Crise du logement neuf : peut-on s'attendre désormais à des baisses de prix ?

En juin dernier, déjà, une étude de l’Insee semblait mettre en lumière un ralentissement similaire. Ainsi, au 1er trimestre 2023, l’institut national de la statistique notait une stagnation des prix des logements neufs (appartements et maisons confondus), par rapport aux trois mois précédents. Ce maintien faisait suite à une hausse quasi ininterrompue des prix du neuf depuis 2015, comme vous pouvez le constater sur le graphique ci-dessous.

Des ventes qui dégringolent…

Mais alors, est-ce à dire que les prix des logements neufs, qui ont battu des records au printemps dernier, vont enfin commencer à nettement refluer ? En tout cas, du côté des constructeurs, on se retrouve maintenant face à une équation difficile à résoudre. En effet, les services du ministère mettent en lumière un effondrement des ventes de logements neufs : presque -40% de ventes annuelles à la fin du 2e trimestre 2023 !

Ce désintérêt des acheteurs s’explique en partie par la remontée rapide des taux de crédits immobiliers depuis deux ans. Cette hausse du coût du crédit ampute cruellement le pouvoir d’achat des candidats à la propriété, dont nombre sont forcés de réévaluer voire de stopper leur projet. Pour relancer les ventes, logiquement, les constructeurs auraient donc besoin de resolvabiliser leur clientèle, et donc de baisser leurs prix.

Or, pendant ce temps - et vous l’aurez bien compris -, les prix des logements neufs n’ont cessé de progresser. En raison principalement de deux facteurs. Tout d’abord, le coût du foncier, qui peut représenter plus de 50% du prix d’un logement neuf, a continué de grimper. Ensuite, l’envolée des prix des matériaux de construction et de l’énergie suite à la guerre en Ukraine a fait flamber les devis de construction. “Ce qui fait l’essentiel du prix du logement neuf, c’est le coût du foncier et le coût de la construction”, décrypte Céline Coletto, porte-parole de la plateforme Trouverunlogementneuf.com. Or, “le prix du foncier ne baissera pas rapidement, car on manque déjà de terrains à construire dans les métropoles. Quant aux prix des matériaux, je pense qu’il sera difficile de les faire redescendre à des niveaux très bas.”

… Et des ristournes qui resteront limitées

Pour faire baisser les prix - et ainsi relancer les ventes de logements neufs -, les constructeurs pourraient alors opter pour une dernière option : baisser leurs marges. Mais le défi semble, aux yeux des professionnels, assez difficile à relever. “Tout le monde pense que les promoteurs immobiliers pratiquent des marges colossales. Mais c’est faux : nous sommes au point de rupture”, alertait Pascal Boulanger, le patron de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), à l’issue de leur congrès annuel de juin. “On estime qu’une opération de promotion immobilière, aujourd’hui, génère pour le promoteur entre 5 et 10% de marge. Or, sans marge, les banques ne financent pas les programmes de construction”, appuie Céline Coletto. “Je ne pense donc pas qu’il y puisse y avoir un fort retournement des prix sur les nouveaux programmes. Les promoteurs devront probablement plutôt faire un tri entre les opérations qu’ils vont poursuivre, et celles qu’ils abandonneront par manque de rentabilité.”

En revanche, pour les lots appartenant à des programmes déjà lancés, de super promos peuvent être proposées aux acquéreurs. “Nous observons déjà des corrections sur notre site. On parle ici de négociations lot par lot”, décrit Céline Coletto. Ces gestes des constructeurs peuvent prendre plusieurs formes : remise de plusieurs milliers d’euros sur les prix, offre des “frais de notaires”, installation d’équipements… “Pour les investisseurs, il peut y avoir de belles décotes à négocier. Mais il ne faut pas non plus s’attendre à ce que ces remises de prix soient généralisées.”