Et si l’euphorie du marché immobilier touchait à sa fin ? Alors que les prix et le nombre de transactions ont atteint des records depuis le début de la pandémie de Covid, les emprunteurs se retrouvent désormais confrontés à un problème de plus en plus criant : l’accès au crédit. En effet, les taux moyens pour emprunter ne cessent de remonter : après être descendus en décembre sous le plancher symbolique de 1% (pour les prêts à 20 ans) selon l’observatoire Crédit Logement, les voilà qui flirtent voire dépassent désormais la barre de 1,5%, rapportent de nombreux courtiers. La majorité d’entre eux table par ailleurs sur une poursuite inévitable des hausses de taux, qui pourraient ainsi atteindre 2% ou plus d’ici la fin de l’année 2022. Les conséquences sont claires pour les acheteurs : le coût du crédit va vraisemblablement - et sauf renversement imprévisible - exploser en l’espace d’une année.
Mais surtout, au-delà de coûter plus cher, le crédit immobilier se retrouve désormais tout simplement… inaccessible à de nombreux foyers. En effet, il existe un Taux Annuel Effectif Global (TEAG), appelé plus communément taux d’usure, au-delà duquel il est légalement impossible d’accorder une ligne de crédit. Au deuxième trimestre 2022, ce taux était fixé à 2,4% pour les prêts immobiliers à 20 ans et plus. Or, ce taux maximum prend en compte le coût du crédit tout compris, c’est-à-dire qu’il inclut l’assurance emprunteur, les frais de dossier ou encore les frais de courtage. L’accumulation de ces frais, pour les dossiers les plus fragiles, devient souvent rédhibitoire pour obtenir un prêt. Ce qui exclut de fait de nombreux emprunteurs du marché du crédit.
La Société générale et le Crédit du Nord suspendent une partie des dossiers
Dans ce contexte, les taux moyens sont si proches des taux d’usure et les marges espérées par les banques sont si faibles sur ces dossiers que certaines préfèrent désormais… limiter le nombre de prêts qu’elles accordent. Selon nos informations, c’est ainsi que deux établissements, la Société générale et le Crédit du Nord, ont suspendu temporairement la production de crédit auprès des courtiers. Courtiers qui, d’après l'Association professionnelle des intermédiaires en crédit (APIC), représentaient entre 37% et 40% des dossiers déposés par les emprunteurs en 2021. “La Société générale continue de proposer des crédits à ses clients, en examinant leur situation personnelle au cas par cas”, se borne à communiquer l’établissement bancaire. La Société générale et le Crédit du Nord se refusent néanmoins à confirmer ou infirmer avoir suspendu la délivrance de crédit auprès des clients des courtiers, malgré nos relances. “Je vous confirme que ces deux banques ont suspendu la production de crédit via les courtiers”, insiste pourtant un premier professionnel du secteur. “Deux grands établissements bancaires viennent de décider de ne plus accepter aucun dossier à cause de cet obstacle réglementaire”, explique un second acteur.
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D’autres banques, plus malicieuses, ne suspendent pas officiellement les dossiers… mais proposent des grilles de taux si élevées qu’en pratique, il devient très difficile d’emprunter chez elles. “Certains établissements présentent des barèmes de taux à 2,10 % : or, à ces niveaux, il devient très difficile de conclure les dossiers”, décrypte ainsi le représentant d’un important réseau de courtage. “Les grilles des banques évoluent désormais très vite, et leurs offres sont valables très peu de temps : les emprunteurs doivent signer très vite si elles obtiennent un prêt”, conseille désormais ce courtier à ses clients.
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