociaux
April à Lyon (69) ou Swiss Life à Puteaux (92), Lidl à Châtenay-Malabry (92) ou Kiabi à Lezennes (59), Bayer à Lille (59) ou Ceva à Libourne (33)… On ne fera pas l’inventaire exhaustif des projets de nouveaux sièges sociaux en France ces prochaines années. On s’étonnera en revanche d’un tel entrain à l’heure où, succès du télétravail oblige, les trois quarts des cadres ne fréquentent plus leurs bureaux que trois jours par semaine en moyenne. «Les locaux actuels ne sont justement pas adaptés aux nouvelles formes d’organisation apparues depuis le Covid», souligne Jérémie Papon-Jousset, directeur conseil chez BNP Paribas Real Estate. Plus besoin d’avoir un poste fixe par personne. D’où un gain de surface appréciable, de l’ordre de 10 à 15% en moyenne. Par ailleurs, le mythe du télétravail intégral a vécu. Au grand soulagement des managers, les salariés eux-mêmes sont contents de revenir de temps en temps ! Seulement, c’est souvent pour travailler en «mode collaboratif», comme on dit pour faire chic et moins seul dans son coin. «Dès lors, il faut davantage d’espaces pour échanger», poursuit Jérémie Papon-Jousset.
Là encore, cette réallocation des surfaces n’est pas commode dans de vieux sites peu flexibles. Outre des problèmes de plan, les groupes doivent faire face à des contraintes écologiques toujours plus strictes. En 2030, ceux disposant de bureaux de plus de 1.000 mètres carrés devront y avoir réduit la consommation d’énergie de 40% par rapport à 2010 ! De quoi être poussé à rénover ou à déménager, en dépit de la conjoncture incertaine. Alors, quitte à avoir de nouveaux locaux bien adaptés, autant qu’ils soient séduisants. «Cela fait partie de l’image de marque d’un employeur», assure Charles Ragons, directeur asset management chez le gérant d’actifs immobiliers Primonial REIM. Aménagement intérieur, mobilier, technologie, services… Que mijotent les concepteurs des bureaux de demain pour appâter le chaland? Partons faire le tour du propriétaire.
Commençons déjà par l’emplacement. Transports en commun, accès en vélo ou en trottinette… Le marché de l’immobilier tertiaire le montre: «Il y a une prime au centre-ville par rapport aux quartiers excentrés et mal desservis», constate Caroline Ceccaldi, directrice au sein du groupe de conseil immobilier CBRE. A Paris, par exemple, les taux de vacance sont faibles (3,5% fin 2022) et les surfaces disponibles bataillées, contrairement à celles situées en grande banlieue. Même la Défense, moins prisée que la capitale intra-muros, est préférée à des endroits plus lointains. Et cela devrait continuer pour attirer les meilleurs. Dès l’arrivée en bas du bureau, le changement va tout de suite se remarquer. Fini les entrées impersonnelles. «L’idée est de reprendre les codes de l’hôtellerie, avec notamment un accueil faisant aussi office de café et conciergerie», explique Charles Ragons, dont le groupe planche sur la refonte de la tour Hopen à la Défense.
Des restaurants ou des commerces en bas des tours ouverts au grand public
Autre tendance: partager le rez-de-chaussée avec des commerces, ouverts aussi bien aux salariés qu’aux habitants du coin. Toujours à la tour Hopen, ce sont 2.000 mètres carrés qui seront destinés à des restaurants, mais aussi des espaces pour accueillir des événements et des associations. L’avantage? Les employeurs offriront plus de services, tout en rentabilisant mieux des surfaces d’habitude peu utilisées. A Boulogne-Billancourt (92), dans le tout nouvel immeuble Métal 57 partagé par BNP Paribas Real Estate avec Kellogg France, Kronenbourg ou Henkel, sept restaurants (sushis, trattoria, salad bar…) et un espace fitness sont déjà ouverts à tous, le bâtiment étant accessible au rez-de-chaussée par deux entrées reliées via un passage intérieur.
Montons maintenant dans les étages. On l’a vu: les surfaces consacrées aux échanges domineront, avec la volonté d’offrir différents formats modulables selon les besoins. Restons un moment chez BNP Paribas Real Estate à Boulogne-Billancourt: on y trouve aussi bien un espace de coworking que des salles de réunion, des mini-amphis ou des coins café. Côté postes de travail, la tendance du flex office (plus de places attitrées) entamée avant le Covid va s’étendre, même si elle est peu appréciée des collaborateurs plus âgés. Pour faire passer la pilule, CNP Assurances, qui vient d’emménager à Issy-les-Moulineaux (92), a trouvé des solutions. D’abord, chaque service reste groupé dans des zones définies. Ensuite, les open spaces bruyants sont évités avec des tables limitées à 4 postes de travail (en rangée de 2 personnes face à face). «L’espace est aussi régulièrement coupé par des salles de travail ou des box acoustiques pour s’isoler», explique Sonja König, directrice de création à l’agence W, qui a planché sur le dossier. De son côté, le mobilier diffère selon les usages. Très ergonomique pour le travail posté avec certaines tables ajustables en hauteur. Porté sur la détente dans les coins salon avec des canapés et des fauteuils. Enfin, davantage pensé pour le brainstorming, comme ces chaises hautes ou ces poufs selles de cheval! Même les couleurs sur les murs changent: neutres dans les zones de concentration, plus vives pour la créativité.
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Pernod Ricard, Sanofi, Orange... des lieux de travail qui collent aux besoins des collaborateurs
Bref, on l’aura compris: les employeurs, qui en ont les moyens, vont adapter au maximum les lieux de travail aux besoins de leurs collaborateurs. Encore faudra-t-il que les technologies de communication suivent, surtout avec des équipes disséminées. Inauguré il y a déjà deux ans, le siège d’Orange à Issy-les-Moulineaux a été précurseur en étant le premier immeuble entièrement raccordé à la 5G et à la fibre optique. Côté matériel, les visioconférences seront enfin plus conviviales avec des caméras intelligentes changeant automatiquement de vues et d’angles selon l’intervenant tout en optimisant le son, à l’image des dernières solutions du fabricant suisse spécialisé Logitech. Plus futuriste? Ce dernier a récemment présenté avec Steelcase une étonnante cabine immersive offrant l’impression que votre interlocuteur se tient réellement devant vous, tel un hologramme. Avec Starline, Google peaufine un outil similaire en 3D. Mais pas sûr que ces technologies coûteuses se démocratisent vite…
Un petit creux, peut-être? Il est temps de tester la cantine. Dans ce domaine, cela bouge aussi. Pour éviter que ces espaces ne soient utilisés que deux heures par jour, les horaires d’ouverture vont s’étendre. «Ils seront mieux rentabilisés si on peut y travailler ou prendre une collation toute la journée», note Olivier Schram, du cabinet de conseil PH Partners. Côté assiette, l’offre va bien sûr coller davantage à la mode écolo actuelle, avec des produits locaux ou des menus végétariens élaborés. Enfin, les services s’affinent avec l’apparition de frigos connectés notamment quand il n’y a pas de self, comme chez Pernod Ricard à Marseille. Des plats préparés par la start-up Foodles y sont mis à disposition. Chez Sanofi, à Paris, les gourmets, eux, ont carrément droit depuis peu à plusieurs restaurants, dont un bistronomique avec service à table…
Enfin, pour digérer, prenons un peu l’air. Pour les salariés coincés aujourd’hui dans de vieilles tours ou devant se contenter du trottoir devant leurs locaux, les projets actuels font envie. C’est même à qui leur offrira le plus de mètres carrés de verdure mais aussi des fenêtres qui s’ouvrent, des terrasses et des balcons arborés. Même dans les bâtiments en rénovation, on n’hésite pas à tout verdir. Les consultants du cabinet BCG vont bientôt s'en apercevoir en intégrant l’ancien siège social de Peugeot, dans Paris. Ils pourront profiter de 2.500 mètres carrés de terrasses et de jardins créés. Iront-ils jusqu’à suggérer cette bonne idée à leurs clients ?
L’Arboretum, 125.000 m2 de bureaux écolos tout en bois
A Nanterre (92), le promoteur WO2 a transformé un ancien site industriel en parc arboré et privé de 6 hectares, et bâti des immeubles de bureaux en bois avec terrasses et balcons. La clim et le chauffage sont assurés par géothermie. Les surfaces à louer vont de 1.500 à 26.000 mètres carrés. Sept sites de restauration sont prévus, ainsi qu’un club de sport et une salle d’escalade.
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