Un rebond de 0,10 à 0,15 point en février, pas plus. Même si tout le monde craint, désormais, une nette remontée des taux d’intérêt, celle en cours n’a rien pour inquiéter les emprunteurs, notamment ceux cherchant à investir… On n’en dira pas autant des recommandations du HSCF (Haut Conseil de stabilité financière), édictées pour éviter tout risque de bulle immobilière, et qui se font toujours plus pénalisantes. Leur dernière version, en vigueur depuis l’été, enjoint ainsi les banques à ne pas prêter au-delà de 25 ans dans l’ancien, et d’une mensualité qui, assurance incluse, pèserait plus de 35% des revenus de l’emprunteur.
Par ailleurs, dans le cas des investisseurs, ce Haut Conseil ne tolérait déjà plus qu’une seule modalité de prise en compte de leurs futurs loyers. Alors que les banques avaient jusqu’ici l’habitude de considérer que ces ressources, le plus souvent retenues à hauteur de 70% de leur montant, venaient naturellement en déduction des charges de remboursement de crédit, elles doivent désormais les intégrer, toujours à hauteur de 70%, directement aux revenus d’activité du bailleur.
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Le changement est subtil, mais redoutable: dans le cas d’un loyer de 850 euros, pour 1.000 euros de mensualité de remboursement, un investisseur gagnant 2.200 euros net par mois se verra attribuer un taux d’effort hors limite de 36% (soit 2.200 euros de revenu + 70% de 850 euros, le tout rapporté à 1.000 euros de mensualité). Contre à peine 18% si la banque avait pu appliquer la première méthode (soit 2.200 euros de revenu, rapportés à 1.000 euros de mensualité eux-mêmes réduits de 70% de 850 euros).
Le problème, c’est que ces diverses préconisations sont devenues obligations depuis janvier, et ce pour tout type d’investisseurs (hors SCI soumise à l’impôt sur les sociétés), et que leur bonne application sera contrôlée par la Banque de France. Autant dire que les quelques établissements, notamment coopératifs, qui acceptaient encore de franchir la ligne jaune se tiendront désormais à carreau. Et que la part des crédits aux investisseurs parmi tous les prêts nouvellement émis pourrait se réduire drastiquement. «Elle n’était déjà plus que de 10% dans notre production, en 2020 comme en 2021, soit près de moitié moins qu’en 2019, où elle pesait 18%», résume Bruno Rouleau, président de l’Apic, l’association des courtiers en crédits.
Heureusement, quelques astuces, tout à fait légales, vous permettront sans doute de débloquer votre dossier. Ce sera très simple si vous n’êtes pas encore endetté: comme le montre notre tableau (établi au départ sur une durée de 20 ans, la norme bancaire en matière d’investissement locatif), le simple fait d’injecter le montant des frais de notaire pourra vous faire repasser sous la barre des 35%.
Si vous ne disposez pas d’une telle épargne, ou souhaitez la préserver, il faudra alors faire le tour des banques. «Certaines acceptent de tenir plus généreusement compte des futurs loyers, à hauteur de 80 ou 90%», indique Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Quelques-unes, comme BNP Paribas ou La Banque postale, acceptent même d’intégrer 100% des revenus locatifs.
Il sera plus compliqué de trouver à vous financer si vous avez déjà un autre crédit en cours, pour une résidence principale par exemple, et que l’investissement envisagé vous fait dès lors largement franchir le seuil des 35%. Comme le montre notre tableau, même une alliance des deux premières solutions ne suffirait pas! Et n’attendez rien d’un éventuel rabot à votre assurance, qui viendrait diminuer la prime mensuelle. «La garantie pour incapacité temporaire de travail (ITT) est la seule négociable, certaines banques estimant que ce ne sont pas les revenus qui garantissent le paiement du crédit, mais le loyer», explique Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis.
Cela ne ferait gagner que 0,02 point d’endettement dans le cas d’un emprunteur de 30 ans. Bien sûr, il y a la solution radicale de la restructuration du premier crédit et de tous vos crédits à la consommation, en un seul prêt, à la mensualité plus basse que l’addition des anciennes. Mais étudiez plutôt un allongement de la durée, que certaines banques acceptent désormais. Dans notre tableau, passer à une durée de 25 ans, et donc payer un léger renchérissement de coût (1,15% contre 1,05%, assurance incluse), permet de repasser pile sous les 35%.
Vous n’y arrivez toujours pas? Plutôt que de revoir à la baisse votre projet d’investissement, faites valoir auprès du banquier votre fidélité, ou votre surface financière. Autant d’arguments susceptibles de le convaincre (les courtiers n’auront pas cette latitude) d’utiliser la souplesse octroyée par le HCSF dans sa production de crédit. Elle est faible, puisqu’elle se limite à 20% des volumes financés, dont un cinquième seulement est dévolu aux investisseurs (le reste devant aller aux primo-accédants). Soit, en tout et pour tout, 4% de la production de chaque banque! Mieux vaudra s’y prendre en début d’année, tant que ce faible quota n’aura pas été épuisé.
Cinq solutions pour ramener le taux d’effort sous la limite autorisée des 35%
(1) Investisseur de 41 ans, avec 2.000 euros de revenu net mensuel. Taux de crédit pour l’investissement locatif : 1,15% sur 20 ans ; 1,30% sur 25 ans.
(2) Investisseur de 35 ans, avec 3.700 euros de revenu net par mois, et premier crédit de 180.000 euros sur 25 ans, avec 754 euros de mensualité. Taux de crédit pour l’investissement locatif : 1,05% sur 20 ans ; 1,15% sur 25 ans.
(3) mensualités, assurance comprise, destinées au crédit immobilier de l’investissement locatif.
(4) Les frais avoisinent 9% du total de l’opération, et incluent les frais de mutation (ou frais de notaire) de 13.610 euros ainsi que les frais d’hypothèque de 1.205 euros.
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