En signant une offre de prêt immobilier, tout le monde s’imagine menotté par une mensualité fixe, gravée dans le marbre, jusqu'à la toute dernière échéance. Mais heureusement il existe la possibilité de moduler des échéances de prêt, ce qui permet de modifier leur montant en cours de route. Le saviez-vous ? « Il y a des règles de modulation dans chacun des contrats de prêt de chacune des banques, explique Ludovic Huzieux, fondateur d’Artemis courtage. C'est prévu dans les conditions générales». Pas besoin donc de négocier quoi que ce soit, comme cela peut être le cas pour des pénalités de remboursement anticipé.
Cependant, chaque établissement a ses propres conditions. Les règles en vigueur chez BNP Paribas diffèrent de celles du Crédit Agricole Île-de-France, qui ne sont pas tout à fait les mêmes qu’à la Caisse d’Épargne PACA : « Il y a à peu près autant d'options de modulation qu'il y a de banques et de versions de prêts immobiliers, prévient l’expert. Mieux vaut donc bien lire les petites lignes des 30 pages de votre offre de prêt pour les connaître ».
Un taux fixe immuable
L'un des avantages de la modulation est son absence d'impact sur le taux nominal, même si les taux du marché ont explosé entre-temps ou s’il était initialement plus élevé. Finalement, il est uniquement possible de jouer sur le curseur "durée/mensualité". Souvent, cette clause est encadrée : la modulation n’est possible qu’après 12 ou 24 mois d'amortissement initial, dans une limite de 10 à 30 % du remboursement mensuel de départ, avec une modification de la durée qui souvent ne peut pas dépasser 2 ou 3 ans par rapport à la durée initiale.
Le déclenchement d'une modulation est relativement simple puisqu’elle ne nécessite pas une renégociation de prêt ou un rachat de crédit. En général, un rapide examen de vos capacités de remboursement suffit pour voir si le nouveau montant de l’échéance respecte votre taux d'endettement. Il y a un point de vigilance concernant votre assurance de prêt : « Si ce n’est pas celle de votre banque, alerte Ludovic Huzieux. Vous devez impérativement la prévenir et envoyer votre tableau d’amortissement et l’avenant car la modification – augmentation ou diminution - de la durée influence le montant des primes d'assurance ». Sans oublier les frais administratifs pour la réédition de votre tableau d’amortissement et d’un avenant, qui varient entre 50 et 300 euros.
Modulation à la hausse ou à la baisse
La modulation peut s’avérer utile dans certains moments de la vie : promotions, changements de carrière, coups durs passagers ou projets de vie imprévus. Pour une modulation à la hausse d’une échéance de prêt, on accélère le remboursement du capital puisque la durée du prêt diminue et finit donc par coûter moins cher. « Dans ce sens, les banques sont souvent plus souples, remarque Ludovic Huzieux. Comme le risque pour l'établissement diminue, il est parfois possible de négocier en direct avec votre conseiller pour sortir des limites prévues au contrat et booster vos mensualités au-delà des plafonds initiaux».
Au contraire, si l’on a besoin de redonner de l’oxygène à son budget mensuel, la modulation permet de diminuer le montant du montant prélevé en rallongeant la durée restante du prêt. Par contre, cette opération a un coût. En payant moins chaque mois, le capital est amorti plus lentement, les intérêts courent sur une durée plus longue, cela coûte donc plus cher. C’est mathématique ! En fait, il faut voir cette modulation comme un outil de gestion financière parce qu’elle permet de faire vivre le crédit au rythme de l’existence des emprunteurs, transformant une dette en un levier financier souple et adaptable.
