Le monde du logement a globalement été surpris. Jeudi 13 avril, Olivier Klein était questionné par une délégation de sénateurs à propos des problèmes soulevés par les immeubles dégradés. À cette occasion, le ministre du Logement a annoncé son intention de revoir les “règles de gouvernance” des copropriétés. Cette réforme est couplée à la volonté de “simplifier les aides” au financement des travaux dont peuvent bénéficier les copropriétaires. Et cela, dans un contexte où les bailleurs de passoires thermiques, notées G ou F sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), s’inquiètent de la future interdiction de louer leurs logements classés dans ces catégories. Celle-ci sera effective en 2025 pour les logements classés “G”, et en 2028 pour les biens classés “F”.
Contacté, le ministère ne communique pas encore le contenu exact des changements de “règles de gouvernance” envisagées. Néanmoins, la réforme fait écho à un désir rendu public en fin d’année 2022. À l’époque, le gouvernement souhaitait alors revoir le “quorum” nécessaire de votants présents en assemblée générale des copropriétaires pour entériner le vote des travaux de rénovation. Pour acter de tels travaux dans l’immeuble (isolation, changement de chauffage, etc.), le camp des “Pour” doit en effet recueillir la majorité simple (Plus de 50% des suffrages) des participants au vote, et surtout réunir au minimum un tiers des voix de la copropriété. “On veut revoir les règles en respectant évidemment la démocratie d’une copropriété. On y travaille avec le garde des Sceaux et ses services”, a expliqué désormais Olivier Klein devant les sénateurs.
Des doutes sur une telle mesure
Les principales fédérations représentant les syndics de copro, de leur côté, ne se doutaient pas d’une telle annonce. “Je ne sais pas à quoi pense Olivier Klein. Peut-être à supprimer le quorum minimum pour voter les travaux de rénovation à la majorité simple”, s’interroge Danielle Dubrac, la présidente de l’Union des syndicats de l'immobilier (Unis). “Si ce projet est finalisé par le gouvernement, alors il abaissera certainement les règles de la majorité nécessaire à obtenir pour lancer des travaux. Je ne vois pas d'autres hypothèses”, la rejoint Loïc Cantin, le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).
Une perspective qui ne le réjouit certainement pas. “Le minimum du tiers est un bouclier sécuritaire pour la copropriété. Cela permet d’éviter que des travaux coûteux ne soient imposés à tous par une petite fraction de copropriétaires présents en AG”, plaide-t-il. D’autres sons de cloche, toutefois, émergent chez certains syndics. “Dans les petites copropriétés, réunir un tiers des voix pour acter des travaux, c’est simple. Mais dans les copropriétés comptant de nombreux lots, le taux de participation peut être faible aux assemblées générales. Dans ce cas, il est parfois nécessaire de recommencer plusieurs fois le vote”, fait remonter Anabelle Moreira, responsable syndic, relation clients et partenaires chez le syndic Cotoit, filiale du Crédit Agricole services immobiliers. “Si l’on supprime le tiers minimum, peut-être que cela incitera les propriétaires à se dire : mon vote peut être important.”
Des problèmes financiers béants à régler
Une telle réforme seule, toutefois, ne permettrait probablement pas de doper le nombre de copropriétés s’engageant dans des travaux de rénovation. “Si les copropriétaires votent pour les travaux de rénovation, c’est parce qu’ils estiment avoir la capacité financière de les soutenir, décrypte Henry Buzy-Cazaux, le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers. Or, si les ménages qui refusent les travaux par manque de ressources sont nombreux dans l’immeuble et ont été mis en minorité lors du vote, ils ne payeront pas l'appel de charges. Le principal sujet n’est donc pas de faire voter une décision : c’est que la décision soit viable !”, s’émeut-il.
Les professionnels interrogés s’accordent également à soulever un autre lièvre, très délicat : celui du financement par les banques. D’après la Fnaim et l’Unis, il ne resterait guère que le seul groupe Caisse d’Épargne pour accorder des prêts permettant d’avancer l’argent pour payer les devis.
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