Crédit immobilier : comment la hausse des taux va gonfler vos mensualités d’ici la fin de l’année

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Un coût du crédit qui devrait flamber d’ici la fin d’année

Pire encore : cette dynamique peu favorable aux emprunteurs… va très certainement s’accentuer. Pour Capital, plusieurs courtiers ont accepté de jouer avec nous au périlleux exercice des pronostics. Nous leur avons ainsi demandé quels pourraient être, selon eux, les taux moyens auxquels doivent s’attendre les emprunteurs en fin d’année pour des prêts d’une durée de 20 ans. Et cela, toute chose étant égale par ailleurs, et avec les très évidentes précautions d’usage et limites que l’exercice impose. “On se trompe souvent lorsque l’on joue aux boules de cristal”, sourit ainsi Cécile Roquelaure, la porte-parole du courtier Empruntis. .

Les réponses apportées montrent une tendance claire, et peu rassurante. Selon Empruntis, par exemple, les taux de crédit sur 20 ans pourraient ainsi grimper jusqu’à 1,90% ou 2% en fin d’année, contre 1,37% au mois de mai. Pour Olivier Lendrevie, le président de Cafpi, les taux pourraient se situer autour de 2% en moyenne sur 20 ans, le même pronostic que pour ses confrères du courtier Vousfinancer. Chez Pretto, on se montre même plus pessimiste : “le taux moyen pourrait tout à fait dépasser la barre de 2% d’ici la fin de l’année”, juge son président Pierre Chapon. Un constat partagé par Meilleurtaux, pour qui les taux moyens à 20 ans pourraient là encore largement dépasser la barre des 2%...

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Pour vous donner une idée de l’impact de ces remontées sur le coût du crédit, nous avons isolé la prévision la plus optimiste, celle d’Empruntis, qui table sur un taux moyen de 1,90% sur vingt ans en fin d’année. La simulation, réalisée sans même tenir compte des frais de dossier ou du coût de l’assurance emprunteur, est déjà éloquente pour l’acquéreur. Voici dans quelles mesures les hausses de taux vont renchérir le coût de son crédit sur un an, s’il acquiert une maison à 200.000 euros (et dont le prix resterait constant).

Un “effet ciseau” qui va exclure de nombreux dossiers

Ces prévisions, les courtiers les réalisent sur la base de plusieurs critères rationnels. D’abord, ils constatent que le taux des OAT (Obligations Assimilables au Trésor) à dix ans est remonté autour de +1,5%, après avoir baigné dans des valeurs négatives il y a à peine quelques mois. Or, ces OAT servent de baromètre pour fixer les taux de crédit. "Traditionnellement, les banques appliquent des taux de crédit de 100 à 150 points de base au-dessus des OAT à dix ans”, explique Maëlle Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Aujourd’hui, en suivant cette simple logique, les établissements bancaires sont donc tentés de répercuter ces hausses des OAT sur les crédits immobiliers… et de proposer ainsi à leur client des taux approchant ou dépassant 2,5%.

Néanmoins, expliquent les courtiers, les banques ne peuvent pour l’instant répercuter ces hausses rapides. En cause : le seuil de l’usure, fixé aujourd’hui à 2,40% en ce qui concerne les prêts à taux fixes d’une durée de 20 et plus. Pour rappel, le seuil de l’usure correspond au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) maximal au-delà duquel une banque ne peut prêter de l’argent. En clair, en additionnant le coût du crédit, l’assurance emprunteur, les frais de dossiers et éventuellement de courtage, le taux d’intérêt appliqué à l’emprunteur immobilier ne doit pas dépasser la barre de 2,40%. Ce seuil, dont la méthode de calcul pourrait être révisée prochainement par Bercy, doit être mis à jour en juillet prochain.

Or, cette exigence est devenue quasi impossible à respecter aujourd’hui pour certains emprunteurs. Car si en moyenne, les taux de crédit sur 20 ans s’établissent désormais à 1,55% selon Empruntis, les dossiers les plus fragiles se voient appliquer en réalité des taux de crédit qui tournent souvent autour de 2%. Or, en ajoutant l’assurance emprunteur et les frais de dossier, ils dépassent rapidement le taux TEAG légal de 2,4%... rendant l’obtention de leur crédit impossible. “D’un côté, le seuil de l’usure limite la hausse des taux… mais de l’autre, il crée un effet pervers en ne laissant qu’un filet mince permettant de faire passer les meilleurs dossiers”, constate ainsi Sandrine Allonier, la porte-parole de Vousfinancer. Certes, pour conserver une partie de leur clientèle solvable, les banques limitent donc (pour l’instant) les hausses de taux. Mais il ne faut pas s’y tromper : les taux remonteront de façon inexorable d’ici la fin de l’année, estiment les courtiers.

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